Андрей Биржин: «Glorax хочет создать биржу недвижимости»

Несколько лет назад Андрей Биржин, основатель девелопера Tekta Group, который на тот момент был одним из крупнейших игроков на рынке жилья Московской области, продал свою долю в компании партнерам по бизнесу – акционерам IT-дистрибутора Merlion. Его новое детище – Glorax Group планировала развивать проекты в области строительства, инфраструктуру, IT-стартапы, гостиницы и многое другое. Сегодня эта компания – один из ведущих девелоперов в Санкт-Петербурге. Биржин в интервью «Ведомостям» рассказывает, что у него получилось из заявленных ранее планов, почему он разошелся со своим старым партнером, как он планирует возвращение в Москву и экспансию в регионы.

– Я поступил в МГУ на экономический факультет, но достаточно быстро понял, что не хочу работать на кого-то. Даже в каких-то мировых компаниях вроде KPMG. На втором курсе университета я начал брать небольшие строительные подряды. Первым проектом была академическая школа на Полянке. Сначала мы выполнили работы на 150 кв. м, потом получили уже больший фронт работ – 700 кв. м. И я понял, что меня именно эта сфера сильно вдохновляет. Уже на третьем курсе я выиграл контракт на реконструкцию промышленного предприятия. После окончания университета у меня в команде работало больше 400 человек. Позже мы купили складской комплекс, небольшой участок – 3 га. Так я заработал свой первый капитал и четко понял, что хочу строить дома для людей.

– Первым крупным проектом был Grand Park на 68 000 кв. м в Сергиевом Посаде.

– Нет, начинал я.

– В кризис 2008 г. я познакомился с бывшим владельцем Росбанка Олегом Карчевым. На тот момент весь рынок недвижимости уже начал буксовать. Для понимания: мы начинали продавать свой проект в Московской области по 80 000 руб. за 1 кв. м, а в кризис цены упали до 35 000 руб. – и продаж не было. При этом мы должны были выполнить свои обязательства перед теми клиентами, кто уже вложил свои деньги в наш проект. Карчев сказал, что инвестиции в строительный бизнес ему неинтересны, ему интересен сам я. Он попросил Алексея Абрамова и Владислава Мангутова, владельцев компании Merlion, начать совместный бизнес со мной. Они приехали, осмотрели строительную площадку и выразили готовность купить 50% компании с условием, что я буду работать в ней еще три года и полностью руководить всеми процессами. Далее мы составили стратегический бизнес-план, где зафиксировали, что должны собрать земельный банк в 1 млн кв. м. Инвестиции в компанию составили порядка $50 млн. Первый проект купили в Одинцове у Aeon. Кстати, Дмитрий Старостин, который нам его продал, сейчас является управляющим партнером Tekta Group. Затем купили участки в Сергиевом Посаде и построили там комплекс «Архимед», а в Мытищах – «Ньютон».

– В процессе работы я понял, что мне стали интересны проекты другого порядка, мои личные амбиции были сосредоточены не только в девелопменте, но и в IT-секторе, гостиничном бизнесе, производстве. Мне хотелось развиваться в другом ритме. С бывшими партнерами мы тогда остались в конструктивных взаимоотношениях, пожали руки и договорились, что я не буду начинать свои проекты в Москве на протяжении трех лет. Через два года договорились, что я начну заниматься девелоперским бизнесом самостоятельно в Санкт-Петербурге. Они там не присутствовали, поэтому мы это быстро согласовали, и я начал работать.

– Ерунда.

– Мне, конечно, сложно давать оценки, уверен, что Следственный комитет во всем разберется, тем более что мне вся эта ситуация с покушением на убийство бывшего гендиректора Merlion не очень понятна. Но я знаю их достаточно хорошо. Это крайне порядочные люди, они закончили Физтех и мехмат МГУ. Я уверен, что это не те люди, которые бы могли организовать покушение на убийство (5 апреля адвокат Абрамова и Мангутова сообщил, что 1 апреля его подзащитные были освобождены из-под стражи. – «Ведомости»).

Новые тенденции

– Под нашим с Дмитрием руководством компания достигла заметного успеха, завоевала признание и авторитет среди участников рынка, но у нас сложилось несколько разное видение дальнейшего стратегического развития бизнеса и непосредственно самого продукта. Мне хотелось заметно наращивать портфель проектов и выходить в регионы. Поэтому я полностью сконцентрировался на управлении Glorax Development, а Дмитрий начал развивать собственный девелоперский бренд. При этом по ряду проектов мы остаемся партнерами. Сейчас я вижу единственный для себя путь – это двигать компанию самостоятельно.

