ВТБ перестал выдавать ипотеку по околонулевой ставке
Но не отказался от программ в партнерстве с застройщиками
ВТБ перестал выдавать ипотеку по сильно заниженным ставкам с 1 апреля, рассказал зампред правления ВТБ Анатолий Печатников журналистам. Но программы с застройщиками банк не закрыл, а просто повысил процент по ним — сейчас они находятся в пределах от 4,5 до 8,5% в зависимости от условий.
Об ипотеке от застройщиков по ставкам вплоть до 0,1% осенью 2022 г. высказалась председатель ЦБ Эльвира Набиуллина: с начала лета на такие кредиты приходилось почти две трети займов на новостройки. Низкий процент достигался в таких случаях за счет завышения стоимости жилья на 20–30%. По данным «Дом.РФ» на 21 апреля, средневзвешенная ставка по ипотеке в топ-20 банков на новостройки была 11%, по льготной программе – 7,6%, семейной – 5,57%, а на вторичном рынке – 11,15%.
Банки с конца прошлого года стали закрывать ипотечные программы «от застройщика» по околонулевым ставкам после того, как на эти практики в негативном ключе обратил внимание ЦБ. Сбербанк не выдает сейчас такую ипотеку, сказал его представитель. Росбанк перестал выдавать жилищные кредиты по сильно заниженным ставкам в январе 2023 г., а «Абсолют банк» – в декабре 2022 г.
Но полностью от маркетинговых программ с застройщиками банки не отказались – они повысили по ним минимальные ставки. В начале 2023 г. они в среднем выросли по рынку с 0-3% до 3-5% в рамках льготной ипотеки, говорит главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. В самом банке ставка начинается от 3%. Надбавка к цене квартиры составляет сейчас около 10-15%, отмечает Ващелюк. Сбербанк сейчас по программам от девелоперов дает скидку не более 1,2 п. п. от ставки госпрограмм или рыночной, сказал его представитель.
На сайтах некоторых застройщиков все еще есть предложения околонулевой ипотеки. Например, у девелопера ФСК в перечне стандартной программы ипотеки есть возможность оформить кредит в банке «Санкт-Петербург» под 1% и Московском кредитном банке (МКБ) – 0,01%. Застройщик «А101» до 30 апреля предлагает совместно с банком «Санкт-Петербург» оформить ипотеку со ставкой 1,01% на весь период строительства дома (по факту льгота предоставляется всего на 2 года). Ставка поднимется только после окончания строительства и составит от 5,35 % по программе семейной ипотеки и от 7,35 % – с господдержкой, говорится на сайте застройщика.
Представители Альфа-банка, Газпромбанка, Россельхозбанка, МКБ, «ФК Открытие», Райффайзенбанка и Промсвязьбанка не ответили на запрос.
Борьба с «бесплатной» ипотекой
Для борьбы с ипотекой по очень низким ставкам ЦБ намерен увеличить отчисления банков в резервы, если полная стоимость кредита (ПСК; отражает ставку в процентах годовых по займу и включает все затраты заемщика на его обслуживание, в том числе комиссии и расходы на страховку) существенно ниже рыночной. Мера начнет действовать с 30 мая и коснется ипотеки, выданной после 15 марта.
Рыночным уровнем ставки ЦБ будет считать значение доходности 10-летних ОФЗ, усредненное за три предшествующих дате выдачи календарных месяца (если кредит выдается в рамках госпрограмм, то за вычетом размера субсидии). Резерв увеличивается на 30%, если ПСК ниже рыночной ставки более чем на 1/5, и на 50% – если ниже более чем на 1/2.
ЦБ увеличит и надбавки к коэффициентам риска – они начнут действовать уже с 1 июня. Банки будут обязаны применять их в отношении ипотеки на новостройки, в том числе в течение года после ввода дома в эксплуатацию: обычно именно такие кредиты и выдаются по программам от застройщиков. Но ряд игроков высказывали опасения по поводу технической сложности реализации такого нововведения. Поэтому ЦБ уточнил этот критерий и банки смогут выбрать, считать год с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту.
Повышенные требования не коснутся кредитов, которые одновременно соответствуют трем условиям: выданы в рамках госпрограмм, показатель долговой нагрузки не превышает 60%, а минимальный размер первоначального взноса не менее 30%.
Согласно прогнозу рейтингового агентства «Эксперт РА», банки могут лишиться порядка 80 млрд руб. недополученного дохода (5,3% от уровня ожидаемой прибыли сектора в 1,5 трлн руб.) из-за ужесточения регулирования ипотечного кредитования в 2023 г. Но на долгосрочном горизонте эта упущенная выгода будет нивелирована за счет улучшения качества портфелей, на которое и направлено регулирование, отмечали аналитики.
Несмотря на снижение популярности продуктов с застройщиками, на рынке останутся в целом аналогичные предложения, где эффективная ставка близка к минимальной. Например, «схемы» с кэшбеком, траншевой ипотекой и т.п., где ПСК по кредиту будет оставаться в рамках предельного значения (его устанавливает Банк России), полагает директор департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Виталий Костюкевич.