«Почта России» может продать историческое здание международного почтамта

Руководство АО «Почта России» рассматривает вариант продажи исторического офиса на Варшавском шоссе (международного почтамта). Об этом на пресс-конференции 25 июня заявил генеральный директор «Почты России» Михаил Волков.

«Что касается Варшавки (офиса «Почты» на Варшавском шоссе. – «Ведомости»), мы сейчас смотрим возможности использования этого объекта. Сейчас есть ряд мыслей у команды: либо использовать его с точки зрения продажи как непрофильный объект, либо использовать как производственный объект», – сообщил топ-менеджер.

Волков подчеркнул, что вопрос с переездом управленцев обратно на Варшавское шоссе был закрыт. «Надо понимать, что Варшавка – это производственный объект, он строился к Олимпиаде-80, и этим все сказано: он не соответствует никаким санитарным и прочим нормам», – заявил он. Пятиэтажное здание центра международной почты на Варшавском шоссе было построено к московской Олимпиаде 1980 г. Согласно данным справочного портала moscowmap.ru, общая площадь здания составляет 40 251 кв. м.

При этом ту небольшую часть комплекса, которую можно использовать под офисные нужды, компания уже «привела в порядок» и перевезла туда часть подразделений, которые размещались на арендованных площадях, таким образом сократив издержки, уточнил гендиректор «Почты». По его словам, текущие арендные ставки в районе офиса компании на ЦСКА выше тех ставок, которые платит АО. К тому же сотрудники офиса уплотнились, провели оптимизационные мероприятия, высвободили часть помещений, таким образом сократив издержки.

20 июня 2024 г. на заседании совета директоров «Почты России» был утвержден план работ по реализации непрофильных активов АО, сообщалось в «СПАРК-Интерфакс». Как уточнил в ходе пресс-конференции Волков, в прошлом году при поддержке правительства и совета директоров была утверждена сама программа по работе с непрофильными активами по итогам проверки Федерального казначейства. «Мы продали ряд непрофильных активов уже на более 1 млрд руб. В этом году у нас стоят планы сдачи в районе 3 млрд руб. У нас не стоит задача распродать все и вся, а облегчить активы, потому что большая часть из того, что мы сейчас рассматриваем, вообще не используется или требует инвестиций на восстановление, постоянных затрат на поддержание. И мы понимаем, что активы нам вряд ли пригодятся и эти деньги лучше использовать по назначению для погашения долгов и инвестиции в те направления деятельности, которые приносят прибыль», — сказал Волков на пресс-конференции.

Десятилетний вопрос

Вопрос дальнейшей эксплуатации здания «Почты» на Варшавском шоссе болезненный и остается нерешенным более 10 лет. «Почта России» не собиралась продавать здание своей штаб-квартиры на Варшавском шоссе, сообщал «Интерфаксу» заместитель гендиректора предприятия Антон Егоров в октябре 2014 г. Тогда он говорил о том, что там был сконцентрирован весь управленческий персонал, что позволило дополнительно сэкономить и оптимизировать управленческие процессы. Егоров также сообщал, что «Почта России» получила документы на право собственности РФ на здание штаб-квартиры, но на какой срок, он не уточнил.

В июне 2014 г. министр связи (ведомство – предшественник Минцифры. – «Ведомости») Николай Никифоров заявил, что здание штаб-квартиры предприятия на Варшавском шоссе может войти в состав непрофильного имущества, которое предприятие планирует в будущем распродать. Проект стратегии «Почты России» десять лет назад предусматривал продажу непроизводственных активов на сумму порядка 15-20 млрд руб.

Какое имущество есть у «Почты»

«Почта России» в последние годы столкнулась с убытками. В конце сентября 2023 г. спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко заявила, что, если правительство отложит вопрос с «Почтой России» в долгий ящик, «финансовая дыра превратится в огромную яму, куда все провалится» (цитата по РБК). В октябре совет директоров «Почты России» принял решение о проведении независимого аудита ее расходов.

По итогам аудита Федеральное казначейство оценило «предварительный размер негативного влияния на финансовый результат в 2022 г.» в 24,5 млрд руб., что сопоставимо с убытком группы в 30,4 млрд руб., писали «Ведомости» в конце ноября 2023 г. 12 млрд руб. из общего показателя «неэффективных расходов» пришлось на управление имущественным блоком, отмечал на заседании комитета Госдумы представитель казначейства, об этом тогда рассказывал тогда же присутствовавший на мероприятии источник «Ведомостей».

