Эксперты оценили потери банков от ужесточения регулирования ипотеки

Банки могут лишиться порядка 80 млрд руб. прибыли из-за ужесточения регулирования ипотечного кредитования в 2023 г., следует из обзора рейтингового агентства «Эксперт РА» (есть у «Ведомостей»). Такое влияние окажет борьба ЦБ с «ипотекой от застройщика» по сверхнизким ставкам. Но на долгосрочном горизонте эта упущенная выгода будет нивелирована за счет улучшения качества портфелей, на которое и направлено регулирование. Из-за новых ограничений, а также значительного подорожания жилья новые выдачи кредитов прибавят по итогам года всего 2–4% и достигнут 4,9–5 трлн руб., прогнозируют аналитики «Эксперт РА».

Существенную поддержку ипотечному рынку продолжит оказывать льготная программа с господдержкой – ее продлили до 1 июля 2024 г. с повышением ставки с 7 до 8%. Программа обеспечит 44% выдач кредитов в 2023 г., но лишь удержит рынок от падения, а не даст ему толчок, уверены в «Эксперт РА». По оценкам агентства, в случае отмены программы объем выдачи составил бы 3,2 трлн руб., что на 35% ниже прогнозируемого объема.

В прошлом году прибыль сектора составила 200 млрд руб. против 2,4 трлн руб. в 2021 г. Но 80 млрд руб. недополученных доходов в 2023 г. – 5,3% от уровня ожидаемой прибыли сектора. По прогнозам ЦБ, банки могут заработать 1,5 трлн руб., говорил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. «Если никаких «черных лебедей» – боишься что-то такое говорить – не будет, то 1 трлн руб. – это консервативно. Скорее будет выше – 1,5 трлн руб. может быть даже вполне», – отметил он.

Регулирование ужесточается, цены растут

ЦБ увеличит отчисления в резервы по кредитам, если их полная стоимость (ПСК; отражает ставку в процентах годовых по кредиту и включает все затраты заемщика на обслуживание кредита, в том числе комиссии и расходы на страховку) существенно ниже рыночной. Мера начнет действовать с 30 мая и коснется кредитов, выданных после 15 марта.

Рыночным уровнем процентной ставки ЦБ будет считать значение доходности 10-летних ОФЗ, усредненное за три предшествующих дате выдачи календарных месяца (если кредит выдается в рамках госпрограмм, то за вычетом размера возмещения). Резерв увеличивается на 30%, если ПСК ниже рыночной ставки более чем на 1/5, и на 50% – если ниже более чем на 1/2. На 1 апреля рыночная ставка по кредитам на новостройки составляла 10,67%, следует из данных ЦБ.

На недополученные доходы будут влиять надбавки к коэффициентам риска – они начнут действовать уже 1 июня. В частности, банки будут обязаны применять надбавки в отношении ипотеки на новостройки, в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию: обычно именно такие кредиты и выдаются по программам от застройщиков. Но ряд игроков высказали опасения касательно технической сложности реализации такого нововведения. Поэтому ЦБ уточнил этот критерий и банки смогут выбрать, считать год с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту.

При этом повышенные требования не коснутся кредитов, которые одновременно соответствуют трем условиям: выданы в рамках госпрограмм, показатель долговой нагрузки не превышает 60%, а минимальный размер первоначального взноса не менее 30%.

Снижение выдач по подобным кредитам приведет к сокращению размера единовременных комиссий, получаемых банками от застройщиков, полагают аналитики «Эксперт РА».

Помимо этого в результате регулирования сегмента страховых комиссий часть банков получит меньше комиссионных доходов по ипотечным продуктам, отмечают в «Эксперт РА». В прошлом году Банк России напомнил кредитным организациям, что они не должны навязывать заемщику покупку страхового полиса из перечня аккредитованных им страховщиков по завышенной цене. Клиент вправе сам выбрать страховщика, который подходит под критерии банка, говорилось в информационном письме ЦБ.

Об «ипотеке от застройщика» по околонулевым ставкам еще осенью 2022 г. высказалась председатель ЦБ Эльвира Набиуллина: уже с начала лета на такие кредиты приходилось почти две трети кредитов на новостройки. Низкая ставка достигается за счет завышения стоимости жилья на 20–30%. Внимание регулятора к вопросу заставило рынок поднять ставки по таким программам: они выросли с 0–3% в декабре до 3–5% в январе – феврале, а затем и до 6% в марте.

Влиять на выдачи будет и общее снижение платежеспособного сегмента заемщиков.

По данным Росстата, рост цен на квартиры существенно опережает темпы роста реальных располагаемых доходов населения: стоимость жилплощади в 2022 г. выросла на 23%, а реальные доходы граждан, наоборот, потеряли 1% по сравнению с ростом на 3,2% в 2021 г. Это оказывает давление на количество платежеспособных заемщиков, отмечают в «Эксперт РА». К тому же у населения возросла потребность сберегать – часть спроса на недвижимость, которая оказывала поддержку рынку в прошлом году, сместилась в сторону депозитов, говорится в обзоре.

Что думают банки

Реальная цифра потерь банков от ужесточения регулирования ипотечного кредитования будет существенно ниже 80 млрд руб., считает первый зампред правления Совкомбанка Сергей Хотимский. Но эти меры необходимы, согласен он: более здоровый рынок без допинга нерыночных ставок выгоден всем участникам – девелоперам, банкам и покупателям.

При этом у Совкомбанка самый негативный прогноз по ипотеке – там ждут сокращения кредитования на 10–15%. Объем рынка может незначительно превысить 4 трлн руб., говорит главный аналитик банка Наталья Ващелюк.

Альфа-банк ожидает, что по итогам года выдачи ипотеки будут на уровне 5,4 трлн руб., ВТБ – что при благоприятной экономической конъюнктуре более чем на 5 трлн руб., говорят представители банков. По прогнозам аналитического центра Дом.РФ, российские банки в 2023 г. выдадут не менее 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб., что соответствует показателям прошлого года, сказал руководитель центра Михаил Гольдберг. При благоприятном сценарии выдачи могут превысить 5,1 трлн руб., добавил он.

Ипотечное кредитование будет близким к уровню прошлого года, полагает главный аналитик «Росбанк дома» Ирина Бабина, но не исключает и снижение объема выдач на 3–5%.

Заемщики начнут больше интересоваться базовыми ипотечными программами на фоне роста спроса на вторичном рынке и ограничений ЦБ «ипотеки от застройщика», добавляет Бабина. Перераспределение спроса в сторону вторички может вернуть долю таких кредитов к уровню 2021 г. – около 60%, отмечает представитель ВТБ.

Свою роль также сыграет дальнейший рост интереса к частному строительству, подогреваемый действием льготных ставок кредитования, а также индексация материнского капитала, который с февраля вырос почти на 12%, говорит представитель ВТБ. Выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство по итогам года могут вырасти более чем до 50 000 кредитов, говорит Гольдберг.