ЦБ увидел риски кредитной спирали на рынке ипотеки
Жилье дорожает из-за доступности кредита, а рост цен подталкивает кредитование
ЦБ сообщил об угрозе кредитной спирали на рынке ипотеки, когда рост ипотеки выступает фактором роста цен на жилье, а рост цен на недвижимость – фактором роста кредитования.
Ипотечный кредит быстро растет, пишет ЦБ: с 1 октября 2018 г. по 1 апреля 2019 г. задолженность в ипотеке выросла на 24,7%. Наиболее рискованными ЦБ считает кредиты с первым взносом менее 20%, поэтому с 1 января ввел для них повышенные коэффициенты риска, что давит на капитал банков. За I квартал доля ссуд с малым первым взносом (10–20%) снизилась на 2,2 процентного пункта (п. п.) и составляет 40,7%, указал ЦБ.
Рост цен на жилье на первичном рынке за 2018 г. составил 8,7%, на вторичном – 4,9%, пишет ЦБ.
Риск кредитной спирали есть, говорит главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров, и он создает две угрозы: «Во-первых, за ростом цен на жилье может последовать обвал – спираль рано или поздно заканчивается. Это скажется на всем строительном секторе, который инвестирует в строительство нового жилья в расчете на рост спроса. Будут и макроэкономические последствия, хотя жилищное строительство и занимает не слишком существенную долю в ВВП, на экономике это скажется. Во-вторых, люди, ожидая роста цен на недвижимость, берут кредиты, не до конца рассчитывая силы, что может обернуться увеличением просроченной задолженности. Все это приведет к снижению потребительского спроса – население будет гасить ипотеку, а не покупать товары».
ЦБ делает скорее упреждающий шаг, говорит аналитик Fitch Александр Данилов, ему не видно признаков кредитной спирали. Когда люди начнут покупать в ипотеку второе или третье жилье, риски станут очевидны, продолжает он, а пока ипотечный портфель относительно размера страны невелик, доля просроченной задолженности небольшая. По данным ЦБ, к 1 мая портфель ипотеки достиг 6,82 трлн руб. Доля просроченных кредитов на 1 апреля – 1,1% (данных на 1 мая нет). Куда большую обеспокоенность вызывает необеспеченное потребительское кредитование, предупреждает Данилов.
«Выраженно мы такой тенденции не видим. Но рост ипотеки есть, и осторожный взгляд может показать, что такие риски есть», – говорит предправления Райффайзенбанка Сергей Монин. «Нас радует очень низкая рисковость ипотечного портфеля. Она существенно опережает не только наши планы, но и показатели ключевых конкурентов», – сказал в четверг на телеконференции первый зампред правления ВТБ Дмитрий Олюнин.
«Для спирали на рынке нужно 10 лет устойчивого роста цен на недвижимость, чтобы у граждан возникло представление, что цены будут расти и дальше. У нас же было шесть лет падения цены жилья», – говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Нет предпосылок для кредитного пузыря ни в ипотеке, ни в потребительском кредите, уверен он, номинальные зарплаты выросли в 2018 г. на 9,9%, за четыре месяца этого года – на 6,6%, у самых бедных в 2018 г. рост зарплат был наибольшим – порядка 15%. Он уверен, что рост портфеля за 2018 г. на 20% при минимальных за всю историю ставках потребительского кредита не представляет опасности. Ипотека тоже адекватно реагирует: рост ставок в конце 2018-го – начале 2019 г. ожидаемо остудил заемщиков, хотя на первичном рынке спрос оставался высоким – ожидался рост цен из-за перехода на эскроу-счета. Но то разовый рост, а не спираль, заключает Матовников.
Рост цен на первичном рынке произошел в преддверии перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 г., солидарен Вадим Пахаленко из Транскапиталбанка, из-за этого ввод жилья в ближайшие годы уменьшится, что логично приведет к росту цен.
Средневзвешенная ставка ипотеки, выданной в течение месяца, в апреле составила 10,56% годовых, сообщил ЦБ, с начала года она увеличилась на 0,9 п. п.
Кредитную спираль можно было наблюдать в США перед кризисом 2008 г., говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, в России совершенно иная ситуация – предпосылок для подобного сценария нет. С 2012 г. цены на жилье на вторичном рынке упали на 30% в реальном выражении, считает Гольдберг, и только в середине прошлого – начале нынешнего года было небольшое восстановление цен – на 1,5%. Ипотечный портфель растет примерно на 25% в год – нормальная ситуация, часть этого роста – рефинансирование кредитов по более низким ставкам, знает Гольдберг.
«Мы поддерживаем ЦБ в ограничении ипотеки с малым (менее 20%) первым взносом – тогда формирование пузыря будет невозможно, – продолжает он. – Такие кредиты действительно рискованны, их нельзя секьюритизировать». В США, напоминает он, к кризису в 2008 г. привело то, что выдавались кредиты с нулевым первым взносом, секьюритизировались и выпускались деривативы на эти инструменты.
ЦБ пишет о риске кредитной спирали, так как ищет дополнительные аргументы в поддержку ограничения ипотеки с малым первым взносом, считает сотрудник одного из лидеров на рынке ипотеки. С ним согласен коллега из госбанка.
В конце декабря 2018 г. департамент исследований и прогнозирования ЦБ опубликовал записку с говорящим названием «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться». Она появилась на сайте ЦБ во время итоговой пресс-конференции президента Владимира Путина, на которой он радовался: «Ипотека растет у нас последнее время, будем ее поддерживать тоже».
Авторы записки, чье мнение может отличаться от официальной позиции ЦБ, анализировали бумы на рынках корпоративного кредитования в 2005–2007 гг. и необеспеченного потребительского кредитования в 2011–2013 гг. По их мнению, тут можно извлечь важные уроки для рынка ипотеки. Во-первых, зачатки будущих проблем у банков формируются раньше, чем кредитный бум достигает своего пика. Во-вторых, кредитный бум по мере «взросления» через позитивные макроэкономические эффекты (рост совокупного спроса в экономике, занятости, зарплат, настроения производителей и потребителей) влияет на ожидания банков и заемщиков, из-за чего банки могут недооценивать риски. В-третьих, у ЦБ есть реальная возможность заблаговременного прогнозирования проблем у банков в реальном времени.
«На самом деле никто не может увидеть пузырь на рынке. Именно поэтому пузырь и возникает» – такую цитату из фильма «Игра на понижение» выбрали эпиграфом сотрудники ЦБ для исследования. В фильме рассказывается о финансисте Майкле Бьюрри, который одним из первых предсказал крах ипотечного рынка, приведший к глобальному финансовому кризису 2008 г.
