Правительство одобрило поправки в правила госрегистрации недвижимости

Договоры ссуды, а также данные о порядке владения недвижимостью в долевой собственности и права пользования недвижимостью отказополучателем, которому оно предоставлено по завещательному отказу, будут проходить госрегистрацию. Соответствующий законопроект одобрила к внесению в Госдуму правительственная комиссия по законопроектной деятельности. Поправки предлагаются в несколько статей Гражданского кодекса (ГК) РФ. Об этом «Ведомостям» сообщили два источника: один – знакомый с решением комиссии, второй – в Белом доме.

В частности, законопроект предполагает регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений об установлении, изменении и о прекращении порядка владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности. Основанием для внесения записи в ЕГРН будет служить нотариально заверенное соглашение участников долевой собственности. Такой документ заключается, когда перевести часть имущества в полное распоряжение его владельца затруднительно. Если же согласие не достигнуто, запись вносится в реестр на основании решения суда, следует из предложенных поправок в ст. 247 ГК РФ.

Сохранение записи в ЕГРН о таком порядке при переходе доли в праве собственности на недвижимость к другому лицу исключит необходимость заключать новое соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом в случае изменения состава участников долевой собственности, сказал «Ведомостям» председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев. По его мнению, введение нового правила «позволит сделать более прозрачным использование общего имущества, а также снизит возможные риски при переходе прав на доли в праве общей собственности».

Законопроектом также предлагаются изменения в ст. 689 и 700 ГК РФ, согласно которым договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды) можно будет регистрировать по аналогии с договорами аренды. В частности, ст. 700 в проекте дополняется новым положением, согласно которому права и обязанности по договору ссуды переходят к новому собственнику или пользователю только при наличии госрегистрации такого договора.

Публичная регистрация обременений нужна покупателям недвижимости для того, чтобы иметь полное представление о правах третьих лиц на это имущество, сказал «Ведомостям» партнер и руководитель практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Константин Кузин. По его словам, в случае с договорами безвозмездного пользования сложилась уникальная ситуация: при отсутствии такой информации в реестре и при недобросовестности продавца покупатель не имеет никакой возможности независимо проверить наличие прав безвозмездного пользования третьего лица на помещения и их длительность.

Право безвозмездного пользования сродни праву аренды, говорит юрист. Только в случае аренды (которую надо регистрировать) покупатель недвижимости осознанно «наследует» договор аренды на определенный срок, в течение которого покупатель не сможет сам пользоваться недвижимостью, но будет получать от нее арендный доход, сказал Кузин. В случае же покупки здания с договором безвозмездного пользования покупатель не только не может пользоваться недвижимостью, но и не может получать с нее доход, говорит он. Более того, срок такого безвозмездного пользования может быть очень длительным. Так что при недобросовестности продавца покупатель недвижимости может понести значительные убытки, резюмировал он.

Кроме этого законопроектом в ст. 1137 ГК РФ предлагается установить, что право пользования отказополучателем недвижимости, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, также подлежит госрегистрации. Примером завещательного отказа может служить ситуация, когда наследодатель указывает в завещании, что после его смерти в квартире, которая переходит одному из наследников, будет пожизненно проживать его внучка, пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Анна Цуранова. По ее словам, механизм завещательного отказа не сильно популярен в РФ. В том случае, когда споры возникают, в том числе и в судах, чаще всего они связаны с понуждением к исполнению завещательного отказа. Предложенные изменения, скорее всего, будут реализовываться на практике по аналогии с тем, как устроен механизм госрегистрации при наследовании недвижимости, считает управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Нотариус будет открывать наследственное дело и обеспечивать передачу в Росреестр документов для регистрации права отказополучателя. Таким образом, в «автоматическом» режиме, сейчас регистрируются права на недвижимость, пояснил он.

Предполагается, что закон вступит в силу с 1 января 2026 г. и будет применяться к правоотношениям, возникшим после его вступления в силу.

«Ведомости» направили запрос в правительство с просьбой подтвердить одобрение законопроекта.