Михаил Балакин: «Чтобы выполнить обязательства «СУ-155», я отдал все свое имущество»

«СУ-155» стала строительной компанией № 1 в России, когда в 2013 г. отчиталась о рекордных продажах квартир. А на следующий год подмосковные власти впервые усомнились в финансовой устойчивости «СУ-155». Дальше – больше: технический дефолт по оферте на облигации, иски от кредиторов; Москва и область перестали выдавать разрешения на новые стройки, а покупатели – покупать квартиры.

Компанию сгубила неправильная модель ведения бизнеса, говорили тогда конкуренты: имея в активе около полусотни предприятий по производству стройматериалов и десятки тысяч человек персонала, компания сделала ставку на загрузку мощностей, а не на прибыль. Создав с нуля крупнейшую в стране строительную компанию, Михаил Балакин потерял ее вмиг – это случилось в конце 2015 г. Итог этой истории – квартиры почти для 30 000 дольщиков сегодня достраивает санатор «СУ-155» – банк «Российский капитал», а на топ-менеджеров компании заведены уголовные дела. Балакин тем временем работал депутатом в Мосгордуме и мечтал создать новую строительную компанию. Но около месяца назад стало известно о его намерении баллотироваться в мэры Москвы, ему удалось пройти муниципальный фильтр. И теперь же он решил рассказать «Ведомостям» свою версию того, что случилось с «СУ-155», и каким ему видится правильное управление столицей. Это первое интервью Балакина после краха его компании.

«Когда я понял, что денег не хватает...»

– Я считал, считаю и продолжаю считать, что я отстроил этот бизнес и достаточно эффективно им управлял. Компания выросла со 160 до 54 000 человек, выполняла все виды работ, вводила по 1 млн кв. м в год. И все люди, которые принесли деньги в компанию, получат свои квартиры, а бо́льшая часть уже получила.

– Обманутые дольщики – это, знаете, когда все брошено. А когда все достраивается, это уже не обманутые дольщики. «СУ-155» выполнила свои обязательства.

– А за чей?

– Неправда. Достраивается за счет кредитов банка «Российский капитал», которые даются под те активы, которые им переданы. А преподносить это можно как угодно. Мы представляли план спасения компании на межведомственной рабочей группе под председательством бывшего первого вице-премьера Игоря Шувалова. Чтобы выполнить свои [«СУ-155»] обязательства, я отдал по большому счету все свое имущество. Все промышленные предприятия, все производственные активы, все площадки, все нежилые помещения, которые были у компании. Ничего себе не оставил. Этих активов было достаточно, чтобы выйти из кризиса с прибылью. Поэтому я не согласен с утверждением, что достраивается за счет бюджета. И достраивает-то физически в итоге тот коллектив, который работал со мной.

– Мы не учли риски работы по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Эта схема не была запрещена законом о долевом строительстве, в основном через ЖСК оформлялись квартиры в Московском регионе, где у нас было больше всего покупателей. Основная причина, почему мы работали по этой схеме, – за мной стояла вот эта огромная махина, мы 1,5 млн кв. м строили в Московском регионе. Мы просто не успевали оформлять все сделки через договоры долевого участия с регистрацией в Росреестре. Но законодательство стали ужесточать, а эту схему – называть нелегитимной. В какой-то момент объемы продаж начали падать, денежные поступления стали снижаться, а перестроиться быстро мы не успели. Год-полтора мне удавалось как-то поддерживать деятельность компании – продали карьеры, чтобы компания продолжала строить.

А дальше – как снежный ком: нет денег, не можешь обслуживать кредиты, банки денег не дают, дольщики не покупают квартиры, начинают останавливаться стройки, налоговая начинает блокировать счета и т. д. Когда я понял, что денег не хватает и они уже не появятся, я пошел к тогдашнему министру строительства Михаилу Меню. Как сейчас помню, разговор был 17 сентября. Я сказал: «Михаил Александрович, это живая работоспособная организация. Подпитав немного деньгами, можно ее вытащить. А если мы в течение трех месяцев не поддержим ее, мы получим труп – люди разбегутся, а проблемы останутся». Он меня услышал, пошел к руководству страны, и, соответственно, мы представили планы по преодолению кризиса.

