Причиной ипотечного бума стало рефинансирование старых долгов

Российские банки в III квартале выдали рекордную сумму ипотечных кредитов – почти 232 000 на 430,3 млрд руб. (данные Объединенного кредитного бюро, ОКБ). Выдача ипотеки росла быстрее всех других видов розничного кредитования, следует из данных ОКБ: на 40% по сравнению с тем же периодом 2016 г., количество кредитов – на 29%.

Ускорение роста ипотечного кредитования констатирует и ЦБ. По его статистике, за девять месяцев банки предоставили 700 634 ипотечных жилищных кредита на 1,3 трлн руб., это на четверть больше, чем годом ранее. Регулятор объясняет такой рост серьезным снижением ставок. В сентябре средневзвешенная ставка по выданным за месяц ипотечным кредитам составила 10,5% годовых, сократившись с начала года на 1,49 процентного пункта. Особенно сильно ставка снизилась в сентябре – на 0,53 п. п.

То, что именно ипотека стала рекордсменом роста, неудивительно, говорит гендиректор ОКБ Даниэль Зеленский: сейчас самые низкие ставки в истории российского рынка. Это стимулирует брать кредиты не только на покупку жилья. «Многие банки сейчас активно предлагают программы рефинансирования для заемщиков, взявших ипотечные кредиты в 2015–2016 гг.», – объясняет Зеленский.

Банки охотно рефинансируют ипотечные ссуды, выданные конкурентами в период высоких ставок: это позволяет привлечь заемщиков, которые уже погасили часть задолженности и про которых больше информации, как они обслуживают длинные долги, писали в обзоре в октябре аналитики «Эксперт РА».

Сейчас в среднем доля рефинансирования в выдаваемой ипотеке составляет 15%, замечает зампред правления банка «Российский капитал» Михаил Березов. Эта доля распределена неравномерно. По данным аналитического центра «Русипотека», среди топ-25 ипотечных банков в III квартале доля рефинансирования больше всего в дальневосточном Примсоцбанке – 48,7% (по количеству выданных кредитов).

Среди крупнейших игроков максимальная доля рефинансирования в III квартале – у Газпромбанка (30,3% выдач, или 2631 кредит). У Сбербанка доля 2% (3134 кредита), у «ВТБ 24» – 9% (3970).

Еще в начале года доля рефинансирования в выдачах была минимальной, говорит Березов. У ВТБ она сейчас порядка 5%, а год назад было около 3%, следует из ответа представителя банка. За девять месяцев 2016 г. доля рефинансирования в выдачах Газпромбанка составила лишь 3,4% по количеству кредитов, а у ипотечного банка «Дельтакредит» – 0,9% (сейчас – 16,4%). Сбербанк запустил рефинансирование в апреле 2017 г. и с тех пор выдал около 4700 кредитов на 8,2 млрд руб., заявил представитель банка.

Рефинансирование впервые стало главным драйвером роста ипотечных выдач за счет большого разрыва в ставках: кредиты, взятые по ставкам выше 11%, сейчас модно рефинансировать под 9,5%, заметил начальник управления разработки розничных продуктов, стандартов и технологий Газпромбанка Алексей Трубников. Рефинансирование позволяет банкам увеличить выдачи ипотечных кредитов, признает руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов: если ставки будут и дальше снижаться, доля рефинансирования будет расти. В ближайшие 2–3 квартала – значительно, затем темп замедлится, уточняет руководитель группы аналитики «Дельтакредита» Назар Аржанников.

Банки придирчиво выбирают клиентов, долг которых они готовы рефинансировать. Например, Сбербанк, чтобы принять положительное решение для уже действующих заемщиков, учитывает в том числе такие показатели, как отсутствие просроченной заложенности по кредиту, остаток по кредиту (не менее 500 000 руб.) и др., напоминает его представитель. В то же время многие банки не рефинансируют собственные кредиты. «Связано это с тем, что для банка перекредитование собственных клиентов подразумевает существенное изменение изначальных условий кредита, что трактуется [регулятором] как ухудшение платежеспособности заемщика», – объясняет управляющий директор дирекции розничных продуктов «Абсолют банка» Антон Павлов. В таком случае банку приходится создавать дополнительные резервы, что уменьшает прибыль и капитал.