Например, «прошлой командой» (Волков был назначен гендиректором 10 января 2023 г., до этого главой компании был бывший вице-премьер Максим Акимов. – «Ведомости») в управлении «Почты» не была обеспечена возможность сдачи объектов в аренду, пересказывал содержание выводов аудиторов собеседник «Ведомостей». Кадастровая оценка имущественного блока, который в течение длительного времени не используется «Почтой», но и не реализован и не сдан в аренду, составила, по данным казначейства, 10,5 млрд руб. Помимо того компания арендовала офисный комплекс при фактическом простое с 2021 г. старой штаб-квартиры головного офиса группы на Варшавском шоссе, следует из предварительного отчета казначейства.

По словам собеседника «Ведомостей», присутствовавшего на заседании в ноябре прошлого года, представитель казначейства, комментируя предварительные итоги проверки, уточнял, что речь идет об офисе штаб-квартиры «Почты России» в районе ст. м. «ЦСКА». Аренда этих 35 000 кв. м обходится АО в 1 млрд руб. в год. Как указывалось в проекте результатов аудита, у «Почты России» есть ее собственная штаб-квартира в Москве на Варшавском шоссе аналогичной площади – 39 000 кв. м. Поэтому казначейство, отмечал источник «Ведомостей», предложило либо ускорить реализацию штаб-квартиры на Варшавском шоссе, либо отремонтировать и возобновить ее использование «Почтой».

В стратегии «Почты России» до 2030 г., утвержденной в мае 2021 г., говорилось, что общий имущественный фонд компании, используемый в текущей деятельности, состоит из 81 700 объектов. Некоторые активы могут быть выставлены на торги, говорил Волков в интервью «Ведомостям» в октябре 2023 г. Он отмечал, что в 2023 г. компания начала программу реализации непрофильных активов. Это один из инструментов погашения накопленных долгов, пояснял гендиректор.

Для решения вопроса о дальнейшем использовании крупных объектов недвижимости, которые находятся на балансе компании, «Почта России» создала рабочую группу, говорил в интервью «Ведомостям» Волков. Речь шла преимущественно об объектах культурного наследия и памятниках архитектуры, расположенных в центрах городов, уточнял глава «Почты». В качестве примера он привел комплекс зданий Главпочтамта на Мясницкой улице (бывшего Московского императорского почтамта и телеграфа, 37 000 кв. м) в центре Москвы и Главпочтамта (26 000 кв. м) в Санкт-Петербурге.

«Их очень сложно просто перестроить, а вложить денег нужно очень много – значительно больше, чем в простой объект, потому что есть очень много требований и ограничений», – рассказал собеседник «Ведомостей». Сколько таких объектов на балансе компании находится в целом, Волков не пояснил. Один из консультантов указывал, что их порядка 30.

Что можно сделать со зданием на Варшавке

Здание на Варшавском шоссе является кандидатом на редевелопмент: внутренняя отделка, состояние инженерных систем, общие зоны требуют серьезного апгрейда, отмечает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. «Если сдавать в аренду площади в состоянии «как есть», ставка аренды не превысит 17 000-20 000 руб./кв. м в год, включая все. Если объект отремонтировать, то ставка может достигнуть и 30 000 руб. /кв. м в год, так как объект имеет выгодную локацию рядом с метро. Ориентировочная цена продажи – 150 000 руб./кв. м», – заявила она. Таким образом, по подсчетам «Ведомостей», «Почта» может выручить от продажи здания на Варшавском шоссе 6 млрд руб. По оценке директора департамента рынков капитала Nikoliers Дениса Платова, стоимость актива может составить 3-4 млрд руб.

«Здание может быть интересно инвесторам, которые покупают объекты под редевелопмент, чтобы приобрести объект в текущем состоянии по невысокой цене, инвестировать в ремонт и далее сдавать его в аренду по более высокой ставке», – считает Белова. Шансы на продажу достаточно высоки, учитывая привлекательное расположение объекта на Варшавском шоссе, рядом с метро и набережной, считает партнер NF Group Станислав Бибик. По данным NF Group, преимущественно в локации ТТК – МКАД Юг расположены объекты класса B, средневзвешенный показатель ставки аренды может составить 16 000-19 000 руб./кв. м/год, без учета OPEX и НДС.