– Это была чисто моя инициатива. Я долго думал, что можно сделать. Но в итоге понял, что другого варианта просто нет. Я понял, что компания валится, и я сам попросил помощи. Я всеми способами поддерживал работоспособность организации, а это немаленькая компания, где работали десятки тысяч человек... Меня могут в чем угодно обвинять, но я не стал убегать от проблем – я считаю, что это неправильно.

– Может, кто и советовал, я не помню. Но у меня своя позиция. И я считаю, что все, что я делал, – делал правильно.

– Две трети от всего количества дольщиков – это около 20 000.

– Нет, их было 30 000. Я приношу свои извинения, что в обещанные сроки мы не смогли выполнить свои обязательства. Но искренне могу заверить: мы прилагали все силы, чтобы выполнить обязательства, мы ни копейки денег дольщиков никуда не вывели.

«Активов на достройку было достаточно»

– Простыми: в декабре 2015 г. было принято решение о вливаниях в компанию через «Роскап», а я отдал все активы. Я представил четкий бизнес-план Игорю Шувалову. Мы подсчитали, что на достройку необходимо 30 млрд руб.

– Forbes оценивал их в $1,5–2 млрд. Так и было.

– По моему мнению, активов хватало на достройку: в зависимости от ситуации на рынке санатор должен был выйти из этой ситуации с прибылью от 50 млрд до 90 млрд руб. в пятилетний период. У нас был большой портфель проектов – на 10 млн кв. м жилья, из них только в Москве – 1 млн кв. м. Как вы считаете, какую прибыль можно получить с 10 млн кв. м в Москве? Например, завод «Бетиар» в Южном порту, там на 12 га можно построить 300 000 кв. м, площадка была уже полностью готова к застройке. Второй участок – «Станкоагрегат» на Рязанке, прямо около Третьего кольца: примерно такие же объемы застройки. Еще один участок – территория Калибровского завода в Марьиной Роще. Эту площадку достраивает «Капитал груп», которая приняла на себя выполнение обязательств по дольщикам.

Кроме того, у нас были и кирпичные заводы, и ДСК, и ЖБИ. Все они сами по себе работают и генерируют прибыль. Мы считали, что чистый денежный поток от всех этих предприятий составляет около 5 млрд руб. Например, Серпуховский лифтовый вкупе со Щербинским заводом приносили около 1,5–2 млрд руб. прибыли в год. Например, сюда приезжал представитель AMG, куда входит Otis. Они могли купить завод за 12 млрд руб. Но я не стал этого делать.

– А зачем? Чтобы меня потом обвинили, что я вышел из всей этой истории с прибылью?

– По состоянию на сегодня не могу оценить. Это можно сделать через пару лет после завершения всех строек.

«Я везде лично поручался по кредитам компании»

– Не знаю, это за пределами понимания. Никакого мошенничества не было. Я только в кошмарном сне мог представить такое развитие событий. Государство разберется. Например, обвиняют по Балашихе. А там была такая история, что девочка Катя на форуме в Селигере попросила президента переселить их из бараков. И я по личной просьбе губернатора Андрея Воробьева за четыре месяца построил 19-этажный дом с полной отделкой. За четыре месяца! В советское время за это дали бы звание Героя Социалистического Труда. Как сейчас помню: 9 августа 2013 г. мы заложили камень, а 25 декабря ввели дом в эксплуатацию. Мы передали квартиры для заселения из ветхих домов в рамках договора развития земельных территорий (по такому договору земля предоставляется без аукциона), но не успели начать строительство следующих корпусов из-за затянувшегося процесса оформления площадей для переселения. То есть часть людей не успела переехать в новый дом. А на месте их ветхого жилья мы должны были построить новое жилье и даже часть квартир в этих планируемых к строительству корпусах продали. Но по состоянию на сегодня деньги всем вернули.

