Конституционный суд защитил единственное жилье от банкротства банков
Владельцам изъятых квартир должны возвращать деньги в первую очередь
Конституционный суд (КС) ввел новый механизм возвращения денег покупателям недвижимости у банков, вошедших вскоре после сделки в процедуру банкротства. По жалобе жителя Санкт-Петербурга Сергея Кузьмина КС признал не соответствующими Конституции две нормы закона о банкротстве. Речь идет о п. 1 ст. 61.2 (оспаривание подозрительных сделок должника) и п. 11 ст. 189.40 (особенности признания недействительными сделок кредитной организации). Эти пункты, в частности, позволяют признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, заключенный в течение года до начала процедуры банкротства кредитной организации.
В августе 2015 г. Кузьмин за 10,9 млн руб. купил у банка «Советский» квартиру площадью 273 кв. м. в одном из элитных районов Петербурга. Квартира находилась в доме 1913 года постройки, признанном объектом культурного наследия. Заявитель утверждал, что такую цену установил банк и она не вызывала у него сомнений, так как квартира нуждалась в капремонте.
Но покупка состоялась лишь за два месяца до начала санации банка. Это и послужило причиной для оспаривания сделки банком в Арбитражном суде Санкт-Петербурга (при санации банк «Советский» перешел в собственность ЦБ). В суде эксперты подсчитали, что реальная стоимость квартиры составляла 35 млн руб., и сделка была признана недействительной.
После этого банк должен был реализовать возвращенную в его собственность квартиру по рыночной стоимости, направить средства в конкурсную массу и вернуть 10,9 млн руб. Кузьмину, если останутся средства после расчета с кредиторами. То есть Кузьмин оказался за реестром очереди кредиторов, что на деле ставило под сомнение реальную возможность получения им денег, на что и указал КС.
Такая ситуация, по мнению суда, изложенному в постановлении, нарушает баланс интересов лиц, участвующих в процедуре банкротства, и может привести к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья. КС установил, что сейчас в законодательстве нет механизмов, гарантирующих в рамках процедур банкротства в аналогичных ситуациях реальное и оперативное получение денег, «которые могли бы быть использованы для удовлетворения потребности в жилище».
КС поручил законодателю изменить правовое регулирование, а до этого самостоятельно установил порядок действий в аналогичных случаях. Теперь деньги после продажи жилого помещения на торгах не будут поступать в конкурсную массу, а будут сразу направляться тому, кто это жилье пытался приобрести. После их получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением в течение установленного судом разумного срока.
При пересмотре дела по новым обстоятельствам Кузьмину должны вернуть уплаченные 10,9 млн руб., сказала президент Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга «Кронверк» Надежда Пугачева, представляющая интересы истца. Но существуют риски отсутствия денежных средств в конкурсной массе, учитывая продолжающуюся процедуру банкротства банка «Советский». По ее мнению, позиция КС распространится и на сделки с единственным жильем, заключаемые с другими юридическими лицами.
Причиной принятия такого постановления КС стало то, что нарушенными оказались не только имущественные права заявителя, но и его конституционное право на жилье, объясняет руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса «Пепеляев групп» Юлия Литовцева. Прежде КС неоднократно указывал, что ограничить имущественный иммунитет можно только при обеспечении гражданина другой жилплощадью, напоминает юрист. Оспаривание сделок, совершенных незадолго до банкротства или санации банков, имеет массовый характер, говорит партнер юридической компании «Сотби» Антон Красников. «Некорректное использование вновь созданного института», по его мнению, может привести к злоупотреблению правом рядом лиц «и получению ими преимущественного удовлетворения своего требования за счет средств кредиторов». Юрист также отметил, что, как указал КС, «недопустимо оспаривать подобные сделки только по «объективным» основаниям, не выясняя историю наделения иммунитетом конкретного жилья».