Максим Фомин: «Триста застройщиков – нормальный конкурентный рынок»

Максим Фомин пришел работать в правительство Московской области из тендерного комитета Москвы. А вот руководителем строительного комплекса стал неожиданно – опыта в этой сфере у него не было. Сам он считает, что для чиновника такого уровня важнее умение выстроить систему, чем класть кирпичи. Какую систему он выстраивает на своей должности и как должен развиваться строительный рынок Московской области, Фомин рассказывает в интервью «Ведомостям».

– В области ежегодно вводится примерно 8–9 млн кв. м, это 10% рынка всего жилищного строительства России. Мы поддерживаем внесенные поправки – создание фонда [защиты прав граждан – участников долевого строительства], более жесткие требования к застройщикам. Но нужно соблюдать баланс – как защищать интересы дольщиков, так и слышать мнение застройщиков, важно не допустить перекосов и потрясений на рынке. Мы собирали Ассоциацию застройщиков Московской области, выслушали их мнение, сейчас они готовят свои предложения по поправкам к закону. Мы их все тщательно проанализируем и выйдем с ними к коллегам на федеральном уровне.

– Они отмечают, что ужесточились требования к собственному капиталу, появилось банковское сопровождение. С одной стороны, это хорошо – мы будем видеть, какие у застройщика проблемы. С другой – это может потребовать изменений в управлении бизнесом, а на это необходимо время. Сейчас обсуждается срок вступления поправок в силу с 1 января 2018 г. Хотя ранее предполагалось, что это произойдет не раньше середины 2018 г. Застройщики высказывают опасения, что не успеют перестроиться, просят дать время на адаптацию процессов.

– Количество практически не изменилось.

– Есть тенденция, что мелкие организации уходят, рынок укрупняется. В этом нет ничего страшного. На рынке должны остаться профессионалы, серьезные, надежные застройщики, у кого этот бизнес основной.

– Еще раз повторюсь: главные критерии – надежность и профессионализм. Если останется триста, это будет абсолютно нормальный конкурентный рынок.

Дольщики

– Люди покупали квартиры в строящихся домах. Прошли годы, застройщики обанкротились или сбежали, не сдав дома. Решать проблемы сейчас приходится правительству Подмосковья. Наша задача – найти способы достроить жилье, чтобы граждане получили свои квартиры. Таких проблемных объектов, которые начинали строить мошенники, насчитывается порядка 25, квартиры в них купило около 6000 человек. Есть также компании, которые подвел плохой менеджмент, таких объектов 16, это еще 5000 граждан. Губернатор поставил задачу в кратчайшие сроки найти механизмы решения по всем этим объектам. Где-то завершить строительство, где-то предоставить квартиры в других объектах, где-то осуществить возврат средств.

– Есть разные пути. В том числе помогают добросовестные застройщики. Например, «Стройпромавтоматика» достраивает часть домов в Звенигороде за «СУ-155». Федеральное правительство помогло найти механизмы по другим объектам «СУ-155». Московская область, возможно, оказалась в самом худшем положении, у нас было 66 жилых домов «СУ-155», из них 51 достраивает банк «Российский капитал», остальные – регион. В эксплуатацию уже введено 33 дома, до конца года завершим еще 12. Остальные дома планируется сдать до конца 2018 г.

После банкротства «СУ-155» в Московской области остались не только недостроенные жилые объекты, но и социальные, достройка которых оценивается [в сумму] свыше 8 млрд руб. По ним взяли на себя обязательства и достраивают Urban Group, «Дукс», «Москапстрой-ТН» и «Стройпромавтоматика».

– Застройщики сами выходят к нам со своими предложениями, что они могут сделать и что хотят взамен. Мы обсуждаем, это всегда предмет переговоров.

– Конечно, сокращается. С октября 2012 г. удалось решить проблему более 19 000 обманутых дольщиков по 112 проблемным объектам. Обязательства по достройке этих домов и жилых комплексов взяли на себя другие компании, которые инвестировали в достройку в общей сложности более 52 млрд руб. внебюджетных средств.

При этом надо понимать, что эти проблемные объекты появились там, где проекты планировки были согласованы до 2013 г. местными органами власти. Когда глава поселения мог спокойно выдать разрешение на строительство, не оценивая ни ситуацию на рынке, ни градостроительные регламенты, ни существующую застройку.

– Мы сталкивались с ситуацией, когда разрешение выдавалось на территорию, где строить вообще нельзя. Например, в приаэродромной зоне. Но недобросовестный застройщик начал продавать квартиры, даже не заложив фундамент. Это один из примеров мошеннических действий. В отношении руководства этой компании возбуждено уголовное дело. Сейчас, подняв полномочия по выдаче разрешений на уровень субъекта, мы даже создали специальный проектный офис «Центр развития территорий».

– В нем представлены все органы исполнительной власти, которые так или иначе связаны со строительством, и каждый из них в своей части рассматривает документы на предмет сбалансированности территории и возможности разрешить то или иное строительство.

Еще есть Центр содействия строительству – он сопровождает бизнес, который хочет инвестировать в регион и построить коммерческую недвижимость. По крупным проектам – от 5000 кв. м – назначается персональный менеджер, который находится на прямой связи с инвестором, в том числе помогает общаться с федеральными органами власти, такими как Росреестр, ресурсными организациями и т. д. Этот проект показывает очень хорошие результаты: в этом году разрешений на строительство коммерческой недвижимости выдается на 40% больше, чем в прошлом году [в периоды год к году].

Также есть проектный офис «Центр бюджетного строительства» (ЦБС). Московская область – лидер по бюджетному строительству, нигде в Российской Федерации нет такого массового строительства школ, детских садов, больниц. Уже построено более 300 детсадов, до 2021 г. построим еще 230 школ, более 500 медучреждений и ФОКов (физкультурно-оздоровительных комплексов).

Регулирование

– Это не обременение. Это осознанная политика нормальных застройщиков. Понимание, что нельзя сейчас строить жилье ради жилья. Когда мы говорим о качестве жизни, то мы говорим о комфортном проживании: помимо жилья должны быть рядом поликлиника, детский сад, школа. Наверное, никто не захочет заселиться в пятимиллионную застройку, где не будет ничего: ни магазина, ни школы.

– Жестких правил нет: если мы видим, что рядом со строящимся домом есть профицит детсадов, школ, то будем советовать застройщику сделать упор не на школу, а на рабочие места. Тем не менее мы обсуждали это с застройщиками и попросили их дать свои предложения.

– Что значит снижать или не снижать? Рынок регулируется спросом. Как власть мы должны следить за качеством строительства и выполнением обязательств со стороны застройщика. Строительные организации находятся сейчас, на мой взгляд, в жесткой конкуренции. На рынке появился такой тренд, как спрос на малоэтажное жилищное строительство. Люди не хотят жить в муравейнике, востребованы микрогорода со всей инфраструктурой, благоустройством. Пять-шесть лет назад в основном строились огромные микрорайоны с многоквартирным жильем.

– Наша политика изменилась кардинально: мы отказались от точечной застройки, в основном у нас комплексное развитие территорий. Застройщик строит социальные объекты: детсады, школы. Причем они сами в этом заинтересованы – они понимают, что только в таком квартале будет спрос на жилье, просто квартиры уже никто не покупает, покупают комфортную среду.

– Вот, честно говоря, я кризиса в строительной сфере точно не наблюдаю!

– Не соглашусь. Мы с Ассоциацией застройщиков оцениваем ситуацию. Цены снижаются не из-за кризиса или переизбытка предложения, а потому, что есть здоровая конкуренция. Если какие-то сегменты рынка падают в цене, то только потому, что продукт не отвечал современным требованиям на рынке недвижимости. А в других, где, допустим, та же Urban Group в Лайкове строит мостики, фонтаны, спрос повышается и цены растут. Наше общение с застройщиками как раз направлено на то, чтобы реагировать и менять вектор. Может быть, уже строить не по 25 этажей, а среднеэтажную застройку, то, что пользуется спросом.

– Рынок регулируется сам. Я не сторонник того, чтобы государство вмешивалось.

– За январь – август 2017 г., по данным Росреестра, в регионе заключено около 60 000 договоров долевого участия (ДДУ). Это большой объем. Есть данные ЦБ: в январе – августе выдано более 31 000 ипотечных жилищных кредитов (свыше 86 млрд руб.), из них под залог прав требования по ДДУ – более 12 000 (35 млрд руб.).

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по ДДУ в сентябре была в районе 10%. Одновременно застройщики в партнерстве с банками предлагают программы с выгодными условиями по ипотеке, по ряду предложений кредит можно оформить по ставке 7,4%. Это вполне доступно для трудоспособного населения. В Подмосковье хорошее соотношение цена-качество.

Карьера

– Человек, работающий в этом кабинете, он же сам кирпичи не выкладывает (смеется). А вот сделать так, чтобы эти кирпичи бесперебойно доставлялись на стройку, не было срывов... Конечно, поначалу много вникал, изучал нормативную документацию. Но задача чиновника как раз в том, чтобы наладить четкую систему, подобрать профессиональные кадры, создать команду, выстроить рабочие процессы.

Я работал в тендерном комитете Москвы, меня пригласили в министерство экономики области. Потом из министерства был выделен комитет по конкурентной политике, и, возглавив его, я занимался становлением и развитием системы торгов. Мы наладили эту работу, и неоднократно Московская область признавалась регионом, сделавшим прорыв в прозрачности и открытости. После этого мне предложили возглавить строительный комплекс.

– Наладить процессы в каждом направлении, разложить их по этапам. Стройка огромная: как я уже упомянул, Московская область – лидер среди субъектов России по объемам бюджетного строительства, и нужны слаженные механизмы, чтобы не было срывов. Принято решение о перестройке государственного управления в строительстве. ЦБС был создан в феврале 2017 г., на его площадке сосредоточены представители 23 министерств и ведомств. ЦБС позволил уйти от системы последовательного взаимодействия и согласования между ведомствами, все вопросы и проблемы решаются коллегиально в одном месте – это уже позволило сократить сроки строительства до 25%.

Систему поэтапного контроля мы используем для решения проблем дольщиков. Сейчас мы начинаем видеть в системе каждый дом, на какой он стадии.

– Не совсем, мы автоматизировали контроль. Сейчас мониторим уже 79 показателей: от получения разрешения на строительство до момента сдачи. Отслеживаем графики строительства, смотрим финансовую устойчивость по тем документам, которые застройщики сдают ежеквартально. Для себя мы все эти объекты распределили по зонам. Есть зеленая зона – «все хорошо». Есть такие объекты, на которых начались отставания. Здесь сразу включается Центр развития территорий, надо разобраться – почему? Либо это технологическое – например, корректировка проекта, – либо какие-то проблемы. Красная зона – у застройщика возникли трудности, и мы стараемся найти решения.

– За последние годы в области был заложен фундамент новой градостроительной политики, во главе угла которой выполнение обязательств перед жителями. Мы ввели нормативы градостроительного проектирования, ушли от точечной застройки, строим только комплексно, развиваем территории. Развитие строительного рынка должно быть основано на принципе сбалансированности.