По стройке на месте Калибровского завода топ-менеджеров «СУ-155» обвиняют в том, что они присвоили деньги, а мы собрали там около 1 млрд руб., при этом своих потратили порядка 3 млрд руб.

– Под непосредственным руководством Владимира Иосифовича Ресина я работал с 1994 г., с момента выхода на свободный рынок АОЗТ «СУ-155». Он всегда руководствовался принципом «Хорошо помогать тем, кто умеет пользоваться помощью». Благодаря ему, во-первых, был сохранен строительный комплекс Москвы; во-вторых, выросло много интересных компаний, которые успешно работают на рынке до сих пор, несмотря на то что сменили владельцев. Например, «Дон-строй», «ДСК-1», «Крост», «Капитал груп». Владимир Иосифович всегда помогал строителям, которые работали добросовестно.

– Я ведь везде лично поручался по кредитам компании. Сейчас потихоньку мы их закрываем – решили вопросы со Сбербанком, Росбанком. Ведем переговоры с «Открытием», около 3 млрд руб., но там в залоге несколько зданий, в том числе здание на Ордынке. По заключению «Роскапа» все наши кредиты обеспечены и переобеспечены. Даже в сегодняшней ситуации.

– Я другого пути не видел. Главное, что я сделал, – вовремя обратился за помощью и сделал все, чтобы дольщики смогли получить свои квартиры. И не создал нерешаемых проблем.

«Продавали квартиры на 20–30% дешевле конкурентов»

– Для меня это пройденный этап. Я это пережил. Но я не могу сказать, что не справился с управлением, потому что после меня остались десятки и производственных подразделений, и строительно-монтажных, которые и сегодня успешно работают. Не говоря уже о том, какое количество людей смогли улучшить жилищные условия с помощью «СУ-155». Ведь мы всегда работали с низкой маржинальностью – продавали квартиры на 20–30% дешевле конкурентов. Например, в Одинцове мы продавали по 65 000–80 000 руб. за 1 кв. м, а конкуренты – по 80 000–100 000 руб.

– Нет, как же мы тогда строили бы? Экономика позволяла – себестоимость вместе с землей составляла порядка 40 000–45 000 руб.

– Может, и надо было выжимать максимум прибыли. При низкой марже любые колебания приводят к потере устойчивости компании. Особенно при больших объемах строительства.

– Я всегда зарабатывал за счет больших объемов. Хотя некоторые мои коллеги обвиняли меня в том, что я пытаюсь стать великим. (Смеется.) На самом деле мне было интересно.

– К сожалению, у меня мышление с советского времени. Да долгое время мы и существовали в этой парадигме. Но в последние годы начали меняться, я потому и вложил миллиарды рублей в реконструкцию заводов. Например, модернизированные ДСК позволяют не зависеть от объемов заказа, не гнаться судорожно за объемами, они позволяли быть гибче в планировках квартир.

«Я создам новую компанию»

– Совершенно верно. Банк Москвы под правительственную гарантию дал кредит в 15 млрд руб. под 19% годовых! За полгода мы потеряли 1,5 млрд руб.

– Он как раз был учтен. У компании проблемы начались совершенно по другим причинам. При наших объемах строительства и промышленного производства кредитный портфель, например, был относительно невысоким.

– Порядка 23 млрд руб. – перед Сбербанком, «Открытием», «Зенитом», Росбанком и т. д. А оборот наш в 2013 г. составлял 114 млрд руб.

– Нужно было остановиться в развитии. Мы занимались всем: и промышленностью, и подрядами, и строительством лифтов. От карьера до ключа. И мы продолжали выходить в новые регионы, покупать земли, модернизировать заводы. Только в развитие заводов мы вложили за последние годы порядка 60 млрд руб.!

Надо было более плавно и аккуратно с 2012 г. выстраивать четкую структуру управления и давать больше полномочий руководителям и больше ответственности.

– Я занимаюсь думской деятельностью. Отвечаю за работу на своей территории, каждую неделю езжу на встречу с жителями в новую Москву. Кроме того, я частично занимаюсь фактически любимым делом – помогаю друзьям в качестве консультанта в региональных проектах.

