«Циан» сообщил о снижении доступности вторичного жилья в России до уровня 2015 года

Показатель доступности жилья на вторичном рынке в городах-миллионниках России в 2021 г. упал до уровня 2015 г., говорится в исследовании, проведенном сервисом по поиску недвижимости «Циан» (есть у «Ведомостей»). 

Коэффициент доступности жилья (КДЖ) отражает количество лет, необходимое семье из двух работающих людей, чтобы накопить на квартиру во «вторичке» площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов. Показатель не учитывает ипотеку и расходы на повседневные нужды. При расчете доходов «Циан» основывался на данных Росстата и учитывал НДФЛ.

Согласно международной классификации, доступным считается недвижимость при КДЖ до трех лет. В России такового не было в последние семь лет, при том, что в 2019 г. жилье было наиболее доступным, показатель составлял в среднем 3,7 года («жилье не очень доступно»). В 2020 г. он вырос до 3,8 года, а 2021 г. — до 4,5 года («приобретение жилья серьезно осложнено»).

Аналитики отметили, что после «валютного кризиса» 2014 г. жилье в городах-миллионниках было наименее доступным в 2015 г., когда КДЖ сложился на уровне 5 лет. Это было обусловлено тем, что на фоне ажиотажного спроса в 2014 г. многие продавцы «необоснованно завышали» стоимость недвижимости, пояснили эксперты. Однако в следующие два года «на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений», а также роста доходов семей опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке коэффициент снижался. В 2016 г. он составлял 4,3 года, а в 2017-2018 гг. — 3,9 года.

В целом за 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи в городах-миллионниках увеличился на 36% — с 65 300 до 88 700 руб. после уплаты налогов, а стоимость квадратного метра «вторички» — на 4%, с 74 200 до 76 900 руб. Однако в 2020-2021 гг. средний размер дохода вырос на 13% до 100 000 руб., а квадратный метр подорожал на 36% до 104 900 руб. «То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 г., но лучшее время для покупки было до пандемии», — резюмировали в «Циане».

По итогам прошлого года в России зафиксированы четыре города-миллионника, где жилье на вторичном рынке «существенно недоступно», говорится в исследовании. Речь идет о Москве, где КДЖ в 2021 г. составил 6,9 года после 6,4 в 2019 г., Санкт-Петербурге (коэффициент повысился с 5,5 до 6,3 года), Казани (с 4,7 до 5,8 года) и Краснодаре (с 3,4 до 5,2 года). 

Среди рассматриваемых населенных пунктов доступные квартиры на вторичном рынке зафиксированы только в Челябинске, где КДЖ в 2021 г. составил 2,9 года. Однако и там с 2019 г. показатель вырос на 0,4 пункта. 

Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов отметил, что ввиду снижения доступности жилья следует ожидать дальнейшего роста роли ипотеки для поддержания рынка. «Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования — расти», — предупредил эксперт.

Попов добавил, что с учетом ипотечных ставок и подорожания квартир граждане, которые приобрели жилье в ипотеку в январе 2022 г. переплатят по таким кредитам на 45% больше, чем те, кто купил недвижимость в январе 2020 г.