Банк России видит риски ипотеки с ежемесячным платежом от 1 рубля

Банк России внимательно анализирует все последствия новой ипотеки от застройщика с ежемесячным платежом от 1 руб. и оценивает ее риски. Об этом заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 28 октября. Регуляторные меры будут вводиться по мере необходимости, добавила она.

На смену «ипотеке от застройщика» по околонулевой ставке девелоперы начали активнее предлагать оформить так называемую траншевую ипотеку на квартиру в строящемся доме. Суть в том, что после одобрения кредита и оформления сделки банк перечисляет на счет девелопера первый транш в размере нескольких процентов от стоимости жилья. Именно с этой суммы заемщик будет вносить ежемесячные платежи весь первый период кредитования. Как правило, в рекламных целях застройщики указывают ежемесячный платеж от 1 руб., но на самом деле сумма может быть и больше.

Прямой привязки к сроку ввода дома в эксплуатацию нет, но период минимальных платежей не может превышать 36 месяцев, поясняет директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. После сдачи дома или по истечении трех лет ипотека превращается в обычную, оставшаяся сумма кредита перечисляется застройщику, и с этого момента ипотечные платежи начисляются в полном объеме по ставке, которую одобрит банк.

Набиуллина назвала основные риски траншевой ипотеки как для самих застройщиков и покупателей, так и для рынка ипотеки в целом. Первый из них – для застройщиков могут значительно повыситься ставки по ссудам из-за более медленного, чем при обычной ипотеке, пополнения эскроу-счетов, которые выступают в качестве обеспечения по кредиту.

Второй риск – ипотека с ежемесячным платежом в 1 руб. может повысить спрос на жилье как объект инвестирования. Это привлекательно для спекулятивных целей, отмечает Набиуллина: в расчете на рост цен на жилье люди и компании могут вкладываться в квартиры в новостройках с целью их последующей перепродажи. В итоге это приведет к повышению стоимости жилья и увеличит разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке, добавила она.

Третий риск связан с мисселингом: люди будут положительно реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период и не полностью отдавать себе отчет о его будущей стоимости, объяснила Набиуллина.

Зная все эти риски, ЦБ продолжит дальше анализировать, смотреть, как все будет развиваться, и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования, заключила Набиуллина.

Первым траншевую ипотеку в начале октября запустил брокер «Петербургская недвижимость» совместно со Сбербанком на квартиры в домах девелопера Seti Group. Вскоре новый вид кредитования пришел и в Москву: за короткий период подобные программы появились у застройщиков ГК «Кортрос», ГК «А101», «Самолет», ГК «Основа», ГК «Страна Девелопмент», «Мармакс», со стороны банков участвуют Сбербанк и МКБ. В процессе согласования условий с банками находится ГК «Гранель», писали «Известия».

Опрошенные «Ведомостями» эксперты согласились с опасениями ЦБ. Вероятнее всего, при такой ипотеке дополнительные расходы, которые несет застройщик, закладываются в стоимость квартиры, как и при «ипотеке под 0%» и прочих программах, говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. Эти программы могут предлагаться с целью поддержания спроса на фоне его снижения из-за мобилизации, считает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Но, по его мнению, такие продукты пока скорее нишевые и могут предлагаться для покупки плохо продающихся объектов. Кроме того, некоторые застройщики могут активизировать наиболее выгодные для покупателя предложения в ожидании дальнейшей коррекции цен на квартиры, добавил он.

Девелоперы ищут возможности

Появление траншевой ипотеки стало ответом застройщиков на борьбу Цб с жилищными кредитами по околонулевым ставкам и стремлением создать эффективную альтернативу, отмечает Веселков. Такая ипотека снижает риск задержки сдачи дома в эксплуатацию, так как застройщику выгодно быстрее завершить строительство и получить перевод из банка на эскроу-счет. Также клиенты могут откладывать средства в течение периода минимальных платежей и затем направить их на досрочное погашение ипотеки, добавил Веселков.

Сейчас траншевая ипотека стремительно набирает популярность, подтверждает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко: она выдается без увеличения стоимости квартиры и применима с любыми программами, в том числе при ипотеке с господдержкой и для IT-сектора. Таким образом, это инструмент, который не влияет на конечную стоимость квартиры, но позволяет в разы сократить ипотечные платежи в первые 1-1,5 года, поясняет он. Востребованность такой ипотеки как реального инструмента экономии средств заемщиков будет только возрастать наряду с таким инструментом, например, как рассрочка от застройщика, уверен Колченко.

Это кредитование может стать одной из мер поддержки покупательской активности, согласна руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. Это также дает заемщикам возможность без роста их ежемесячных трат продолжать арендовать жилье, пока новая квартира не сдана и нет возможности в нее переехать, отмечает Якушкина.

ЦБ против околонулевой ипотеки

Осенью ЦБ начал бороться с ипотекой от застройщика по околонулевым ставкам – в них регулятор видит риски как для системы в целом, так и для самих заемщиков, банков и девелоперов. Экстремально низкие ставки (вплоть до 0,01%) получаются за счет того, что квартиру продают по цене на 20–30% выше рыночной: эту разницу застройщик платит банку в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также от использования субсидируемой ставки от государства. Ключевой риск для покупателя – невозможность продать недвижимость на вторичном рынке без потерь (по той же цене, по которой она была приобретена), если только цены на квартиру за время владения не выросли на 30%. Кроме того, такие программы задают неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, полагает ЦБ.

Поэтому регулятор для борьбы с такими предложениями хочет действовать в трех направлениях – повышать надбавки к капиталу, увеличивать отчисления в резервы и поменять принципы информирования граждан о таких кредитах.

ЦБ с декабря уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом менее 10%. Чем выше надбавка – тем больше надо резервировать для предоставления кредита. Одна из дополнительных мер охлаждения рынка – введение повышенных надбавок (например, 100%) на капитал для первоначального взноса на уровне 10–20%. Еще один вариант – устанавливать надбавки отдельно для «ипотеки от застройщиков» с нерыночными условиями, в частности с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам. Также ЦБ предлагает ввести надбавки к ставке резервирования, которые будут прибавляться к стандартной ставке резерва по кредиту с первого дня его выдачи.

Чтобы информировать самих заемщиков о повышенной стоимости жилья, регулятор предлагает внести поправки в закон, которые обяжут банки при расчете ПСК учитывать переплату за приобретаемое в «ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика).