«Формула кино» судится с «Афимолл сити» из-за условий аренды

Сеть кинотеатров «Формула кино» подала иск к торговому центру «Афимолл сити», требуя изменения условий аренды, сообщила «Формула кино». С лета текущего года требования торгово-развлекательного центра (ТРЦ) к кинотеатру по аренде стали неприемлемыми, указано в сообщении: по оценкам независимых экспертов, которые привлекались для исследования рынка, стоимость аренды завышена почти в 5 раз. Сумма, которую требует «Афимолл сити» за аренду, превышает выручку кинотеатра «Формулы кино» в этом центре, утверждается в сообщении. AFI Development (владелец «Афимолл сити») знает об иске «Формулы кино», но комментировать его по существу не может, поскольку пока копия искового заявления в AFI Development не поступила.

Арендные ставки – болезненный вопрос для кинотеатров, особенно для крупных сетей, поскольку большая часть их залов расположены не в собственных отдельно стоящих помещениях, а внутри торговых центров. В конце 2014 г. крупнейшие российские киносети даже опубликовали открытое письмо к владельцам ТРЦ с призывом принципиально пересмотреть договоры об аренде и привязать ставки вместо доллара к рублю.

«Формула кино» – вторая по величине сеть кинотеатров в России после «Синема парка». По данным «Невафильм Research», на начало ноября у «Синема парка» было 37 кинотеатров с 334 залами, у «Формулы кино» – 35 кинотеатров с 266 залами. Это 6,4% всех современных кинозалов в стране. Около 75% акций «Формулы кино» принадлежит А1, инвестиционному подразделению «Альфа-групп», остальное – у одного из основателей сети, Владимира Захарова. Сеть не раскрывает финансовые показатели. Прежде источники «Ведомостей», знакомые с ее финансовыми показателями, говорили, что EBITDA «Формулы кино» в 2015 г. составила около 1 млрд руб.

«Афимолл сити» – крупный торговый центр в «Москва-сити», его площадь – 282 100 кв. м. Это один из двух крупнейших активов AFI Development. Весь портфель компании, основной владелец которой – израильский бизнесмен Лев Леваев, оценивается в $1,2 млрд. В марте этого года AFI Development сообщила, что получила от кредитора, банка ВТБ, предупреждение: тот может потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств в связи с ухудшением финансового положения заемщика. Но в сентябре стороны договорились о реструктуризации кредита на $600 млн.

Гендиректор «Формулы кино» Никита Щеголь сообщил «Ведомостям», что контракт с «Афимоллом» был заключен в 2008 г., с тех пор ставка аренды зафиксирована в валюте, сам кинотеатр открылся в центре в 2011 г. Прежде компании удавалось договариваться с торговым центром о приемлемых условиях контракта: «После сильной девальвации рубля мы зафиксировали в дополнительных соглашениях ежемесячный платеж в рублях, и он был меньше, чем мы бы платили по реальному курсу доллара». Летом очередная договоренность такого рода истекла, объяснил Щеголь, и «Афимолл» решил существенно увеличить платеж – теперь он превышает доходы кинотеатра, что делает этот бизнес нерентабельным: «Мы добиваемся изменения условий контракта через суд в связи с существенным изменением обстоятельств».

По словам Щеголя, какое-то время кинотеатр платил по старой ставке, но торговый центр не шел на компромиссы, сейчас «Формула кино» прекратила выплаты «Афимоллу». Представитель AFI Development заявил, что «Формула кино» не соблюдает условия договора и несколько месяцев назад перестала вносить арендную плату, по которой уже накопилась задолженность.

Поскольку кинотеатры относятся к якорным арендаторам и привлекают в торговые центры дополнительный трафик, обычно у них довольно мягкие условия аренды, говорит консультант по рынку недвижимости, попросивший об анонимности, но у «Формулы кино» в «Афимолле» изначально была очень высокая арендная ставка в валюте и, скорее всего, сейчас она в разы выше ставок других кинотеатров в новых торговых центрах. По его словам, судебных прецедентов, когда арендодатель через суд требует изменения условий аренды, не так много. Самый известный из них – иск «Вымпелкома» к своему арендодателю. В мае 2015 г. «Вымпелком» подал к «Тизприбору» иск в Арбитражный суд Москвы с требованием пересмотреть условия договора аренды этажей в бизнес-центре Hermitage Plaza. Арендная ставка у оператора была зафиксирована в долларах, оператор потребовал ее пересчитать, сославшись на существенное изменение обстоятельств для оператора, прежде всего девальвацию рубля. Суд первой инстанции иск сотового оператора частично удовлетворил, апелляционная инстанция отменила. В итоге стороны пришли к мировому соглашению.