– Александр – опытный и очень системный человек в моей команде. Мы давно работаем вместе, дружим практически с детства. Он давно работает в компании и занимается операционным управлением всеми процессами. Будучи человеком продуманным и взвешенным, он сочетает мои космические идеи и прагматичное управление. Поэтому вполне логичным решением было 5% компании передать Александру.

– Год был очень насыщенный для нашей компании по нескольким причинам. Во-первых, мы ввели четыре объекта в эксплуатацию. Это IV квартал Golden City, «Первый квартал» и «Второй квартал» проекта Ligovsky City, третья очередь «Английской мили», в итоге вошли в топ-5 петербургских застройщиков по объему сданного жилья в прошлом году. Кроме того, перевыполнили планы по продажам – конечно, во многом благодаря льготной ипотеке, как и многие игроки на рынке. Пандемия по-своему уже изменила и продолжает менять мир. Эта ситуация позволила нам грамотно оценить текущую обстановку, почувствовать тренды, понять, что нужно будет людям в сфере жилой недвижимости через год, два, три.

– Например, стало очевидно, что людям нужны комфортная среда и максимальный набор услуг именно в пределах их жилого комплекса. Чтобы все детали в совокупности создавали мультиформатное пространство. На его территории нужно организовывать фитнес-студии, грамотно расположенные коворкинги, кафе, рестораны, библиотеки, прачечные, площадки для занятий спортом на свежем воздухе и другие объекты инфраструктуры. Теперь мы видим нашу задачу в том, чтобы позволить покупателям не выделять в квартире места для тренажеров, рабочего кабинета, чтобы не переплачивать за лишние квадратные метры.

Кроме того, сегодня люди больше не хотят покупать квартиры без отделки, а предпочитают уже готовые варианты. На примере проекта, где мы реализовывали квартиры с отделкой и без, могу сказать, что сначала были раскуплены именно квартиры с отделкой. Для покупателей это выгодно тем, что затраты на отделку включаются в ипотечный кредит. Кроме того, готовая отделка – это удобно. Это и финансово выгодно – не нужно брать потребительский кредит под более высокие проценты. Дополнительное преимущество, если все квартиры сдаются с отделкой: не нужно жить еще полгода-год в режиме стройки. Поэтому для своей компании я вижу новый вектор развития в реализации всех квартир под ключ и квартир с частичной или полной меблировкой. Частичная меблировка, например, предполагает наличие кухонного гарнитура, мебели в ванной и коридоре. То есть, по сути, мы создаем формат «заезжай и живи».

Еще один тренд связан с новыми технологиями. Жилищное строительство достаточно консервативно, но в собственных квартирах люди уже хотят получать сервисы, которые существуют на рынке и которые облегчают им жизнь. Поэтому без умного дома и умной квартиры не обойтись, возможность управлять доступами, бытовыми приборами, счетчиками должна быть в приложении на телефоне, а застройщики должны предоставить людям оснащенные этими сервисами квартиры.

И, наверное, могу отметить, что многие процессы на рынке недвижимости практически полностью переходят в онлайн-формат. Я глубоко убежден в том, что через три-четыре года уже 70% сделок с недвижимостью и всех сопутствующих операций, таких как аренда, ремонт, покупка мебели, будут оформляться дистанционно. И мы в компании также поставили задачу через два года 50% сделок совершать удаленно, поэтому сейчас очень много внимания уделяем развитию канала онлайн-продаж.

– Отказаться – нет, а вот пересмотреть – да, например будущие кварталы Golden City, включая квартал с коммерческой функцией. В жилье мы введем отделку, увеличим высоту потолков, расширим общественные зоны, создадим семейный клуб и коворкинг, фитнес-центр с 25-метровым бассейном и spa-зоной. Также мы пересмотрели новый проект в Петергофе, организовали там больше общественных зон и точек притяжения для жителей. То есть мы пересмотрели проекты, опираясь на новые рыночные тенденции.

