Малышки на миллион: в чем ценность однокомнатных квартир стоимостью от $500 000

В России небольшие по размеру (от 30 до 100 кв. м) элитные квартиры появились всего 5–7 лет назад. Формат, конечно, пришел с Запада, где студии – жилье небольшой площади со свободной планировкой – уже давно популярны среди прогрессивных молодых миллионеров и топ-менеджеров. Но раньше он не был востребован в России, а сейчас прижился благодаря финансовым особенностям момента. «В 2005–2008 годах в дорогих жилых комплексах студий практически не было. Были однокомнатные квартиры площадью 100–120 кв. м, и то не более 10%», – вспоминает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. Это был вопрос статуса: у большинства россиян понятие «элитная квартира» ассоциировалась исключительно с большим метражом.

Финансовый кризис 2008–2009 годов изменил спрос, вынудив покупателей снижать расходы на покупку и содержание квартиры. Бизнесмены стали бережнее относиться к деньгам и поэтому больше не хотели платить за избыточные, «статусные» метры. Так возникла мода на студии, и застройщики стали вводить их в свои проекты. Например, после 2008 года были пересмотрены размеры квартир в жилых комплексах «Итальянские кварталы» и «Садовые кварталы» в центре Мос­квы – в них появились студии по 38–40 кв. м. Сейчас эти проекты с «сокращенными» площадями удачно вписались в экономическую реальность.

Но и сегодня Москва не может похвастать большим количеством элитных студий. Как отмечает управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, в премиальном сегменте «маломет­ражки» скорее редкость: на них приходится не более 2% всех квартир. При этом спрос в несколько раз превышает предложение.

Портрет владельца

«Квартиры-студии востребованы разными категориями покупателей, – говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки групп». – Чаще всего это одинокие люди или молодые семьи, не успевшие обзавестись потомством. Нередко студии покупаются как корпоративные квартиры для сотрудников, приезжающих из других городов и стран в командировку или на работу по контракту». Квартиры небольшой площади приобретаются для детей-студентов или, наоборот, для родителей, указывают в агентстве недвижимости Tweed. Среди покупателей студий, отмечает управляющий партнер Tweed Ирина Могилатова, много молодых топ-менеджеров, скопивших от $300 000–500 000, чтобы осуществить свою мечту и переехать пусть в небольшую, но современную квартиру в центре, поближе к работе. «Если же у потенциального покупателя бюджет «впритык» только на студию в элитном сегменте, он чаще всего переходит в сегмент бизнес-класса, где за те же деньги может позволить себе квартиру гораздо большей площади», – добавляет Дмитрий Халин. «Для обеспеченного человека студия, как правило, не первое и не единственное жилье», – уверен Халин. С ним согласен Дмитрий Котровский: «Самая немногочисленная категория покупателей – проживающие за городом патриархально-семейные мужчины, приобретающие студию в качестве городской «перевалочной», «пиджачной» («пиджаками» часто называют бизнесменов, офисных сотрудников, менеджеров среднего и высшего звена. – Прим. авт.) квартиры, где можно переждать вечерние пробки, передохнуть после трудового дня, встретиться с коллегами и друзьями».

«Еще один тип покупателей – инвесторы. Студии весьма интересны с точки зрения инвестиций, так как за счет более низкого порога входа они еще более ликвидны, чем однокомнатные квартиры. К тому же они довольно конкурентны на рынке арендного жилья», – уточняет Котровский. «Три однушки по 40 кв. м в центре Москвы приносят арендодателю гораздо больше денег, чем одна трешка площадью 120 кв. м. И сдать их значительно проще, такие предложения на рынке не задерживаются», – поддерживает коллегу Ирина Могилатова.

Занимательная квартирография

«География элитных студий в Москве ограничена практически тремя округами: Центральным, Западным и Юго-Западным. Больше всего их в «Москва-Сити», где площади студий начинаются от 85 кв. м, однако встречаются и по 100–120 кв. м с полной отделкой и меблировкой, причем это настоящие классические студии без отдельной спальни, когда зонирование помещения выполнено с помощью дизайнерских решений», – рассказывает Дмитрий Котровский.

