Господдержка ипотеки обернулась ростом неплатежей
Низкие ставки по ипотеке и небольшой первоначальный взнос привлекают неплатежеспособных заемщиков
Прирост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье за шесть месяцев 2020 г. составил 80% от прироста за весь прошлый год. Госпрограмма ипотечного кредитования на первичном рынке может еще больше ускорить накопление проблемных кредитов, объем которых к декабрю текущего года может превысить 7 млрд руб. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой консультант», проанализировав данные Банка России.
По данным Банка России, просроченная задолженность по кредитам, выданным под залог прав требования по договорам долевого строительства (ипотека на первичном рынке жилья), по итогам первого полугодия 2020 г. выросла на 541 млн, превысив 6,3 млрд руб. Для сравнения: за 12 месяцев 2019 г. прирост составил 610 млн руб., отмечают в коллекторском агентстве. Максимальный прирост просроченных ипотечных кредитов за первое полугодие зафиксирован в Калмыкии, Крыму и Севастополе.
Рост неплатежей по ипотеке на первичном рынке связан сразу с двумя факторами: льготной ипотекой, когда привлекательные процентные ставки перевешивают риски для заемщика, и срывами сроков сдачи в эксплуатацию домов. «Для ипотеки на строящееся жилье 7 млрд руб. просроченной задолженности не такая уж значительная цифра, – говорит генеральный директор «Долгового консультанта» Денис Аксенов. – Однако здесь важен социальный аспект, так как срывы сроков сдачи объектов недвижимости вызывают рост напряженности у заемщиков. Когда заемщику нужно платить по кредиту, а жить еще негде, ситуация еще больше обостряется. Этот вид ипотеки всегда был связан с высоким риском возникновения просроченных платежей, а сейчас, когда кредитование на первичном рынке выходит на первое место, именно оно и будет ускорителем роста просроченной задолженности в ипотеке».
В Центробанке рост неплатежей по ипотеке критическим не считают. «Опережающий индикатор риска – коэффициент выхода в первую просрочку – как в ипотечном, так и в потребительском сегменте кредитования показывает тенденцию к улучшению. Так, в ипотечном сегменте доля ранних просрочек упала с пика в 9,8% в начале мая до 5,1% в середине июля. Таким образом, качество кредитов стабилизировалось на уровне до начала пандемии», – отмечают в ЦБ.
Как пояснили «Ведомостям» в пресс-службе регулятора, «государственные программы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам предназначены для повышения доступности ипотечного кредитования для населения». При этом «по кредитам с первоначальным взносом менее 20% действуют надбавки к коэффициентам риска, которые стимулируют банки предоставлять кредиты заемщикам с невысоким уровнем долговой нагрузки, а также позволяют сформировать у банков буфер капитала для покрытия возможных потерь по таким кредитам», – подчеркнули в ЦБ.
В то же время в Минфине все больше беспокоятся о возможности возникновения пузыря на рынке ипотеки из-за льготной программы, запущенной в апреле. О такой опасности, в частности, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев в конце июля. «Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы ипотеку брать», – пояснил он. По оценкам Минфина и Дом.РФ, которые привел замминистра, сейчас ипотека по силам немногим более чем половине россиян. «Это максимум. Это даже если ставка будет 0%. Люди просто не смогут вернуть тело кредита», – подчеркнул Моисеев.
Между тем в июне банки оформили почти на треть больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, подсчитали в ОКБ. Поэтому, даже если просрочка продолжит расти в абсолютных цифрах, ее доля в объеме ипотечных кредитов будет оставаться умеренной. Так что кризиса можно не бояться. «Доля просрочки в портфеле низкая. Прирост в 400–600 млн – незначительная цифра, это всего 100–150 кредитов на всю страну», – говорит председатель правления Конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин. По его мнению, гораздо выше риск массовых невозвратов по автокредитам и необеспеченным кредитам.
Руководитель направления анализа денежно-кредитной политики Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев обращает внимание на то, что в ипотечном кредитовании рост неплатежей связан не с процентной ставкой, которая сейчас не такая уж низкая на фоне других стран, а с размером первоначального взноса. «Максимальные просрочки обычно наблюдаются по кредитам с первоначальным взносом 10%, по кредитам с первоначальным взносом 15–20% ситуация с просрочками лучше, когда первоначальный взнос составляет 30%, такие риски почти сведены к нулю», – поясняет экономист. Льготная ипотека сегодня предоставляется тем, кто накопил 15–20% на первоначальный взнос. Это значит, что пока высоких рисков невозвратов и дестабилизации банковского сектора нет. «Вот если первоначальный взнос снизят до 10%, надо будет бить тревогу», – резюмирует Солнцев. А по мнению генерального директора «Национальной службы взыскания» Романа Волосникова, «льготные программы кредитования, наоборот, побуждают банки тщательнее отбирать клиентов, чтобы не допустить массовых дефолтов в этом сегменте».
