Сбербанк поможет застройщикам ускорить продажи

С 1 ноября Сбербанк запускает новый продукт, который ускорит продажи застройщикам, работающим через счета эскроу. Как рассказал «Ведомостям» вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов, предложение позволит застройщику перераспределить часть скидки со своего кредита в пользу покупателя. Эту скидку покупатель получит в виде сниженной процентной ставки по ипотеке.

С 1 июля застройщики обязаны через счета эскроу продавать квартиры в новостройках (кроме тех, где готовность превышает 30% и продано 10% квартир). Деньги покупателей хранятся на спецсчетах до сдачи дома в эксплуатацию. Саму стройку застройщику придется финансировать из собственных и заемных средств. Предполагается, что стоимость банковских денег для застройщика будет зависеть от того, сколько денег поступит на счета эскроу от дольщиков: чем больше, тем ниже ставка. Банки декларируют готовность давать 4–5% вместо нынешних 11–12%.

Сбербанк предлагает застройщикам поделиться доходностью. Они сами смогут принимать решение, какие квартиры могут быть проданы в ипотеку со сниженной ставкой. Сниженная ставка увеличит продажи, в том числе менее ликвидных объектов (например, квартир большой площади), что позволит быстрее гасить кредит на строительство, считает Бессонов.

Правда, та сумма, на которую выдана льготная ипотека, не будет учитываться при пересчете ставки по кредиту для застройщика.

У покупателя будет выбор: единый дисконт на весь срок кредита или только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4 процентного пункта от текущих ставок Сбербанка, во втором – до 4 процентных пунктов, но после ввода объекта в эксплуатацию ставка вернется к стандартному уровню. Например, для зарплатных клиентов банка при первоначальном взносе 20% и выше ставка снизится с 9,3 до 5,3%, а после окончания льготного периода вернется к 9,3%. Если, к примеру, кредит в 3 млн руб. выдан на 15 лет, то первые два года платеж составит 21 000 руб., после – 31 000 руб. в месяц.

Этот продукт привлечет клиентов, не имеющих собственного жилья и вынужденных вместе с ипотекой оплачивать аренду, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Вторая категория клиентов, которых заинтересует подобное предложение, – те, кто рассчитывает продать старую квартиру и за счет вырученных средств покрыть часть кредита в новостройке. Но, пока продается квартира, они не в состоянии вносить большие ипотечные платежи.

Предложение позволит девелоперам, работающим через счета эскроу, конкурировать с застройщиками, которые достраивают дома по старым правилам, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она приводит пример: квадратный метр в новостройке (массового сегмента) со счетами эскроу сейчас продается за 177 000 руб. против 170 200 руб. в комплексах, строящихся по старым правилам. Возможность понижения ставки ипотеки по предложению Сбербанка позволит частично нивелировать переплату для клиентов, считает Литинецкая.

Цены за последний год выросли примерно на 7% в комфорт-классе, а доходы населения продолжали снижаться, указывает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Поэтому дополнительный маркетинговый стимул сейчас важен для поддержания стабильности на рынке новостроек, уверен он.

Сбербанк, в свою очередь, сможет нарастить выдачу ипотеки за счет проектов со счетами эскроу, уверена Литинецкая. Сейчас дольщики имеют возможность открывать счет эскроу в одном банке, а привлекать ипотеку в другом, но, если застройщик примет предложение Сбербанка, его клиенты фактически будут привязаны к Сбербанку – из-за дисконта застройщика, обращает она внимание.

С 2015 до 2019 г. доля ипотечных сделок увеличилась со средних 50% на объекте до 75–80%, указывает директор департамента аналитики и планирования продаж ФСК «Лидер» Ксения Цаплина.

«Предложение Сбербанка удобно, но не критично: застройщики в силах и сами перераспределять высвободившиеся средства, предлагая скидки для покупателей», – уверен Колочинский. По его мнению, предложение Сбербанка напоминает субсидирование ипотеки за счет средств застройщика, распространенное на рынке в период заградительных ипотечных ставок. Если ставки в проектном финансировании не опустятся в случае снижения ставки ипотеки, застройщику придется искать варианты сохранения прибыли, например за счет роста цены жилья, заключает он.