– Не могу сказать.

– Безусловно. Когда я разберусь со своими личными проблемами, я создам новую компанию. Это моя жизнь. Это моя профессия.

– Пока нет.

– Несмотря на монополизацию рынка, как раз их защитят. Мы начинали разговор про то, что название «СУ-155» стало нарицательным. Но мы были обеспечены активами. А во многих регионах компании строят пирамиды – если у них остановятся продажи, то все, достраивать будет нечем.

– А иметь обманутых покупателей лучше? В мире нет другого опыта. По крайней мере я не знаю. Даже в Нигерии, пока застройщик не найдет 85% потенциальных покупателей, банк ему не дает кредит.

– Они допустили ту же ошибку, что и мы: очень широко шагнули, набрали обязательств.

– По «Лайково» у нас с ними была коммерческая сделка на 11 млрд руб. И сделка была супервыгодной. Другое дело, что проект очень растянут во времени. Но у них не хватило денежного потока на продолжение работ. А не хватило, потому что рынок просел.

– Все крупные застройщики закредитованы, это во многом наследство нулевых, когда была эйфория на растущем рынке и многие росли на кредитах. Сейчас рынок стагнирует, а кредиты как были, так и остались. Мое мнение – все закредитованные компании с рынка уйдут, а оставшиеся будут строить за свои деньги.

– Оно будет несколько дороже, но не будет обманутых.

– Московские власти всегда поддерживали компанию, и кризис в компании вовсе не был связан с приходом Собянина. А лоббизм сложно комментировать, потому что я же этим сейчас не занимаюсь.

– Я бы пошел тем же самым путем – холдинг с разными активами: девелоперские, промышленные, только структурировал бы компанию по-другому. Я же строитель по сути. Я не девелопер.

– Ты независим в этом случае. Портфель заказов должен быть комбинированным.

«Я достойно представлю интересы москвичей»

– Я достаточно много сделал для страны. И в данной ситуации хочу сделать что-то хорошее для родного города. Я думаю, что мои знания и опыт, умение коммуницировать с людьми, управлять хозяйством – все это пригодится. Все-таки «СУ-155» была создана с нуля. Это организация, в которой в пик работало 54 000 человек, около 200 действующих предприятий.

– Я только квартир раздал на $100 млн.

– Отдал сотрудникам по себестоимости. Кроме того, люди брали ипотеку, и, пока они у меня работали, я компенсировал им процентную ставку. И народ-то за этим делом ломился. Своим людям я по 50–100 квартир в год давал. Я всегда считал, что главное в работе – социальная направленность. У нас был очень сильный совет молодых специалистов. Мы им устраивали слеты, участвовали в автопробегах и т. д.

– Мне казалось, что молодежь воспитывалась в правильных ценностях. Это же лучше, чем пить водку, правильно?

– Я считаю, что человек должен и зарабатывать, и заботиться о тех сотрудниках, которые у него есть.

– Мне пришлось много общаться и убеждать их, что я достойно представлю [интересы] москвичей.

– Я проделал большую работу, чтобы их убедить.

– А что, власть должна всех убрать?

– Расскажу одну историю. В Мосгоризбиркоме рядом со мной сидит один кандидат, похожий на хиппи, фамилию забыл. Вот он мне долго рассказывает, что в России нормальные люди только те, кто родился до 1968 г. Сам он тоже 1968 г. А потом показывает мне паспорт и говорит: «Вот видишь, как я изменился? Вот таким я был, когда вышел из психушки». Как вам такой кандидат в мэры? (Смеется.)

– Нет. А какой смысл? Что они мне могут сказать?

– Мне комфортно с независимой партией, которая лояльна действующей власти. А вот та партия, которую я в единственном числе представляю в Мосгордуме [ЛДПР], – вот у нее много интересных задумок. Но все это для пшика.

– Я с ним говорил. Во-первых, у него свои планы. Но, если честно, просто не захотел [от ЛДПР].

