В Moody's предупредили о рисках роста долговой нагрузки ипотечных заемщиков

Долговая нагрузка ипотечных заемщиков в России может вырасти в случае продолжения наблюдаемой в настоящий момент тенденции, когда цены на недвижимость в стране растут, а реальные денежные доходы населения — нет, следует из обзора аналитиков рейтингового агентства Moody's (есть в распоряжении «Ведомостей»).

Эксперты напомнили, что в 2020 г., несмотря на пандемию коронавируса, ипотечное кредитование в стране выросло на 21% в годовом выражении. Этому способствовали падение ставок по жилищным кредитам вслед за снижением ключевой ставки Банка России до исторически минимальных 4,25% годовых и запуск льготной программы, позволяющей приобрести недвижимость в новостройке под фиксированные 6,5%.

Повышенный спрос на ипотеку привел к подорожанию недвижимости в России. По данным Moody's, жилье на первичном рынке выросло в цене почти на четверть по сравнению с 2019 г., а на вторичном — на 14%. Более того, в Северно-Западном регионе страны зафиксировано увеличение стоимости квартир почти на треть.

В то же время реальные располагаемые доходы домохозяйств снижаются в сравнении с 2019 г., утверждают аналитики, а уровень безработицы остается повышенным из-за продолжающегося воздействия пандемии коронавируса на экономическую активность. Ожидается, что восстановление данных показателей будет медленным и неравномерным по всем экономическим сегментам. При этом ипотечное кредитование по итогам 2021 г. вырастет на 15%.

«Продолжающийся двузначный рост ипотеки на фоне ухудшения доступности жилья может увеличить кредитные риски. Если цены на недвижимость будут расти и дальше, в то время как реальные доходы домохозяйств останутся низкими, долговая нагрузка заемщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится», — предупредили в Moody's.

Рост ипотечного кредитования может также повысить кредитные риски для крупнейших банков в этом сегменте, предупредили аналитики. Они отметили, что высокий спрос на недвижимость и сокращение доли кредитоспособных заемщиков могут подтолкнуть кредитные организации к смягчению стандартов андеррайтинга (оценки возможности выполнения обязательств по кредиту) и снижению требований к первоначальному взносу по ипотеке, что увеличит их подверженность риску внезапного падения цен на недвижимость.

«Хотя риски качества активов ипотечного сектора в настоящее время сдержанны, они могут возрасти, если банки ослабят стандарты андеррайтинга для сохранения высоких темпов роста кредитования», — сказала аналитик Moody’s Мария Малюкова.

По ее словам, наиболее подвержены рискам банки — лидеры в области ипотечного кредитования: государственные банки, Росбанк и Райффайзенбанк, а также крупнейший частный банк — Альфа-банк. Это обусловлено высокой долей ипотечных кредитов в их кредитных портфелях.

При этом в Moody’s отметили, что по состоянию на III квартал 2020 г. доля «плохих» ипотечных кредитов с просрочкой более чем на 90 дней составила 1,4% от общего объема, а реструктурированных — 3,2%. Это значительно ниже, чем для более рискованных необеспеченных потребительских кредитов, которые имели 9,1% «плохих» долгов и 5% реструктурированных.