Власти предлагают расширить льготную ипотеку под 7% на частные дома

В администрации президента задумались над расширением льготной ипотеки под 7% на строительство частных домов. Рекомендация рассмотреть такую возможность дана Минфину, Минстрою и Дом.РФ по итогам совещания у помощника президента Максима Орешкина 15 июля, срок ее выполнения – до 1 сентября 2021 г. Первым копию протокола совещания опубликовал телеграм-канал «Майский указ», подлинность документа «Ведомостям» подтвердил федеральный чиновник. По его словам, идея в том, чтобы расширить программу не на весь частный сектор, а лишь на те дома, которые возводятся по регулярным планам застройки, например, в рамках комплексной застройки территорий.

Представитель Дом.РФ перенаправил в Минфин. Представитель Минфина сообщил, что вопрос прорабатывается с ответственными ведомствами. В Минстрое и администрации президента не ответили на запрос. Банк России пока не получал информацию о такой инициативе, но поддерживает создание и развитие кредитных продуктов на индивидуальное жилое строительство (ИЖС), говорит представитель регулятора.

Госпрограмма ипотеки на новостройки по ставке 6,5% заработала в апреле 2020 г. после поручения президента, она должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля. Спрос на программу был велик: благодаря ей и снижению ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн руб.) пришлась на льготную программу. 1 июля ее продлили еще на год – до 1 июля 2022 г. – для всей России. Но условия заметно изменились: максимальная ставка выросла с 6,5 до 7%, а предельную сумму кредита снизили до 3 млн руб.

В общих объемах выдач ипотека на частные дома составляет малую часть – 0,5%, или порядка 2 млрд руб. по итогам мая, включая первичный и вторичный рынок, следует из последних данных Дом.РФ по топ-20 банкам.

Все ответившие «Ведомостям» банки положительно оценивают предложение властей. Сейчас на индивидуальную стройку приходится около половины вводимого жилья в России, говорит представитель Сбербанка. Сам госбанк за первое полугодие выдал почти 3200 ипотечных кредитов на 7,6 млрд руб. на индивидуальные дома – это в 3,5 раза больше показателей за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и в 4 раза – по размеру выдач. У Сбербанка есть льготная ипотечная программа на строительство жилого дома с минимальной ставкой 6%, ее субсидирует Дом.РФ, срок действия программы – до 1 октября.

Для реализации инициативы потребуется расширить максимальную сумму кредита с нынешних 3 млн руб., говорит представитель ВТБ. В банке «ФК Открытие» также считают, что для расширения программы потребуется увеличить лимиты, говорит его представитель. ВТБ в апреле сообщил, что только готовится запускать ипотеку на строительство частных домов. Но с кредитованием ИЖС есть проблема: на рынке действуют иные строительные стандарты по сравнению с многоквартирными домами и высока доля самостоятельных построек, которые не всегда соответствуют нормам, говорил зампредседателя правления ВТБ Анатолий Печатников. По его словам, программы ИЖС могут стать популярными при комплексной проработке стандартов, которым должны соответствовать дома. Это могут быть, например, внедрение системы аккредитованных подрядчиков и субсидирование ставки. В IV квартале этого года планирует начать выдачу ипотечных кредитов на ИЖС и Промсвязьбанк, говорит руководитель центра разработки ипотечных продуктов банка Марина Заботина: интерес к покупке загородной недвижимости для постоянного проживания связан с изменением образа жизни многих россиян – среди жителей крупных городов увеличивается доля тех, кто продолжает работать дистанционно.

Расширение госпрограммы на частные дома может подстегнуть интерес к этому рынку, так как ставки по собственным программам банков по кредитованию таких сделок заметно (на 2–3 п. п.) выше, чем на классические ипотечные программы, говорит старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. Но, признает Лопатин, это по-прежнему останется нишевым продуктом, поскольку большинство граждан не рассматривают загородный дом в качестве основного жилья. Из-за особенностей оценки подобного залога не все банки готовы предложить ипотеку на приобретение частных домов, а кто готов, как правило, компенсирует свои риски повышенными ставками, согласен старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Руслан Коршунов: распространение льготной ипотеки для покупки частных домов дополнительно подстегнет спрос и цены на первичном рынке.

Застройщики и девелоперы согласны с тем, что сейчас есть проблема с доступным финансированием ИЖС. В пандемию многие задумались о приобретении второго жилья за городом, отмечает президент девелопера ГК «Основа» Александр Ручьев: на рынке есть запрос со стороны покупателей на качественную и недорогую загородную недвижимость с хорошей инфраструктурой. Но предложения на рынке, отвечающего потребностям покупателей, практически нет, признает он, поэтому наличие платежеспособного спроса, подкрепленного недорогой ипотекой, позволит этому направлению развиваться.

Мера правильная, но сначала необходимо запустить кредитование заемщиков на рынке ИЖС в массовом масштабе, говорит представитель ГК «Гранель»: иначе расширение действия льготной ипотеки не принесет нужного результата. Ситуацию изменит лишь комплексная государственная программа с включением в нее застройщиков, банков и муниципалитетов. Сегодня около 30% покупателей приобретает частные дома на первичном рынке на собственные средства или за счет скрытых кредитов, ипотека достигает 20%, говорит руководитель направления загородной недвижимости группы «Самолет» Иван Виноградов. Любая мера, которая делает финансирование доступным, способствует развитию этого сегмента. Но, отмечает он, основной инструмент и самый серьезный рычаг развития рынка – банковское проектное финансирование. Этот инструмент может обеспечить формирование прозрачного, масштабного и качественного рынка, даст полное понимание размеров строительства, спроса, поможет обеспечить качество продукта в комплексном освоении территорий и даст гарантии завершения проектов.

Пример распространения льготных ипотечных программ на строительство домов уже есть – это семейная ипотека (с апреля), дальневосточная и сельская. С 1 июля семейную ипотеку распространили на семьи с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 г. Ставка – 6%, а максимальная сумма кредита по программе для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Сельская ипотека выдается в том числе на строительство частных домов по ставке до 3%, одно из условий – жилье должно располагаться в сельском поселении, рабочем поселке, поселке городского типа или малом городе с населением до 30 000 человек. Москва, Московская область и Санкт-Петербург в программе не участвуют, для остальных регионов лимиты варьируются от 3 млн до 5 млн руб. Дальневосточная ипотека по ставке до 2% распространяется на жилую недвижимость в Дальневосточном федеральном округе, она не должна стоить дороже 6 млн руб.

За первое полугодие банки выдали гражданам ипотечных кредитов на 2,7 трлн руб., что на 72% больше показателя прошлого года, следует из данных Frank RG. Ипотечный портфель вырос в июне на 3% по сравнению с маем благодаря рекордным выдачам льготной ипотеки: банки выдали таких кредитов на 184 млрд против 104 млрд руб. в мае, подсчитали в Банке России: граждане спешили взять льготную ипотеку на прежних условиях. Снижение лимитов и повышение ставки по госпрограмме должны охладить «ажиотажный спрос» на жилье, говорила ранее председатель Банка России Эльвира Набиуллина. И действительно, по данным Дом.РФ, с за первые две недели действия обновленной программы в банки поступила 21 000 заявок, тогда как за последние две недели действия старой программы их было 56 000. Правда, сильного падения рынка ипотеки регулятор не ждет – снижение спроса компенсирует рыночная ипотека и другие льготные программы.