– А в чем я должен его оттенить? Называть меня антигероем неправильно – я всю жизнь искренне старался работать на страну, на людей, которые были в одной команде; старался, чтобы их жизнь, быт были на хорошем уровне. Не ошибается тот, кто не работает. В какой-то момент была допущена серьезная ошибка, которая привела к таким последствиям. С другой стороны, люди и коллективы продолжают работать и имеют оплачиваемую работу. Я сделал все, что мог.

«Годы расцвета Москвы пришлись на правление Лужкова»

– Я не вижу в этом ничего плохого. Годы расцвета Москвы пришлись именно на время правления Лужкова. Мы прожили тяжелейшие 1990-годы, прожили кризисы. Я вторую такую команду не знаю, что ни фамилия, то личность: Ресин, Швецова, Росляк, Шанцев. Собянин много продолжает из того, что начал Лужков.

– Почему?

– Подождите-подождите! А кто построил МКАД? Кто построил Третье кольцо? Звенигородское шоссе, путепроводы на Ярославке, Лефортовский тоннель, Серебряноборский тоннель? Когда все это было сделано? Тогдашнее руководство города делало упор и на социальные объекты, объекты культуры. Давайте вспомним библиотеку МГУ, галерею Шилова, Дом музыки. Это я вспоминаю только те объекты, в строительстве которых я участвовал.

– Да. Мне кажется, что и детских садов, и школ не хватает. Хотя город и продолжает это делать.

Вот Сергей Семенович открытым текстом говорит, что бюджет города – 2,1 трлн руб. За счет чего бюджет создан? Его нельзя создать ни за два, ни за три, ни за пять лет. Для этого нужно создать предпосылки. Я слышал из уст Сергея Семеновича, что на территории Москвы 1 млн юридических лиц. Для того чтобы сюда люди приехали, нужно создать условия. Самое элементарное – это офисы. Они бы зарегистрировались на близлежащих территориях, например в Московской области. Юрий Михайлович планомерно развивал эту тему. С моей точки зрения, он принял гениальное решение: на законодательном уровне запретил размещать жилье на первых этажах домов, чтобы там могли располагаться магазины шаговой доступности, кафешки и т. д. Огромное количество торговых зданий тоже было построено при Юрии Михайловиче.

– Очень спорный вопрос – спорнее не бывает. Я бы даже пожелал мэрии не гнаться за такой безумной плотностью застройки. Это же ужас! Лужков отдыхает.

– У меня нет цифр, но видно невооруженным глазом, что уплотнительная застройка идет именно сегодня. Вы были в Южном Бутове?

– Слева от въезда такая плотность застройки! Там муравейник. То же самое делает [губернатор Московской области Андрей] Воробьев, который сначала говорил про малоэтажную застройку. Например, в моем бывшем проекте «Лайково» плотность увеличили вдвое. Посмотрите, что разрешается делать «Самолету»: около «Крокуса» я даже сосчитать не могу этажи. Как там люди жить будут?

«Важные решения обсуждают и принимают кампанейщиной»

– Суть программы – продолжить развитие города и, может быть, продолжить ускоренными темпами. У меня есть свое видение подходов к реализации программы реновации или по строительству тех же парковок. Я, например, еще в 2001 г. предлагал создать гаражестроительный комбинат, который будет строить парковки. Имея такой бюджет, как в Москве, не делать ничего, чтобы убрать машины из дворов, – это просто глупо! Ведь мы делаем программу «Моя улица» – фактически мы благоустраиваем город. Сносим рекламные конструкции и киоски, которые приносят деньги в бюджет города, мотивируя это тем, что благоустраиваем город. А потратить деньги на дешевые типовые парковки никто не хочет.

– Первый раз слышу!

– Я считаю, что нужно делать совершенно по-другому. Нужно разработать [проекты] типовых парковок, строить их в правильных местах – около метро, на въездах к городу, – и они должны быть рядом с жилыми домами. Чтобы это приносило деньги в казну.

