Почти половина регионов не сэкономили на ипотеке из-за госпрограммы

Госпрограмма льготной ипотеки запускалась в разгар кризиса, для того чтобы граждане могли покупать жилье в кредит по низкой ставке, а застройщики – поддержать спрос. Но что-то пошло не так: спрос начал превышать предложение, цены – стремительно расти и к маю этого года для 41 региона размер ипотечного платежа по новостройкам превысил уровень декабря 2019 г. С единственной разницей, что тогда кредиты брались под 8,3% (данные ЦБ), а в мае этого года – под 5,8%. Это следует из исследовании «Сбериндекса» (есть у «Ведомостей»). Аналитики изучили доступные данные по 68 регионам из 85.

Госпрограмма ипотеки на новостройки по ставке 6,5% заработала в апреле 2020 г. после поручения президента, она должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля этого года. Спрос на программу был велик: благодаря ей и снижению ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн руб.) пришлась на льготную программу под 6,5%. 1 июля льготную ипотеку продлили еще на год – до 1 июля 2022 г. – для всей России. Но теперь условия заметно изменились: максимальная ставка выросла с 6,5 до 7%, а предельную сумму кредита снизили до 3 млн руб. Изменились и условия программы семейной ипотеки. Ее распространили на семьи с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 г. Ставка – 6%, а максимальная сумма кредита по программе для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб.

Сначала эффект для граждан был: после запуска программы в апреле 2020 г. вместе со снижением ключевой ставки ипотечный платеж по новостройкам снизился в среднем на 15% по России, пишут аналитики «Сбериндекса». Но стоимость нового жилья росла слишком быстро, и экономия для заемщика начала падать: в Москве цены с начала 2020 г. по май текущего на новостройки выросли на 34%, в области – на 39%, в Санкт-Петербурге – на 37%. В целом по России цены на первичку за этот период выросли на 26%, на вторичку – на 17%.

В итоге для Москвы эффект от низких ставок был полностью нивелирован в феврале 2021 г., когда для заемщиков ипотечный платеж превысил показатель 2019 г., пишут авторы исследования, а уже в мае экономия сошла на нет для практически половины российских регионов. Для восьми рост ипотечного платежа не превысил 2%, но для двадцати он вырос на 7% и более. При прочих равных в декабре 2019 г. заемщик мог платить за ипотеку в Якутии 28 687 руб. в месяц, в мае этого года – уже 36 300 руб. (+26,4%), новостройки в этом регионе, как и ипотечный платеж, подорожали сильнее всего – на 52%.

В выигрыше оказались лишь 20% регионов: сильнее всего цены на метр упали в Кабардино-Балкарии – на 10%, а платеж там снизился на 25,2% до 7600 руб.

Рост доступности жилья за счет финансовых мер исчерпан, писал Банк России в майском докладе. Его увеличение уже не способно сделать жилье заметно доступнее для людей: даже при увеличении среднего срока новых кредитов до 20 лет и снижении ставки до 7% его значение не превысит 130 000 руб. и будет нивелировано уже при 6%-ном росте цен на жилую недвижимость, приводит пример ЦБ. При сохранении роста цен на уровне 2020 г. это займет полгода. Теперь то, как будет развиваться рынок жилья, будет зависеть от поведения цен на квадратные метры и доходов населения, отмечал регулятор: дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых пузырей и роста долговой нагрузки населения.

И если цены на недвижимость продолжают расти (на первичку с начала года – на 14%, на вторичку – на 9%), реальные располагаемые доходы населения пока падают: в I квартале – на 3,6% в сравнении с тем же периодом 2020 г., отчитался Росстат. Денежные доходы в номинальном выражении (без поправки на инфляцию и обязательные платежи) в I квартале 2021 г. выросли на 3% до 32 600 руб.

Из-за быстрого роста цен на недвижимость и ухудшения стандартов кредитования Банк России уже ужесточил регулирование по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%: с 1 августа по ним вырастет надбавка к коэффициентам риска, это увеличит нагрузку на капитал и сделает их менее привлекательными для банков. Чем выше будет долговая нагрузка заемщика, тем больше будут отчисления в резервы и нагрузка на капитал.

Изменение условий программы будет способствовать сбалансированному росту ипотечного кредитования и замедлению роста цен на жилую недвижимость, сказал «Ведомостям» представитель ЦБ, это будет способствовать сохранению доступности жилья для населения. Новый формат программы льготной ипотеки позволит поддержать в первую очередь региональные рынки жилой недвижимости, продолжил он, в крупнейших городах в большей степени наблюдались инвестиционный спрос и перегретость рынка, поэтому лимиты были сокращены.

Сокращение лимита выдач по льготной ипотеке до 3 млн руб. снизит выдачи в целом по госпрограмме примерно на 60%, но этот спад будет частично компенсирован ростом семейной ипотеки (пока это 10% выдач льготной ипотеки), говорится в исследовании «Сбериндекса».

Ипотечный платеж будет увеличиваться дальше, так как рост цен пока не остановился, считает председатель правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова: темпы выдач не упадут, пока спрос опережает предложение. Платеж может снизиться за счет снижения суммы кредита, но жилье от этого доступнее не станет, полагает главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин: ограничение в 3 млн руб. сделает новую госпрограмму невостребованной в тех регионах, на которые ранее пришелся основной объем сделок по предыдущей льготной программе. Стоимость квартир, например, в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи намного превышает лимит, а нужные для первоначального взноса накопления есть не у всех.

Часть спроса в крупных городах переключится на собственные программы банков, пока ставки по ним не показали существенного роста, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин, интерес к ипотеке будет подогревать и желание граждан сохранить свои сбережения в условиях высокой инфляции. По оценкам НКР, во втором полугодии объем выданных ипотечных кредитов окажется примерно на 25–30% ниже первого. Но это не помешает ипотечному рынку зафиксировать по итогам года новый рекорд выдач (более 4,6–4,8 трлн руб.), учитывая очень сильные показатели полугодия на уровне 2,7 трлн руб.

Доступность жилья в регионах, скорее всего, не пострадает, а вот в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях с изменениями в программе его доступность точно не повысится, говорит старший кредитный специалист Moody’s Ольга Ульянова: после 1 июля новое ипотечное кредитование начнет замедляться плюс с 1 августа заработают новые коэффициенты надбавок к риску, банки будут охотнее выдавать ипотеку тем, кто готов предложить высокий первоначальный взнос. Сложности могут возникнуть с платежеспособным спросом, считает Ульянова, который сейчас практически удовлетворен.

Структура рынка после запуска новой льготной программы будет изменяться, особенно в крупных городах, полагает директор аналитического центра «Бизнесдром» Павел Самиев. Льготная ипотека в городах-миллионниках резко сократится, а в других останется примерно на том же уровне. При этом средний срок ипотеки продолжит расти с одновременным ростом процентной ставки, что оставит платежи примерно на том же уровне, продолжил эксперт. При новой программе доступность жилья не будет снижаться, потому что она перераспределяет спрос в сторону регионов, где цены не так высоки. Но есть риск, говорит Самиев, что застройщики начнут строить очень маленькие квартиры, чтобы попасть под программу, хотя для этого потребуется какое-то время, чтобы перестроиться. Также надо учитывать, что спрос на такое жилье ограничен.