– На сегодняшний день – да, мои основные усилия сконцентрированы на Glorax Development. Недавно мы объявили о покупке нового участка на Белоостровской улице и участка на Курской улице. Сделки прошли с интервалом в две недели. Первый участок площадью 2,9 га приобретен на Белоостровской улице в Приморском районе, где планируем построить комплекс бизнес-класса площадью 80 000 кв. м. Там будут квартиры и сервисные апартаменты в общей сложности на 45 000 кв. м. Кроме того, проектом предусмотрены общественные и торговые зоны, а также прогулочные дорожки. Второй участок на 0,99 га находится на Курской улице во Фрунзенском районе. На нем в партнерстве с собственником мы планируем возвести проект бизнес-класса площадью 35 000 кв. м.

К тому же мы предлагаем рынку услуги в качестве fee-девелопера. У нас сейчас очень сильная и системная команда, есть необходимые компетенции и финансовые возможности, поэтому мы можем построить максимально рентабельный жилой комплекс любого уровня и обеспечить высокий спрос. По такой схеме также в ближайшее время анонсируем проекты.

В целом мы сосредоточены на том, чтобы максимально расширить портфель проектов и стать игроком федерального уровня, а далее выйти в другие страны.

Расширение географии

– Нет, не пугают, они же будут постепенно открываться. Уже сейчас мы смотрим объекты в Лондоне и Париже.

– В Лондоне – объект, предполагающий жилье и апартаменты, общая площадь которых составляет около 20 000 кв. м. Ценовой порог – 15 000 фунтов стерлингов за 1 кв. м. Во Франции – многоэтажное здание с апартаментами и офисами.

– Мое убеждение, что компания не должна быть только российской, потому что в этом случае она точно будет недооценена. Это как в IT-бизнесе. Идея, реализованная в России в рамках IT-cектора, стоит в 10 раз меньше, чем если бы она была реализована в Америке. Вот поэтому и планирую расширять географию работы.

– Мы не гонимся только за цифрами и не делаем коллабораций с другими девелоперами. Сейчас земельный банк – 2,5 млн кв. м. Я думаю, в этом году мы нарастим портфель проектов до 3,5 млн кв. м.

– Да, мы в этом году стартуем в Нижнем Новгороде с рядом проектов. Первым выведем проект комплексного развития территории в знаковом для города месте. Такого нижегородцы еще не видели.

– 100 000 кв. м. На площадке будут два многоэтажных здания с жильем, коворкинги, медцентр, школа, лицей, гостиница и, возможно, небольшое количество апартаментов.

Мы также рассматриваем Москву и Московскую область, Екатеринбург, Сочи, Ленинградскую область. На ближайший год у нас есть задача начать работать в четырех новых регионах. Когда все получится, мы станем одним из немногих крупных девелоперов с подобной географией работы – от Санкт-Петербурга до Сибири.

– Мы уже подписали предварительное соглашение по трем площадкам. Это Сокольники, ВДНХ, Ленинский проспект. Суммарно площадь этих проектов составит 800 000 кв. м. Через три года планируем вводить в эксплуатацию до 1 млн кв. м.

– В России, без иностранных проектов. Семь городов и областей: Сочи, Екатеринбург, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область.

– Пока сделки не закрыты, это будет некорректно.

– У нас каждые две недели проходят инвесткомитеты, на которых мы рассматриваем новые площадки. После утверждения новых правил по ВРИ от 70% проектов сразу отказались, а смотрели мы более 50 площадок. Почему? Потому что теперь экономика проектов нас не устраивает, а собственники участков все еще живут старыми реалиями и понижать их стоимость, к сожалению, не готовы.

– Такие проекты, честно говоря, мы не рассматривали. У нас будет новый формат, в рамках которого будем развивать коливинги, коворкинги, апартаменты, гибкие офисы и фудмоллы. В рамках этого продукта будем делать и распределительные центры, масштаб этих распределительных центров будет зависеть от проекта, но глобально строить склады мы не будем.

– Мы выбираем исключительно миллионники, где цена выше 120 000 руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде, например, цена в нашем проекте составит 200 000 руб. за 1 кв. м.

– Мы как раз собираемся туда на разведку в сентябре. Оценим спрос, посмотрим, сможем ли дистанционно управлять проектами, а потом уже и решим.

– Мы планомерно отказываемся от идеи иметь собственного генподрядчика и передаем работы профессиональным генподрядчикам с рынка.