В новостройках премиального или элитного класса в ЦАО гораздо более популярны студии площадью 55 до 70 кв. м. «Российскому бизнесмену «для счастья» нужно как минимум 60–70 кв. м, – уверена директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева. – Мы сейчас работаем над квартирографией двух новых элитных проектов и особое внимание уделяем формату квартир с одной спальней, причем именно такой площади».

Доля маленьких квартир в элитном комплексе зависит от концепции и местоположения дома. Чем дальше дом от загруженной магистрали, тем меньше в нем квартир, в том числе студий. Например, в Knightsbridge Private Park в Хамовниках студий нет вообще. Этот жилой комплекс с таунхаусами и особняками в английском стиле рассчитан на состоятельных покупателей с семьями. Другое дело – «Сады Пекина» на Садовом кольце в районе метро «Маяковская». Там доля студий составляет примерно 50%: проект ориентирован на молодых карьеристов. В ЖК Red Side в районе Пресни компактные квартиры занимают примерно 25%. В числе проектов с небольшими студиями коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева называет «Полянку, 44» и Barkli Residence на Шаболовке. Елизавета Некрасова добавляет к этому списку комплексы St. Nicholas, «Литератор», «Садовые кварталы», «Негоцiантъ», Wine House, Sky House, «Театральный дом».

Самые маленькие студии, по данным директора по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group Полины Меделяновской, расположены в ЖК «Остоженка, 12». Шесть из восьми предлагающихся там квартир-студий имеют площадь 33,20 кв. м, еще две – 36,70 кв. м. В ЖК «Дом на Красина» продаются 42 студии площадью от 40,3 до 51 кв. м.

В новых объектах застройщики, как правило, предусматривают для квартир площадью больше 50 кв. м возможность разделения на комнаты: делают несколько окон, окно или балкон во всю стену или высокие потолки, предполагающие создание двухсветных пространств. Стоят студии $5000–20 000 за кв. м. «Компактные квартиры быстро разбирают, даже несмотря на то, что стоимость одного квадратного метра в них может быть на 2–3% выше по сравнению с другими предложениями в проекте», – отмечает Могилатова.

По мнению экспертов, ожидать, что престижный сегмент уйдет в малометражки, вряд ли стоит. В первую очередь из-за боязни утратить «элитность». Ведь на небольшую студию даже в элитном доме может накопить человек, который, по мнению остальных жильцов, не соответствует им по общественному положению. «Отличительный признак и необходимое условие элитного жилья – однородность социальной среды. Чем ниже цена квартиры, тем выше вероятность размывания однородности», – считает руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Юлия Кравчук. Кроме того, чем больше в доме квартир, тем больше людей, а это ведет к потере камерной атмосферы, которую так ценят состоятельные покупатели, и снижает уровень безопасности. «Проекты, позиционируемые как эксклюзивные, лучше проектировать без студий: высокая стоимость предложения служит надежным фильтром для отбора жильцов высшего социального статуса. Именно по этому пути пошли инвесторы проектов Barkli Virgin House, «Гранатный, 8», Knightsbridge Private Park», – отмечает Кравчук.

Одни эксперты оценивают оптимальный объем студий в элитном доме в 10%, другие допускают 15–20%: с одной стороны, такое количество не повлияет на статус дома, с другой – сможет удовлетворить спрос на подобный формат. Дальнейшее развитие событий на рынке малометражных элитных квартир никто прогнозировать не берется. Строящиеся сегодня ЖК с запроектированными студиями будут продаваться через год-полтора.

Как себя поведет рынок? Многое будет зависеть от экономичес­кой ситуации, уверена гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Специалисты советуют пока не торопиться с покупкой студий. «В ближайшие годы возможен рост их числа в элитных проектах и уменьшение их площади, что, естественно, приведет к снижению цен. Впрочем, перемены уже не будут столь масштабными, как после кризиса 2008 года: элитный сегмент не может бесконечно сокращать размеры квартир», – считает генеральный директор агентства недвижимости Point Estate Тимур Сайфутдинов.