ЦБ хочет оградить граждан от «ипотеки от застройщика»

Дешевая льготная ипотека от девелоперов несет в себе риски для граждан, банков, госбюджета и даже для самих застройщиков, которые усиленно продвигают такие предложения, пишет ЦБ в докладе для общественных консультаций «Программы «льготной ипотеки от застройщика». Бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря – искусственный разгон цен на жилье рано или поздно может привести к его «схлопыванию», предупреждает ЦБ.

Ипотека с так называемой субсидией от застройщика стала популярна летом, отмечает ЦБ: банки выдают дешевые кредиты по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%, тогда как по льготной программе она составляет 7%). Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (на 20–30%) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства, говорится в докладе.

Для заемщика дешевая «ипотека от застройщика» выгодна, если он не спешит погашать ее досрочно, а рыночные цены на недвижимость растут. Если же он решит выплатить кредит в первые три года, то расходы будут значительно больше трат по льготной ипотеке – из-за того, что тело кредита оказывается завышенным в связи с раздутой стоимостью квартиры. Банк в такой ситуации получит дополнительную выгоду от признания в доходах комиссии от застройщика. Самих девелоперов ЦБ называет бенефициарами схемы – ведь расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки включаются в цену недвижимости. Это в целом позволяет сохранить маржинальность на прежнем уровне.

По результатам опроса пяти крупнейших ипотечных банков, в июне почти 2/3 всей ипотеки на первичном рынке выдавалось именно в рамках таких «комбинированных» программ, пишет ЦБ. В итоге средневзвешенная ставка на первичном рынке снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 г., отмечается в докладе.

Но покупательная способность населения не улучшилась: растет количество ипотеки с низким первоначальным взносом высоко закредитованным заемщикам. На первичном рынке доля займов с первоначальным взносом от 10 до 20% по состоянию на 1 июля достигла исторически высоких значений в 58% (+19 п. п. за квартал). С учетом преобладания ипотеки с господдержкой это может означать, что существенная часть кредитов по программе выдается с минимальным установленным размером первоначального взноса (15%). Доля выдач заемщикам с ПДН свыше 80% составила 36% в II квартале 2022 г. (+5 п. п. относительно IV квартала 2021 г.).

Риски

Угрозы в схеме с выдачей дешевых кредитов есть для всех сторон.

Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь (по той же цене, по которой она была приобретена), если только цены на квартиру за время владения не выросли на 30%. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в дальнейшем, предупреждает ЦБ.

Для банка ключевой риск – в размере компенсации выпадающих процентных доходов от застройщика. По данным ЦБ, девелоперы направляют больше заявок в те банки, которые согласны на более низкий размер вознаграждения. Для того чтобы удержать долю рынка, многие игроки начинают демпинговать.

Более того, традиционные методы оценки риска в случае с субсидированием ставки застройщиками не применимы. Если классическая ипотека, в том числе с господдержкой, погашается в среднем за 7–10 лет за счет досрочных платежей, льготные кредиты от застройщика (средний срок договора – около 25–30 лет) за счет очень низкой ставки, скорее всего, не будут выплачиваться в ускоренном порядке, поскольку это просто нерационально, отмечают аналитики ЦБ. Недооценка размера компенсации может стать причиной низкой или даже отрицательной доходности банка на длительном сроке жизни кредита.

Застройщики также сталкиваются с некоторыми рисками. По нынешней схеме с эскроу денежные средства от продажи квартиры блокируются на счете до завершения строительства – это требует от девелопера постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам (за счет завершения других проектов или привлечения кредита, что будет способствовать росту его долговой нагрузки).

Тот факт, что заемщики будут гасить такую «дешевую» ипотеку гораздо дольше, чем классическую, негативно сказывается и на госбюджете, отмечает ЦБ: общие расходы на выплату госсубсидии вырастут (из‐за завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита), как и повысятся процентные риски при росте ставок в периоды экономической нестабильности. Это будет приводить к росту фискальных рисков в самые неподходящие моменты, обращает внимание регулятор: в условиях кризиса, когда и так снижаются доходы и растут расходы бюджета.

В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен, опасается ЦБ. Банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование. Но наиболее чувствительные потери будут нести граждане. В случае реализации системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов.

Что предлагает ЦБ

Банк России с декабря уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом менее 10%. Чем выше надбавка – тем больше надо резервировать для предоставления кредита. Одна из дополнительных мер охлаждения рынка – введение повышенных надбавок (например, 100%) на капитал для первоначального взноса на уровне 10-20%. Как полагает ЦБ, это поможет воздействовать на практики на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV (соотношение размера кредита к стоимости залога). Для достроенных квартир макропруденциальные требования зависят от соотношения размера кредита и стоимости залога, а не от размера первоначального взноса. Надбавки могут повысить по кредитам с LTV выше 80% и для вторичного рынка.

Минус такой меры – негативное влияние на кредиты с экономически обоснованной оценкой залога и достаточность капитала банков, что сузит их возможность финансировать трансформацию экономики.

Еще один вариант – устанавливать надбавки отдельно для «ипотеки от застройщиков» с нерыночными условиями, в частности, с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам.

Банк России предлагает и регуляторные меры воздействия. Одна из них – ведение надбавок к ставке резервирования. Надбавки будут прибавляться к стандартной ставке резерва по кредиту с первого дня его выдачи. Их основные цели: повышение устойчивости банков, активно участвующих в программах кредитования от застройщика, и выравнивание конкурентного поля среди этих игроков.

Намерен ЦБ действовать и в направлении защиты прав самих заемщиков.

Информация о полной стоимости кредита (ПСК) в процентах годовых, которую сейчас банки обязаны размещать на первой странице договора, в случае с «ипотекой от застройщика» совсем не информативна: в нее не включаются сведения о переплате в размере разницы в ценах на приобретаемое жилье. ЦБ предлагает внести поправки в закон, которые обяжут банки при расчете ПСК учитывать переплату за приобретаемое в «ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика). Это позволит сравнить расходы на «льготную ипотеку от застройщика» и классическую.

Банк России прорабатывает также возможность выпуска рекомендаций для рынка, цель которых – повышение качества раскрытия информации на сайтах банков и их партнеров об условиях кредитных продуктов.