Банки просят Хуснуллина и ЦБ не ограничивать предельную ставку ипотеки до конца года
С июля для ипотеки вводится ограничение полной стоимости – около 40% кредитов банки могут не выдать из-за риска нарушить закон
Банки опасаются остановки ипотечного кредитования в III квартале из-за того, что с июля для этих ссуд начнет действовать ограничение полной стоимости кредита (ПСК) – среднерыночное значение запрещено превышать более чем на треть, но ЦБ считает его с большим лагом. Ассоциация банков России (АБР) направила письма заместителю председателя правительства Марату Хуснуллину и ЦБ (есть в распоряжении «Ведомостей») с просьбой до конца года не применять ограничение ПСК для ипотеки. Представитель регулятора подтвердил его получение. «Ведомости» ожидают ответа представителя Хуснуллина.
С 3 июля начнет действовать закон, который вводит ПСК для ипотеки, – ранее эта норма применялась лишь в отношении необеспеченных ссуд и автокредитов. В момент заключения договора ставка не может превышать наименьшую из двух величин – 365% годовых или рассчитанное ЦБ среднерыночное значение ПСК – более чем на треть.
ЦБ рассчитывает ПСК с задержкой из-за специфики предоставления отчетности банками. В III квартале стоимость кредитов будет основываться на среднерыночном значении ПСК, рассчитанном по итогам I квартала, когда банки ориентировались на значения ключевой ставки в диапазоне 7,5–9,5% годовых, говорится в письме АБР. Даже с учетом того, что потом ставка выросла до 20%, банки в основном выдавали ипотеку на ранее одобренных условиях прежнего уровня ставок, указано в документе.
Что такое ПСК
Полная стоимость кредита отражает ставку в процентах годовых по кредиту и включает все затраты заемщика на обслуживание кредита, в том числе комиссии или расходы на страховку. Поэтому значение ПСК обычно выше процентной ставки, заявляемой банком в рекламе.
ЦБ 16 мая опубликовал среднерыночные и предельные значения ПСК на III квартал – там появились значения и для ипотеки. Среднерыночное значение ПСК по кредитам на покупку недвижимости или рефинансирование задолженности установлено в 10,74% (предельное – 14,32%). Среднерыночный уровень ПСК для ипотеки на приобретение земельного участка или строительство жилого дома – 12,3% (предельный – 16,4%).
Установленный ЦБ среднерыночный показатель в 10,74% ниже текущего уровня ключевой ставки в 11%, т. е. стоимости фондирования банков, говорится в письме АБР. При этом ПСК учитывает не только процентную ставку (сюда входят стоимость фондирования риска, административно-хозяйственные расходы и маржа банков), но и платежи за страховки.
Банки опасаются, что после введения ограничения на ПСК по ипотеке они утратят возможность выдавать ипотечные кредиты по рыночным программам значительной части клиентов, говорится в письме. По экспертным оценкам, до 40% потенциальных ипотечных выдач будут запрещены по причине превышения предельной ПСК, говорит вице-президент ассоциации Алексей Войлуков. А с учетом и так резкого сокращения кредитования в последние несколько месяцев, опасается он, такие ограничения еще больше сократят ипотеку.
На фоне кризиса ЦБ разрешил банкам до 30 июня при выдаче необеспеченных потребкредитов не соблюдать ограничения ПСК. Это было необходимо, так как установленные ЦБ уровни ПСК для кредитов не учитывали резкое, до 20%, повышение ключевой ставки в марте. Предельные значения ПСК для кредитов, выдаваемых в I квартале, рассчитывались по данным III квартала прошлого года, когда ключевая ставка была 5,5–6,75%. Продлевать меру ЦБ не будет, так как процентные ставки существенно снизились, заявила 31 мая первый зампред регулятора Ксения Юдаева. 26 мая на внеочередном собрании ЦБ понизил ключевую ставку до 11%.
Значительная доля ипотечных выдач, вероятно больше двух третей, будут превышать предельный показатель ПСК по ипотеке и такие выдачи придется запретить, согласен генеральный директор аналитического агентства «Бизнесдром» Павел Самиев. Он поддерживает идею отложить до конца года введение ограничения ПСК по ипотеке, чтобы поддержать рынок. Отсрочка вряд ли как-то негативно повлияет на обслуживание долгов и качество ипотечного портфеля – в силу специфики ипотечного кредитования из-за его сроков и более ответственных заемщиков, считает Самиев.
Не все оценивают последствия столь пессимистично. Введение ограничения ПСК на ипотеку негативно затронет не более 10% займов, так как основные подписания кредитов во II квартале были по льготным программам (ставки по ним в расчет ПСК не берутся. – «Ведомости»), говорит директор департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Виталий Костюкевич. Остановка ипотечного кредитования в III квартале была бы возможна, если бы ключевая ставка осталась на уровне 14%, но текущие 11% вполне позволяют снизить ставки и соответствовать уровню ПСК на III квартал, отмечает банкир. Но он положительно смотрит на идею введения ограничения ПСК по ипотеке с IV квартала, чтобы банки успели провести мониторинг изменения ставок и привести свои тарифы и расчеты ПСК в норму.
Ставки по собственным программам банков в апреле – мае действительно превышали рассчитанное ЦБ максимальное значение ПСК в 14,3%, но снижение ключевой ставки до 11% и вероятное дополнительное понижение в июне может существенно увеличить долю кредитов, проходящих по ПСК, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Тем не менее банки с более высокой стоимостью фондирования могут столкнуться с необходимостью работать в течение квартала с более низкой маржей, добавил он.
Некоторые банкиры считают текущую методику расчета ПСК не учитывающей реалии российской экономики. «Расчет показателя на основе исторических данных прошлого периода хорошо работает при цикле снижения ставок. Когда ставки растут, а у нас все-таки цикличная экономика, принцип ПСК вообще не работает, – говорил в интервью «Ведомостям» зампред правления ВТБ Анатолий Печатников. – Может, ЦБ лучше поменять механизм расчета ПСК».
ЦБ ожидает, что с учетом льготных программ российские банки в 2022 г. смогут выдать до 2 трлн руб. ипотечных кредитов. В апреле выдачи резко упали – банки выдали 161,61 млрд руб. кредитов, что в 3,2 раза меньше показателя марта.
По льготной ипотеке в апреле действовала ставка в 12% и по ней было выдано немного кредитов, потому что для людей эта цифра еще психологически высокая, говорил ранее «Ведомостям» проектный лидер Frank RG Артем Мосин. Коррекция ставки до 9% произошла уже в конце месяца, поэтому эффект от нее будет виден только по результатам мая, добавил он. По обычной ипотеке ставки также были «заградительными» для граждан, и даже небольшое снижение не сделало их привлекательными для заемщиков. С конца февраля и до середины апреля (с 11 апреля ЦБ снизил ключевую ставку с 20 до 17%) ставки по рыночным кредитам у банков превышали 20%. С 29 апреля ключевая ставка была снижена до 14%.
