ЦБ решил проблему выдачи ипотеки по околонулевым ставкам

Решение Банка России проблемы выдачи «ипотеки от застройщиков» по якобы околонулевым ставкам не заставило долго ждать: 19 сентября регулятор объявил о введении надбавок к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом менее 10%.

Величина надбавки с 1 декабря составит 2 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН), сообщается на сайте ЦБ. Так называемые макропруденциальные надбавки требуют от банка больше капитала при выдаче кредита, что в свою очередь делает для них его выдачу менее выгодной.

Таким образом, ЦБ возвращает регулирование выдач высокорисковых кредитов на прежний уровень: для поддержки банков и содействия финансированию жилищного строительства с 1 марта Банк России отменил все надбавки по кредитам на строящееся жилье. При этом по ипотеке на готовое жилье с первоначальным взносом менее 10% надбавка в 2 продолжала действовать.

ЦБ свое решение объяснил так: хотя банки в течение II квартала практически не предоставляли кредиты на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10% (доля – 0,3%), в последние месяцы застройщики начали активно рекламировать ипотеку без первоначального взноса, в том числе в рассрочку.

Это насторожило регулятора, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина 16 сентября отмечала, что это «чисто маркетинговый ход»: люди покупают квартиру по завышенной цене, а разницу делят застройщик и банк. Но рыночные ставки по ипотеке в России не могут быть ниже ставок по долгосрочным ОФЗ, при инфляции в 4% они не могут быть ниже 6%.

Исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска, говорится в сообщении ЦБ. Но сейчас при расчете первоначального взноса учитываются только собственные средства заемщика и не допускается учет заемных средств, рассрочек или комиссий от застройщика. В случае роста доли кредитов без первоначального взноса в выдачах кредитные портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам, предупреждает регулятор.

Как правило, застройщики предлагают клиентам либо воспользоваться скидкой, либо взять ипотеку с минимальной ставкой, говорила ранее «Ведомостям» зампред банка «Зенит» Наталья Тутова, в последнем случае девелопер компенсирует затраты за счет увеличения стоимости жилья. Разница в стоимости составляет в основном 10–20%, подтверждает заместитель председателя правления «Абсолют банка» Антон Павлов.

Но у такой ипотеки есть ряд рисков не только для заемщика, но и для экономики страны в целом, говорили эксперты. Если случится дефолт, банк не сможет после реализации заложенного имущества по реальной рыночной стоимости закрыть остаток долга и покрыть издержки, говорит юрист коллегии адвокатов Delcredere Карина Анненкова. Риски заемщика практически аналогичные, отмечает она: клиенту не хватит реализованной стоимости, чтобы расплатиться с банком, так как продавать квартиру он будет по рыночной цене, а не по той, по которой он купил квартиру у застройщика.

По данным Дом.РФ на 9 сентября, средневзвешенная ставка в топ-20 банков на новостройки – 10,05%, на вторичный рынок – 10,18%, по рефинансированию – 10,15%, по льготной ипотеке с господдержкой – 6,63%, по семейной ипотеке – 5,63%. По данным Frank RG, в августе банки выдали ипотечных кредитов на 460,6 млрд руб., это на 33% выше июля.

«Ведомости» направили запросы в Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк, Московский кредитный банк, «ФК «Открытие», Промсвязьбанк, «Юникредит банк», «Тинькофф банк», Райффайзенбанк, Росбанк, Совкомбанк, Почта-банк, банк «Санкт-Петербург», СМП-банк, «Хоум кредит банк», «Абсолют банк», «Русский стандарт», Уралсиб и Дом.РФ.