Собственники таунхаусов в Куркино просят не трогать их дома

В Тушинском суде Москвы 28 февраля начались судебные разбирательства по требованию департамента городского имущества (ДГИ) о сносе части жилых домов в муниципальном округе Куркино. Власти ссылаются на незаконность пристроек и перестроек. На данный момент подано более 150 подобных исков к собственникам недвижимости, об этом «Ведомостям» рассказал один из владельцев недвижимости. 

Речь идет о 1-м мкр. Куркино – Северной Пальмире, где таунхаусы по заказу правительства Москвы начали возводить в начале 2000-х. В 2005-2007 гг. здания в аварийном состоянии были проданы людям. Собственники проявили инициативу и сделали капитальный и косметический ремонт зданий. Но узаконить эти процедуры не могли сразу по ряду причин. Собственность была сдана с большой задержкой в строительстве – около пяти лет. Более того, таунхаусы выделили как отдельный вид жилья только в 2021 г., соответственно, на тот момент не существовало законодательной базы в отношении построек такого типа. Земля не была в собственности и аренде жильцов. Часть домов числится как многоквартирные, часть – как частные.

Согласно исковому заявлению (есть в распоряжении «Ведомостей»), ДГИ требует от собственников жилых помещений привести таунхаусы в «первоначальное состояние» и за свой счет осуществить снос самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Например, не устроили городские власти фасадные стены и надстройка крыльца.

В настоящее время новообразованные помещения на учете ГБУ МосгорБТИ, а также на кадастровом учете не состоят, подчеркивают истцы. «Земельный участок под строительство/реконструкцию не предоставлялся. Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию не оформлялись», – говорится в заявлении ДГИ. В соответствии со ст. 222 Градостроительного кодекса (ГрК), указывает истец, самовольной постройкой является здание или другое строение, возведенные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых согласований или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Собственники в свою очередь настаивают, что при сносе стены, подвинутой на метр, нарушится целостность всего объекта недвижимости, поскольку в этой стене находятся все коммуникации дома. Кроме того, утверждают жильцы, таунхаусы построены в единой системе (т. е. одно здание включает 6-7 таунов), и нарушение конструкций одного сегмента может вызвать необратимые последствия для другого сегмента.

При этом, как утверждает один из жильцов, досудебных претензий ему не предъявляли, не было досудебного процесса или компромиссных регламентов с учетом массовости исков. По его словам, у соседних зданий аналогичная история приобретения и перестроек. Муниципальный депутат района Владимир Кавалеров в конце января попросил руководителя департамента о личном приеме и поиске компромиссного решения. Ему было отказано в просьбе как необоснованной. ДГИ, настаивает в обращении депутат, пытается переложить решение на судебную систему.

В 2024 г. Госинспекция по недвижимости обследовала городские земельные участки на Соколово-Мещерской улице, предназначенные для эксплуатации жилых домов, передал «Ведомостям» представитель ДГИ: «Как установили специалисты, к некоторым из расположенных там таунхаусов пристроены дополнительные помещения. Эти надстройки и пристройки появились без получения разрешительной документации и оформления необходимых в таких случаях земельно-правовых отношений. В связи с этим ДГИ обратился в Тушинский районный суд с исками о выявленном самострое». Наличие или отсутствие нарушений при проведении строительных работ определит экспертиза, а законность строительства самих таунхаусов городом не оспаривается, отметил представитель ДГИ.

При этом партнер практики «Недвижимость и строительство» юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Максим Кузнеченков полагает, что суд займет позицию максимально ориентированную на учет интересов собственников, а решения о сносе будут приняты в исключительных случаях, когда действительно будет установлено, что обеспечить безопасность постройки невозможно. По спорам о признании самовольными постройками жилых объектов, а тем более объектов блокированной застройки суды занимают гораздо более сдержанную позицию, чем в случаях с коммерческими объектами, поясняет он. Поэтому, говорит Кузнеченков, при рассмотрении данных дел ключевое значение будет иметь строительно-техническая экспертиза.

Принимая во внимание массовость требований и то, что они связаны с жилищными правами граждан, возможен «компромиссный» исход, который не приведет к сносу, предположил управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитиум» Дмитрий Галанцев. Например, суд может утвердить мировые соглашения с собственниками, если обе стороны выразят на то желание, указал он. Либо же, рассуждает эксперт, суд обяжет собственников привести таунхаусы в соответствие с требованиями законодательства.

Галанцев напомнил, что судебная практика по аналогичным спорам отталкивается от позиции Верховного суда, в соответствии с которой не следует сносить самовольные постройки, если они не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц. «Снос самовольной постройки – это крайняя мера, не так часто реализуемая на практике», – подчеркнул юрист.

Действующее законодательное регулирование таунхаусов сконцентрировано в ГрК РФ. Еще в 2021 г. в ГрК было введено понятие «дом блокированной застройки», под которым понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок, напомнил Галанцев. То есть таунхаусы абсолютно легальны, их строительство не запрещено и нет ограничений на применение норм о таунхаусах к объектам, построенным до 2021 г., заключил он.