Льготная ипотека станет доступнее

Ставку по льготной ипотеке на новостройки необходимо снизить с 12 до 9% и продлить срок программы до конца года, заявил Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам. Он отметил, что экономика России стабилизировалась, инфляция замедлилась, а это дает возможность для снижения ставки по льготной программе вслед за снижением ключевой ставки. Сейчас ключевая ставка – 17%, в эту пятницу совет директоров ЦБ понизит ставку до 15%, ожидают все участники консенсус-прогноза «Ведомостей».

Правительство запустило госпрограмму льготной ипотеки на новостройки в апреле 2020 г. по ставке 6,5%. Сейчас она действует до 1 июля 2022 г. С 1 апреля ставка выросла с 7 до 12%. Лимиты по кредиту выросли до 12 млн с 3 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн руб. для регионов.

Рынок ипотечного кредитования сейчас поддерживается в основном льготными программами, так как рыночные ставки стали заградительными: с конца февраля по 11 апреля ключевая ставка ЦБ была 20% и банки предлагали гражданам ипотеку от этого уровня и выше.

Два крупнейших банка – Сбербанк и ВТБ – поддерживают инициативу снизить ставку до 9%. Сегодня именно льготные кредиты – главный драйвер ипотечного рынка, по ним ВТБ проводит сейчас 9 из 10 сделок, приводятся в сообщении госбанка слова зампреда правления Анатолия Печатникова. Предложение снизить ставки по госпрограмме на новостройки поможет как заемщикам – им не придется брать на себя лишнюю долговую нагрузку, – так и строительному сектору.

Но снижение ставки ляжет дополнительной нагрузкой на бюджет: размер компенсации по программе с господдержкой определяется как разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 п. п., и льготной ставкой. К примеру, для кредитов, выданных после 11 апреля, когда льготная ставка была 17%, банкам будут компенсировать 8% годовых. Если ставку изменят на 9%, а ключевая будет 15%, им будут компенсировать 9%. «Ведомости» направили запрос в Банк России и Минфин, но не получили ответа.

В конце ноября 2021 г. председатель ЦБ Эльвира Набиуллина выступала против продления программы льготной ипотеки – сейчас действует ряд других, более адресных программ, которые работают и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и группах населения, где это необходимо, считает председатель ЦБ.

Российские банки могут выдать до 2 трлн руб. по программам льготной ипотеки в 2022 г., заявила Набиуллина в начале недели. Это примерно на четверть больше, чем в 2021 г., когда банки выдали по программам с господдержкой 523 000 кредитов на общую сумму 1,6 трлн руб., в том числе по льготной ипотеке на новостройки – 326 000 кредитов на 1 трлн руб. Условия по льготным программам ипотеки для семей с детьми (ставка до 6%), дальневосточной (ставка до 2%) и сельской (ставка до 3%) ипотеке Путин ранее поручил не менять.

Из-за роста ставки по льготной ипотеке с 7 до 12% спрос на нее упал: за неделю с 7 по 14 апреля (7 апреля начала действовать новая ставка в 12%) в банки было подано около 11 000 заявок, что на 27% меньше по сравнению с неделей до этого – с 31 марта по 7 апреля, следует из данных на сайте Дом.РФ. В статистике также говорится, что с 7 по 14 апреля по программе льготной ипотеки заключено более 1400 ипотечных договоров на 5,4 млрд руб., а выдано почти 2300 льготных ипотек на 7 млрд руб., что меньше на 63% относительно недели до этого.

После повышения ключевой ставки льготные программы стали практически единственным стимулом выдачи ипотечных кредитов на краткосрочном горизонте, поскольку начавшийся в апреле цикл снижения ключевой ставки займет длительное время, говорит управляющий директор отдела валидации агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Тем не менее эффект от продления льготных программ и улучшения их условий будет приглушен сложившимся уровнем цен на недвижимость из-за роста рынка 2020–2021 гг. Цены росли и в 2022 г. По данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в Москве и Московской области увеличилась на 5,5% с начала года с 244 300 до 257 800 руб. Схожую динамику фиксирует и «Сбериндекс» в отношении цен на жилье по России. По данным сервиса, за I квартал они выросли примерно на 5% с 109 500 до 115 552 руб. за 1 кв. м. Реальное восстановление ипотечного рынка возможно в долгосрочной перспективе при условии более значимого смягчения денежно-кредитной политики и положительной динамики реальных располагаемых доходов населения, полагает Беликов из РА «Эксперт».

Пока же снижение ставки стимулирует спрос на льготную ипотеку, особенно учитывая увеличение максимального размера кредита по программе, согласен управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Но ожидаемый рост безработицы до конца года окажет сдерживающее влияние на платежеспособный спрос и динамику выдачи. Дополнительно это может усилить разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках жилья, учитывая, что ставки по ипотеке на вторичном рынке превышают 15%, добавляет Доронкин.

На рынке жилой недвижимости наблюдалось снижение спроса в апреле примерно на 30–50% по отношению к последним месяцам до начала спецоперации, говорит коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан. Спрос на новостройки в рамках льготной программы однозначно будет выше, чем если бы ставка сохранилась на уровне 12% годовых, говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин: под такой процент ипотеку можно было получить в прошлом году или, к примеру, в 2019–2020 гг. на рыночных условиях. То есть для потенциальных покупателей размер процента уже не кажется заградительным, как 19%, и не столь высоким, как 12%. Но сильно ограничит эффективность программы льготной ипотеки дорогой кредит на вторичном рынке жилья, отмечает эксперт: дело в том, что значительная часть покупателей новостроек использует для покупки квартиры средства от проданной старой квартиры. При ставках 19% (или даже 15–17%, если на этой неделе ЦБ понизит ключевую ставку) продать старую квартиру очень трудно. То есть реализация вторички – это отчасти будущие продажи первички и с этим сейчас проблема, резюмирует Щекин.

Спрос увеличится, но не кратно и не сразу. В январе – марте зафиксирована небывалая покупательская активность как в столичном регионе, так и во многих крупных городах страны, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова: поэтому в сравнении с существенно снизившимися цифрами апреля практически любой месяц покажет рост. Постепенно покупательская активность может увеличиться до 20–25%, считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: за этим последует и более активный вывод новых проектов на рынок.

Инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев считает, что это временная мера для поддержки строительного сектора на фоне снижения продаж квартир. Он полагает, что она способна немного оживить рынок: часть людей готовы будут брать ипотеку под 9% (чтобы не переплачивать за квартиры в случае субсидирования ставок), девелоперы же в этом случае экономят на субсидировании процентных ставок.

Уверенный, но не ажиотажный спрос на ипотеку может привести к росту цен на 1–2% в месяц, или на 4–7% в квартал, резюмирует Доброхотова.