В Счетной палате не поддерживают продление программы льготной ипотеки под 7%

Продлевать программу льготной ипотеки на новостройки под 7% после 2022 г. не стоит, заявила в интервью «Ведомостям» аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. Этот инструмент, по ее словам, формирует искажения на рынке. В частности, льготная ипотека способствовала возникновению большого разрыва цен на новостройки и на вторичное жилье, пояснила Трунова.

«Часть граждан уже не могут себе позволить купить новое жилье, продав старое. Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счет ипотеки. [Сейчас] разрыв цен такой, что для определенных групп ­населения это действительно становится невозможным», – заявила Трунова.

По данным Росстата, за 2021 г. стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла на 29,5%, в то время как на вторичном рынке темпы роста цен были гораздо ниже – 18,7%.

Помогать гражданам улучшать свои жилищные условия нужно, считает аудитор, но делать это можно за счет других госпрограмм. «Возможно, их стоит пересмотреть, расширить круг граждан, которые смогут в них участвовать», – указала она.

Оптимальная ставка по ипотеке в целом – 7–8%, «на этом сходятся все оценки», продолжила Трунова. «Это такая подъемная ставка. Все, что выше, скорее больше отнимает у экономики, чем дает. То есть чем больше будут платежи по ипотеке, тем меньше расходы по другим направлениям – на товары длительного пользования, кафе, театры и т. д.», – пояснила аудитор.

Правительство запустило программу льготной ипотеки на новостройки для всех граждан в апреле 2020 г. Завершить ее действие планировалось 1 ноября того же года, но сначала ее продлили до 1 июля 2021 г., затем – до 1 июля 2022 г., последний раз – до конца 2022 г. Изначально ипотечная ставка по программе составляла 6,5%, с июля 2021 г. она выросла до 7%, в марте 2022 г. – до 12%, но уже с 1 мая опустилась до 9%, а с 22 июня – снова до 7%. Максимальный размер кредита по льготной ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Первоначальный взнос должен быть не менее 15%. Против продления программы неоднократно выступал ЦБ.

Сейчас в России также действует еще несколько программ ипотеки, по которым государство субсидирует ставку из федерального бюджета: семейная (6% годовых), для IT-специалистов (5%), сельская (3%) и дальневосточная (2%).

Ставки и спрос

На конец августа средняя ипотечная ставка в России перестала снижаться, оставаясь вблизи 10,1% по новостройкам и около 10,2% по вторичному рынку, говорит эксперт «БКС мир инвестиций» Евгений Миронюк. Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ с текущих 8% к 6,5–7% к концу года приведет к схожему по динамике снижению ипотечных ставок – на 1–1,5 процентного пункта (п. п.), указал он. Оптимальной ставкой, при которой ипотечный рынок сможет продолжать расти темпами, сопоставимыми с темпами роста 2021 г. (относительно доковидного 2019 года), можно считать ставки по несубсидируемым ипотечным программам не выше 8,5–8,8%, полагает эксперт.

Спрос на ипотечные кредиты определяет не только ключевая ставка, но и уровень цен 1 кв. м, требования к размеру первоначального взноса и прочие факторы, от которых зависит финальный размер ежемесячного платежа по кредиту, заметила руководитель направления «Макроэкономический анализ и финансовые рынки» ЦСР Наталья Сафина. По ее словам, именно соотношение ежемесячного размера ипотечного платежа и уровня среднедушевого дохода и определяет доступность ипотечного кредитования, а значит, и динамику спроса на кредиты. Как правило, оптимальным уровнем считается показатель в 30–40%, указала эксперт.

В IV квартале средняя цена 1 кв. м на первичном рынке, по данным Росстата, составляла 98 900 руб., на вторичном – 76 700 руб., по итогам II квартала 2022 г. цены выросли до 116 300 и 91 600 руб. соответственно. Среднедушевые доходы при этом почти не выросли: по итогам первого полугодия средний показатель составил 40 300 руб. в месяц, тогда как в среднем в 2021 г. – 40 000 руб. Именно поэтому, даже несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ на 12 п. п. за последние шесть месяцев, доступность ипотеки для населения в целом снизилась, констатирует Сафина. По ее словам, частично эту проблему компенсирует наличие крупных госпрограмм по субсидированию льготного ипотечного кредитования – прежде всего программа льготной ипотеки под 7% и семейной ипотеки. В совокупности на эти две программы пришлось 41% всего выданного объема ипотечных кредитов за январь – июль 2022 г., добавила эксперт.

В настоящее время ипотечные ставки стали доступнее для клиентов, чем во II квартале текущего года, что способствует оживлению спроса в целом, однако оптимальным уровнем может являться средний показатель прошлого года – порядка 7%, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. Достичь такого значения возможно при снижении ключевой ставки до 5–6%, при этом изменение ипотечных ставок будет не одномоментным, а растянутым во времени, добавил он. В целом, по его мнению, спрос на ипотечные кредиты будет существенно ограничиваться выросшими ценами на жилье и снизившимся уровнем благосостояния населения. В этой связи восстановление ипотечного рынка будет находиться в прямой зависимости от государственных программ, которые в первом полугодии текущего года являлись основными драйверами роста, заключил эксперт.