– Мы его продали. Для нас важнее сконцентрироваться на реализации жилых проектов, а от непрофильных активов сейчас самое время отказаться. К тому же для активной экспансии нужен капитал, а у нас уже запланировано 12 новых участков, которые мы бы хотели купить в ближайшие три месяца.

– На Лиговке мы пока ничего не продали, но площадка находится в очень выгодной локации, и нам уже давно поступают различные предложения. Мы, как настоящие бизнесмены, всегда оцениваем, насколько нам то или иное предложение выгодно и интересно.

– Мы это не раскрываем.

– Нет. Название Glorax останется. Но изменится визуальное оформление – мы представим его в середине мая. За полгода, которые были у новой команды, мы изменили все: разработали новый стандарт продуктовой линейки для новых проектов, стратегию регионального развития, оцифровали внутренние и внешние процессы, запустили направление Glorax Life, отвечающее за создание комьюнити в жилых комплексах.

Теперь мы будем строить квартиры с отделкой и меблировкой, будет внедрена система «умный дом» и «умный квартал», на территории жилых комплексов будут спортивные клубы, семейные центры, коворкинги, прачечные. Изменился и подход к реализации коммерческой инфраструктуры – мы не будем продавать ее, как раньше, а сами будем управлять, чтобы гарантировать высокое качество и разнообразие объектов.

В фокусе внимания дальнейшая диджитализация всех процессов, в том числе на строительных площадках. По нашим оценкам, в ближайшие три года на диджитализацию компании будет потрачено около 10 млрд руб.

А еще важно понимать, что основная проблема для покупателей – это последующая эксплуатация зданий. Как бы хорошо ни был построен дом, если нет сервиса должного уровня, то у жителей нет соответствующего уровня комфорта. Поэтому мы идем по пути создания собственной управляющей компании. Об этом тоже расскажем.

Зачем нужны стартапы

– Инвестировать в IT-компании и IT-проекты я начал еще лет пять назад. Но первоначальный опыт был неудачным. Например, я инвестировал в Telegram, криптовалюту, еще в ряд проектов. Примерно два года назад мы проанализировали данные об инвестициях в PropTech (диджитал-проекты на рынке недвижимости) и поняли, что на российском рынке очень мало инноваций. Чтобы вы понимали: в мировой сегмент PropTech в 2018 г. было вложено $6 млрд, а в России – $116 млн за два года. Недвижимость – ведущий сектор экономики, а у нас диджитализация на сегодняшний момент совсем минимальная. Вот поэтому мы запустили акселератор и начали изучать проекты. С кем-то начали реализацию пилотных проектов, где-то вошли в капитал компании.

– Пока это коммерческая тайна.

– Наиболее удачные стартапы внедряются на наших строительных площадках, это позволяет ускорить автоматизацию всех процессов в компании. А если глобально, то мы хотим сделать из недвижимости инвестпродукт с низким порогом входа на основе блокчейна и смарт-контрактов. Своеобразный аналог классического ЗПИФ, когда покупаешь, например, торговый центр и работаешь с большим количеством частных инвесторов. Мы планируем сделать примерно то же самое, но поделить недвижимость в рамках фондов на токены, чтобы, например, кто-то из Индии мог вложиться в 1 кв. м в Нью-Йорке или в 0,5 кв. м на Филиппинах и, соответственно, получать гарантированный доход с этого квадратного метра. И все это будет возможно благодаря созданной платформе, с помощью которой недвижимость будет сдаваться в аренду, а у покупателя будет возможность управлять ею. На данный момент, к большому сожалению, законодательство в этом направлении еще не работает. Только в Эстонии пытаются что-то подобное сделать, но, я думаю, что через четыре-пять лет уже будут для этого возможности. Скорее всего, первой станет Америка. И мы хотим к этому моменту быть готовыми, включиться в эту огромную экосистему, которая позволит осуществлять любые операции с недвижимостью.

– Это не совсем так. У меня фамилия Биржин, поэтому моя мечта детства – создать биржу. (Смеется.) Glorax как раз и хочет сделать биржу недвижимости. Есть биржа акций, которая обеспечена бумагами компаний, а здесь все будет обеспечено квадратными метрами. Для того чтобы было понятнее, объясню: весь мировой рынок недвижимости оценивается в $280 трлн, акций – в $90 трлн, если мне не изменяет память, а рынок золота и вовсе примерно в $30 трлн. Представляете, какая это денежная масса! Люди в будущем уже не будут покупать недвижимость в личных целях, а будут арендовать. Поэтому это как раз тот инструмент, который опередит время. Самое главное – решить все это на законодательном уровне.

