Ипотеке в этом году не хватит платежеспособных заемщиков

В этом году ипотека не дотянет до рекордов прошлого – помешают завершение льготной госпрограммы, рост ключевой ставки ЦБ и снижение покупательной способности населения. Об этом предупредили аналитики «Эксперт РА» в исследовании «Итоги 2020-го и прогноз на 2021 г. на рынке ипотеки: постковидная диета».

По оценкам «Эксперт РА», прошлый год стал для рынка ипотеки рекордным: банки выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на сумму 4,3 трлн руб. Это на 35% выше уровня 2019 г. в количественном выражении и на 51% – в денежном. Основными факторами роста стали смягчение денежно-кредитной политики и запуск в апреле программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Россияне сочли это хорошей возможностью вложиться в приобретение недвижимости, чтобы сохранить сбережения. Последовавший за этим рост цен свел на нет цель госпрограммы сделать жилье доступным.

Во многом то, как будет складываться ситуация на рынке в текущем году, будет зависеть от срока завершения госпрограммы. В настоящее время это 1 июля 2021 г., но ее могут продлить до конца года. Но даже при продлении госпрограммы при текущих макроэкономических условиях ипотечный рынок замедлит рост.

Причин для этого несколько. Во-первых, количество платежеспособных заемщиков, еще не взявших кредит, существенно сократилось. Во-вторых, снизились реальные доходы населения в целом. В-третьих, рост цен на жилье также будет ограничивать спрос (особенно при сохранении льготной ипотеки). А повышение ключевой ставки Банком России приведет к подорожанию всех кредитов, что только осложнит ситуацию.

В случае продления льготной программы до конца года общий объем выданных ипотечных кредитов в этом году составит 4–4,1 трлн руб., прогнозирует «Эксперт РА». При ключевой ставке ЦБ в диапазоне 4,5–5,25% в течение года средневзвешенная ставка по ипотеке будет составлять 7–7,5%. Однако сценарий с завершением льготной ипотеки к 1 июля эксперты считают более вероятным. В таком случае объем выдач достигнет только 3,6–3,8 трлн руб., а средневзвешенная ставка окажется в диапазоне 7,5–8% годовых.

Но главным препятствием для увеличения объемов ипотеки станет рост просроченной задолженности. В 2020 г. он был умеренным – на 7%. Но из-за масштабных программ реструктуризации, запущенных на фоне снижения платежеспособности заемщиков во время пандемии, теперь основные последствия кризиса придется расхлебывать в этом году. Уже во втором полугодии возможно увеличение темпов прироста просрочки на 12–15%. Эти опасения разделяют и в Банке России, в связи с чем регулятор порекомендовал кредитным организациям продолжить собственные программы реструктуризации, чтобы избежать роста просрочек.

«На сегодняшний день реальность такова, что в связи с экономическими проблемами, вызванными пандемией и сопутствующими явлениями, доходы населения уменьшились и в перспективе не увеличатся, – соглашается с выводами аналитиков «Эксперт РА» партнер консалтинговой компании Rights Business Standard Дмитрий Емельянов. – За период действия льготной ипотечной ставки цены на недвижимость выросли в среднем на 25%, что, безусловно, уменьшает ее ценовую привлекательность, в том числе и с использованием мер поддержки. Рынок недвижимости оказался настолько перегрет, что дальнейший рост цен на недвижимость в будущем не окупит ипотечные вложения населения по сравнению с 2020 г.».

При этом, даже несмотря на снижение процентной ставки по ипотеке в 2020 г., спрос населения остался неудовлетворенным. «При наличии желания покупки недвижимости и оформления ипотеки потребители не смогли этого сделать ввиду серьезных рисков, неплатежеспособности и финансовой нестабильности на фоне повышения цен на недвижимость», – объясняет Емельянов.

Директор департамента залогового кредитования Совкомбанка Артем Языков считает, что в случае продления льготной госпрограммы объемы выдач ипотеки в этом году все-таки могут повторить показатели прошлого года. «Но новых рекордов в ипотеке мы не ждем из-за отсутствия у застройщиков планов по увеличению объемов ввода новостроек, а также снижения платежеспособного спроса на новое жилье», – объясняет он.

При завершении программы в середине года рост выдач замедлится, так как многие клиенты, которые рассчитывали на участие в льготной программе, возьмут паузу. «В этом случае мы прогнозируем восстановление статус-кво между ценами на первичном и вторичном рынках, тренд на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и снижение стоимости квадратного метра вслед за снижением спроса на новые квартиры», – говорит Языков.