ЦБ ждет резкого падения темпов роста ипотеки по итогам 2024 года

Банк России ожидает резкого замедления темпов роста ипотечного портфеля по итогам 2024 г. до «более адекватного» уровня в 7–12% после того, как в 2023 г. сегмент вырос на рекордные 34,5% и достиг 18,2 трлн руб., заявил на пресс-конференции директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Охлаждению спроса будет способствовать ужесточение льготных программ и макропруденциальной политики регулятора, полагает он.

По данным ЦБ, банки выдали в 2023 г. ипотеки почти на 7,8 трлн руб., из которых 4,8 трлн руб. пришлось на льготные программы.

Такая годовая динамика сигнализирует о явном перегреве, отметил Данилов. Это произошло из-за слишком широкого распространения льготных программ, например, в новостройках 90% квартир приобретается по судсидированным ставкам, что «не нормально», считает он: в итоге все преимущество от пониженных ставок ушло в рост цен, а доступнее жилье не стало.

Другими факторами бурного роста Данилов назвал стремление людей вложить деньги в недвижимость на фоне ослабления рубля и высоких инфляционных ожиданий.

Данилов напомнил, что ЦБ выступает за адресный характер льготных программ – они должны быть доступны тем, кто нуждается в жилье, а не всем подряд. Также ЦБ рассчитывает, что в этом году условия ипотечных субсидированных программ будут пересмотрены и вся их конфигурация будет существенным образом переработана, чтобы избежать слишком бурного роста выдач и цен на квартиры.

На фоне столь быстрого роста выдач ЦБ зафиксировал существенное накопление рисков в системе. Например, 46% всех ипотечных кредитов выдавались заемщикам с уровнем долговой нагрузки (ПДН; отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к среднемесячному доходу) выше 80%. Также около 60% кредитов в конце года выдавались с первоначальным взносом ниже 20%, перечислил Данилов. В итоге ипотеку получили потенциально финансово уязвимые граждане, которые в случае сильного стресса в экономике могут лишиться своего жилья и при этом еще будут должны денег банкам, отметил глава департамента.

ЦБ в течение года ужесточал макропруденциальную политику, повышая надбавки на капитал банков, чтобы им сложнее было выдавать ипотеку. Регулятор сделал фактически невозможным предоставление кредита с низким первоначальным взносом в рамках программ «от застройщиков», которые обрели популярность еще в 2022 г. Но этот инструмент в целом не самый подходящий для управления объемами выдач, признался Данилов. Поэтому ЦБ активно работает над тем, чтобы получить возможность устанавливать прямые ограничения на выдачи, так называемые макропруденциальные лимиты, по ипотеке.

В середине января группа депутатов и сенаторов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым внесла в Госдуму поправки в закон о ЦБ, согласно которым у регулятора появится право ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов, обеспеченных залогом.

Лукавство банков

В конце 2023 г. власти изменили часть параметров программ льготной ипотеки. Размер субсидий банкам снизился: теперь они получают от государства разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой плюс 1,5 п. п. сверху против 2,5 п. п. в самом начале. Первый взнос по льготной ипотеке под 8% вырос с 20 до 30%, а максимальный размер такого кредита для всех регионов установили на уровне 6 млн руб. Ранее для Москвы и Санкт-Петербурга он составлял 12 млн руб.

Из-за сокращения госсубсидии ипотека стала для всех банков убыточнее, жаловались банкиры: зампред правления ВТБ Георгий Горшков называл сложившуюся ситуацию «нездоровой» и предложил вернуть субсидии кредиторам в размере 2,5 п. п. от ставки. Ряд крупных ипотечных банков после снижения субсидий – Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк – пересмотрели параметры выдачи льготной ипотеки. Они стали работать с теми застройщиками, которые готовы субсидировать часть ставки. К примеру, как писал «Коммерсантъ», Сбербанк ввел для застройщиков комиссию в 7,5–11,5% от суммы кредита по льготным сделкам.

Но в ЦБ видят лукавство в расчетах банков. Например, рассказал Данилов, один банк учитывает в доходности льготных программ планируемое увеличение с 1 марта макронадбавок к ипотеке заемщикам с высокой долговой нагрузкой. «То есть иными словами, он хочет, чтобы Минфин компенсировал ему выдачи кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще?» – заявил Данилов.

«Чтобы вы понимали уровень хотелок, доходность этих [льготных] программ до ужесточения со стороны правительства была сильно выше 20% годовых. По отдельным – в районе 50%. То есть банки были в "шоколаде", сейчас доходность у них упала, но пока в наших расчетах я не вижу отрицательной доходности», – отметил Данилов.

Темпы роста ипотеки в 2024 г. могут снизиться до 12%, считает младший директор банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. В НКР ожидают снижения динамики ипотечного рынка до 10–15%, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов агентства Егор Лопатин. В то же время управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов полагает, что темпы прироста ипотечного портфеля в указанном ЦБ диапазоне будут ближе к нижней границе – 7% за год.

По словам Богомоловой, сокращению темпов поспособствует высокая ключевая ставка, снижение которой не ожидается в ближайшие два квартала, при сокращении реальных доходов населения. Также среди важных факторов торможения потребительской активности населения она называет увеличение долговой нагрузки, инфляционное давление и прекращение некоторых субсидируемых программ со стороны государства.

Ипотечные выдачи затормозятся на фоне ужесточения регулирования, в частности, введения консервативных надбавок к ипотечным кредитам, общей закредитованности граждан и сокращения платежеспособного спроса, отмечает Беликов. Также сохранению прежней интенсивности ипотечных выдач препятствуют завышенные цены на недвижимость, которые не то что не начали корректировку, но могут еще и дополнительного подогреваться некоторыми рыночными практиками, например, комиссиями банкам от застройщиков, говорит он.