Что касается рисков, то смарт-контракт – это аналог регистрационной палаты. Это такая же гарантированная история, как и блокчейн, т. е. токены никуда не пропадут. А дальше нужно будет сделать инструментарий, который позволит людям эти токены продавать. Получается два пути. Первый – потенциальный рост недвижимости в той или иной локации, второй – арендный доход. Вот наша задача и заключается в том, чтобы сделать так, чтобы люди могли прозрачно получать информацию, на основе которой они могли бы принимать решения о том, покупать квадратный метр в Зимбабве или на Аляске.

На разных направлениях

– Несколько лет назад я возлагал большие надежды на гостиничный бизнес. Активно рассматривали Данию, Норвегию, Италию. Всего 17 четырехзвездочных отелей планировали приобрести. Очень хорошо, что мы этого не сделали, потому что туда нужно было бы еще инвестировать и инвестировать, а сейчас эти отели пустуют и подобный формат уже никому не интересен.

Мы сейчас запускаем новый продукт, уже летом его анонсируем. Речь идет о коливингах. Это очень классная история. Это вообще новый подход в отношении к жилью. Нечто среднее между апартаментами, жильем и гостиницей. В коливингах предполагаются жилые комнаты по 8–12 кв. м, а все дополнительные функции вынесены в общественные пространства. То есть это принципиально новый вариант для проживания молодых людей, у которых пока нет семей, но уже есть круг общения, работа и увлечения. Основное преимущество, конечно, в возможности постоянно обмениваться новыми идеями, формировать новые компании. С технической точки зрения там будет все автоматизировано. Предусмотрим и парковочные места для велосипедов и самокатов.

В целом уже скоро можно будет увидеть нечто подобное в рамках нашего проекта Golden City на намывных территориях Васильевского острова. Там будет реализован мультиформатный квартал с коммерческой функцией. То есть в одном месте мы соберем коворкинги, коливинги, апартаменты, фудмоллы, креативные пространства. Все в одном месте – это будет невероятно удобно!

– Пандемия же когда-нибудь закончится. Самое правильное в таких проектах – развести потоки. Это первое. А второе, к сожалению, то, что новое поколение сейчас и так проводит в телефоне до четырех, а то и до восьми часов в день. Люди не социализируются, очень замкнуты. Поэтому подобные проекты позволяют решить проблему с социализацией. Например, внизу, на ресепшене работает диджей. Люди собираются вечером, в такой обстановке им захочется знакомиться, общаться.

– Это начинание моей супруги. Первая клиника открылась и работает в районе Красной Пресни. Планировали сделать сеть. И у нас это желание не пропало, сейчас находимся в активном поиске помещений. Однако в связи с пандемией, конечно, все-таки пришлось внести некоторые коррективы в планы. Сейчас пересматриваем концепцию, потому что сначала мы делали только детскую стоматологию, теперь же решили организовать еще и стоматологию для взрослых. Я думаю, что мы в ближайший год откроем несколько клиник.

Что повлияет на цены

– Цены выросли на 25–30%, в зависимости от стадии готовности. Да, все понимают, что после введения льготной ипотеки произошел рост цены на 30%, однако необходимо понимать, что, несмотря на льготную ипотеку, и людей, которые готовы покупать квартиры, тоже стало меньше.

– Нет, отмена льготной ипотеки особо не повлияет на ценообразование. Я считаю, что в обозримом будущем доходность девелоперов может уменьшиться, т. е. нужно будет работать с низкой доходностью. Зарабатывать будут только высокоавтоматизированные и системные компании, которые создают качественный продукт и активно инвестируют в диджитал, а также компании с хорошо сработанной командой, которая готова оперативно реализовывать продукты в любом сегменте. Зарабатывать будут те команды, которые создают тренды, а не следуют им.

– Мое мнение следующее: доходы населения расти не будут, компаний на рынке станет меньше, поэтому спрос уменьшится. Предложений тоже станет меньше, останутся только сильные игроки. Настанет время продукта. Кто сейчас оперативно сможет подстроиться под текущие условия рынка и сделать хороший качественный продукт, тот и выиграет.