– А не надо продавать, нужно сдавать в аренду. Если продолжать про программу, один из моих посылов – перейти к территориально-отраслевому принципу управления; вернуть власть на места. У Лужкова был именно такой. А сейчас у нас отраслевой принцип: министерство, департаменты и президиум. У московской власти совершенная оторванность от земли. Ведь кто у нас сегодня префекты?

– Дворники! У них полномочий нет совершенно.

– При Лужкове элементарно – они были членами правительства. Они влияли на принятие решений, они участвовали в обсуждениях. И команда, вспомните, какая была: Петр Аксенов, Петр Бирюков, Ирина Рабер. Сегодня префектов даже вывели из состава правительства, а самые важные решения обсуждают и принимают кампанейщиной – создали свое политбюро, куда никого не пускают. Я бы отдал полномочия территориям. Я из опыта знаю, что очень много вопросов должно решаться с участием местной власти. Приведу пример: мы застраивали территорию Черемушкинского кирпичного завода, а там было множество неоформленных гаражей. Если бы тогда не вмешался зампрефекта Геннадий Таканов, ничего бы мы там не построили. На этой площадке кто только не митинговал: и Зюганов, и Жириновский, и Немцов. А он совершенно спокойно со всеми переговорил. У него были полномочия, с кем-то из жителей договорился о выплате компенсации – это была достойная компенсация, а не как сейчас, когда гаражи оценивают в 150 000 руб. Было несколько ветеранов, заслуженных людей, и мы им просто построили отдельно стоящие гаражи. И прекрасный получился микрорайон. С людьми надо работать, обсуждать с ними вопросы развития города.

Учитывая тот факт, что объемы ввода жилья в Москве резко упали, я бы вернул людям жилье по социальному найму. Возобновил бы работу департамента жилищной политики, который ликвидировали, потому что они работали с людьми, знали проблемы. Я вообще сейчас не представляю, как пройдет программа реновации без создания подобной структуры.

– Но это же по большому счету госзаказчик. У него нет функции переселения.

– Нельзя снова наступать на те же грабли. Надо строить так же, как мы строим в полях, – кварталами. Нужно грамотно выстроить волновое переселение. Один дом построил – переселил, еще дом построил – переселил несколько домов, и вот тебе раскрылся квартал.

– Ничего подобного: тут дом, там дом. Вместо того чтобы раскрывать кварталами. В поле же всегда проще строить и проще коммуникации разом проложить, чем каждый раз перекладывать. Это бред.

«Мой избиратель – рационально мыслящий москвич»

– Потому что они должны участвовать в жизни города.

– Сейчас им не к кому идти – местные власти ничего не решают. А он должен иметь возможность обратиться к человеку, который может что-то решать.

– Это рационально мыслящий москвич. Это скорее люди среднего и предпенсионного возраста, которые помнят Москву и 1980-х, и начала 1990-х. То есть периода, когда Москва развивалась при Юрии Михайловиче. Для меня это образец.

– Это для него чересчур мелко.

– Ресин? Руководить штабом Балакина? Вы что, смеетесь, что ли? Руководителем штаба Путина – это я еще понимаю.

– Нет, просто фигуры разные.

– Организационные вопросы сейчас решаются.

– На тот момент я считал, что время не пришло. А сейчас нужно более активно выступать.

– Нет.

– Вы знаете, я не особо его критикую. Я считаю, что процентов на 85 он делает все правильно.

– Знаете, во всех странах оппозиция расходится во взглядах с действующей властью примерно на 10–15%. Я вот восхищаюсь Юрием Михайловичем...

– А Собянин продолжает дело Лужкова. Продолжает улучшать город. Юрий Михайлович просто делал упор на социалку и жилье, не забывая при этом создание условий для бизнеса.

– Да.

– Я в бизнесе был 25 лет. Каждый день – как по лезвию бритвы. Чего тут бояться?

– Каких?

– От тюрьмы и от сумы не зарекайся. Я работал в этой стране, жил и буду жить и работать в этой стране.

– Победа. Почему нет?