Минобрнауки передаст инвесторам в аренду за 1 рубль землю для строительства кампусов

Минобрнауки России предложило на год передавать частным инвесторам в аренду по льготной ставке и без проведения торгов землю, находящуюся в федеральной собственности, для строительства объектов образования ‎и науки, в том числе университетских кампусов. Проект постановления, разработанный ведомством («Ведомости» с ним ознакомились), установит для инвесторов арендную плату в размере не менее 1 рубля на срок не более года. Такая ставка, по мнению разработчиков документа, повысит экономическую эффективность инвестиционных проектов. В случае принятия постановления оно вступит в силу со дня его официального опубликования.

К 2030 г. Министерство науки и высшего образования, согласно поручению президента от 10 февраля 2022 г. № Пр-290, должно обеспечить создание не менее 25 университетских кампусов. Для их строительства обычно применяется государственно-частное партнерство (ГЧП) через заключение концессионных соглашений между региональными властями и юридическими лицами, говорится в пояснительной записке к документу. Но сейчас, как уточняется в ней, нужно расширять строительство кампусов без привлечения регионов. Решение строить образовательные объекты за счет средств частных инвесторов объясняется в пояснительной записке ограниченными возможностями федерального бюджета.

Особенности заключения такого инвестдоговора регламентирует правительство. Предлагаемый проектом постановления механизм носит временный характер, также сказано в записке к проекту.

Разработанный документ предполагает строительство кампусов через заключение концессионных соглашений либо с использованием механизмов «квази-ГЧП», сказал «Ведомостям» заведующий «Бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов. Льготная аренда в таких случаях делает проекты более привлекательными для инвесторов, добавил он.

Как пояснил Филиппов, в обычных условиях механизм концессии после реализации проекта предусматривает право инвестора получать в течение определенного времени прибыль от использования построенных объектов, но они при этом останутся в собственности у государства. В данном случае часть участка под застройку будет предоставляться для строительства образовательных объектов, права на эти объекты будут принадлежать государству. Другая часть участка – для строительства коммерческих объектов – будет принадлежать инвестору, сказал он.

Партнера юридической фирмы Landmark Евгения Нехаева в проекте постановления смущают размер арендной ставки и сроки. По его словам, нет гарантий взять участок за 1 рубль, как и нет гарантий, что застройщик успеет построить объект за один год. К тому же разработанный проект не содержит объяснения причин установления таких параметров или экономического обоснования сроков, говорит председатель столичной коллегии адвокатов «Адвокатъ» Андрей Мисаров.

При использовании механизма ГЧП сроки подобных инвестпроектов, как правило, более длительные и достигают до 10 лет, сказал управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин. За это время инвестор успевает построить и ввести в эксплуатацию объект, а также начать ту деятельность, для которой он создается, с минимальными расходами на арендную плату.

Споры по договорам концессии с землями образовательных учреждений нередки (последние выступали в качестве стороны такого договора), говорит Мисаров. Сейчас же идет речь об уровне Минобрнауки и заключении подобных соглашений на основании акта правительства. «Возможно, такой высокий уровень понизит риски инвесторов из-за меньшей свободы в действиях образовательных учреждений», – говорит эксперт. При этом риски все равно остаются. В данном соглашении реализация государственного объекта будет иметь приоритетное значение перед объектами инвестора, резюмировал эксперт.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что идея Минобрнауки окажется полезной для девелоперов исключительно в случае реализации масштабных проектов. Это может быть, например, строительство научных долин университетов федерального уровня. В таком случае компании в качестве подрядчиков могут взять на себя ответственность за создание некоммерческой образовательной инфраструктуры, если им будет предоставлена возможность на льготных условиях возводить ЖК в близлежащих локациях. Основными клиентами, как отмечает Сырцов, окажутся будущие студенты и преподаватели, поэтому речь идет в первую очередь о комплексах комфорт- и бизнес-класса. «Участие в строительстве учебных корпусов, кампусов, лабораторий, фундаментальных библиотек и т.п. без сопутствующих преференций не заинтересует девелоперов, ведь не обеспечит высокую маржинальность. Кроме того, непрофильная деятельность требует развития новых направлений экспертизы», – заключил эксперт.

Девелоперы могут сотрудничать с вузами в плане развития городских территорий, говорит совладелец группы «Родина», девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. По его словам, это мировой тренд: в США и Европе застройщики вместе с учебными заведениями и другими инвесторами строят многофункциональные межуниверситетские кампусы, включающие жилье, культурно-образовательные площадки, бизнес-инкубаторы, лектории, студенческую недвижимость, учебные корпуса и лаборатории. Все участники проекта получают свои выгоды: университеты – новые площадки для работы со студентами и научной активности, город – современное развитое пространство в центре, девелопер – высокомаржинальную жилую и коммерческую недвижимость.

«У российских университетов могут быть значительные земельные участки, которые по разным причинам стали бесхозными, скажем, заброшенные промышленные или лабораторные площадки, опытные сельхозугодья и т. п. Сейчас этим территориям можно дать вторую жизнь, привлекая инвестиции застройщиков, ассигнования региональных бюджетов, а также вложения федеральных институтов развития», – считает он.

Управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что предложенному проекту необходим государственный контроль во избежание рисков денежных растрат и прозрачного доступа всех желающих участвовать. «В отсутствие прозрачных торгов, кто и как будет следить за законностью проведения процедуры и соблюдением прав желающих строить и самих вузов? Пока это совершенно неясно», – указывает она. С ней соглашается директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин: проект может быть интересен инвесторам при условии обеспечения максимально прозрачных условий и правил входа, а также при наличии мер поддержки со стороны государства.