Павел Тё: «На рынке останется не больше 10 крупных игроков»

Capital Group, компанию Павла Тё, Владислава Доронина и Эдуарда Бермана, можно назвать уникальной для российского бизнеса. Вопреки всему девелопер – один из создателей делового центра «Москва-сити» умудрялся на протяжении 20 с лишним лет сохранять стабильный состав акционеров. И только в прошлом году участники рынка заговорили о разделе бизнеса между партнерами и уходе из Capital Group Доронина. Впрочем, в компании это продолжают отрицать. Тем не менее Тё, сменивший в этом году Доронина на посту председателя совета директоров, неохотно говорит о взаимоотношениях между партнерами и прошлом группы, предпочитая обсуждать сегодняшние и будущие проекты компании. Бизнесмен стал чуть ли не основным покупателем активов правительства Москвы. Дом-«книжка» на Новом Арбате, сеть «Столичные аптеки», комплекс на Софийской набережной – все это было приобретено его компаниями у города за последние два года. В своем первом большом интервью Тё рассказал «Ведомостям» о взаимоотношениях со столичной мэрией, ответах на кризис и отношении к слухам о нем и его компании.

– Мы действительно долгое время были непубличными, что не помешало нам стать одним из лидеров рынка. Сейчас компания бурно развивается, масштаб бизнеса стал абсолютно другой. Соответственно, появляется много «интерпретаций» нашей деятельности. Поэтому лучше я сам расскажу о нашем бизнесе – и расскажу так, как я его понимаю, нежели о нас напишут всякую чушь.

– Вопрос взаимоотношений акционеров – дело акционеров. Так было все предыдущие годы, так будет и впредь. Я бы не хотел комментировать взгляды моих партнеров и планы на будущее. Лучше я расскажу вам про свои планы.

– Нет. В составе акционеров компании никаких изменений не произошло. А вот взгляды на происходящее в стране у нас разошлись.

– Это мои личные проекты в составе Capital Group, я бы так сказал. В 2014 г., когда Россия попала под санкции, у каждого из нас сформировался свой взгляд на инвестиции в Россию. Все новые проекты, которые компания запустила начиная с 2014 г., – мои личные проекты.

– Не участвуют.

– Вы мне один и тот же вопрос задаете уже третий раз в разных ракурсах. Я уже ответил на него.

Незакредитованные

– Общий портфель – 7,8 млн кв. м, из них в активной фазе строительства – 3,3 млн кв. м.

– 1,1 млн кв. м. Из них 800 000 кв. м – это проекты в активной фазе: Софийская набережная, Бадаевский завод, Краснопресненская набережная, «книжка» на Новом Арбате. На финальной стадии проработки еще несколько проектов, но пока я о них говорить не буду.

– Для меня это третий по счету кризис в моей бизнес-жизни (смеется). Каждый предыдущий кризис – это определенный опыт. Сейчас я чувствую, что у нас появляются очень хорошие возможности для приобретения проектов, так как на перегретом рынке такие интересные предложения никогда не появятся. Они есть только во время кризиса. Кроме того, именно в кризис власть стимулирует инвестиции в реальный сектор, особенно тех, кто готов вкладываться в значимые проекты. Плюс у меня есть понятная стратегия, которая заключается в трех вещах – правильно выбранная локация, правильное финансирование и команда.

– Компания разменяла третий десяток, и, чтобы сохранить темп, необходимо вливание новой крови. Реорганизацию компании, которой я сейчас занимаюсь, я бы сравнил с реорганизацией армии. Что в ней происходит? Поменялась концепция. Раньше стремились к увеличению количества солдат, а сейчас – к улучшению их качества. Если свести к трем словам – это профессионализм, маневренность и управляемость. По такому же принципу работают лучшие западные девелоперские компании – я недавно заказывал исследование по их оргструктуре. Суть та же. Я горд за тех людей, которые работают с начала становления Capital Group, они составляют ее костяк. Но идет омоложение компании, я собираю молодую, мобильную и профессиональную команду.

– Пережив кризис 2008 г. и урегулировав проблемы с кредиторами, я понял, что для нашего бизнеса кредиты – это зло. Я считаю, что ставки кредитования в 14–16%, которые сегодня предлагают банки, не позволяют нашему бизнесу полноценно работать. Раньше как было? Девелопер подбирал площадку, брал кредит в банке, строил проект и рисовал себе какой-то денежный поток от проекта. При этом алгоритме, если, не дай бог, случаются непредвиденные ситуации и сроки реализации проекта растягиваются, твой план рухнул. Ты попал в кабалу к банку. Я ушел от этой схемы, мне проще и понятнее, если я в проект беру финансового партнера. Партнеры вкладывают деньги, рассчитывают на мой опыт и опыт моей команды. Я тоже вкладываю свои деньги, чтобы партнер чувствовал себя уверенно. Я считаю, что это честно, когда мы с партнерами вместе несем справедливые риски и вместе зарабатываем прибыль. По такой схеме я финансирую сейчас практически все свои последние проекты.

– С учетом наших объемов мы одни из самых незакредитованных. Сейчас это порядка $100 млн. Моя политика – со временем свести этот кредит в ноль. Все наши новые приобретения – личные деньги и инвестиции партнеров.

– Да.

– Строительный рынок все эти сложные схемы финансирования уже проходил. Если взять все упомянутые вами источники финансирования, это все равно сводится к, условно говоря, ставке 14–16% годовых. А она, повторюсь, не работает. Ты несешь социальную нагрузку, строишь квартиры, предварительно начинаешь их продавать, у тебя появляется ответственность перед купившими их людьми. При этом, с одной стороны, ты зависишь от кучи всяких непредвиденных ситуаций, а с другой – от этих обязательств: хоть от банков, хоть от займов. А та финансовая стратегия, которой я сейчас придерживаюсь как основной – привлечение партнеров, – имеет безграничный потенциал. Запас прочности, который она дает, бесконечен, я могу сколько угодно долго находиться на нулевой отметке. Это значит, что даже при нулевом денежном потоке ты можешь строить как угодно долго и никак не зависеть от этих поступлений – в отличие от других застройщиков, которые работают по старой схеме.

– Рано говорить. Год еще не закончился.

– Рост не всегда измеряется этими цифрами. Есть много других показателей, например процент освоенных площадок. В Москве из общего количества согласованных метров под коммерческое строительство реально осваивается всего 20%. А у меня этот показатель приближен к 100%.

– В нашей жизни все циклично, включая кризисы. После любого спада начинается подъем. Сегодня статистика говорит, что спад продолжается, а я вижу, что бизнес смотрит в будущее более оптимистично. Что касается моих инвестиций, я выбираю только те площадки, спрос на которые будет всегда. Но, повторюсь, при моей схеме финансирования я не испытываю зависимости от сегодняшнего спроса.

«Столичные аптеки»

– (Смеется.) Сразу видно, что вы специализируетесь на недвижимости. Вы сами ответили на свой вопрос. Это не быстрый проект и не быстро отбитые инвестиции. Мы работаем.

– Разумеется, сохранится.

– Я не исключаю любой вариант, это же бизнес.

– Насколько мне известно, аптечные сети не любят приобретать помещения в собственность. Они себя комфортнее чувствуют как арендаторы. А здесь сумма сделки весьма значительная. Кроме того, в этом вопросе помимо знаний в аптечном бизнесе надо разбираться и в ритейле, и в девелопменте. Для меня очевидно, что при полном сохранении аптечной функции площадь аптеки в 500 кв. м чрезмерна. Значит, где-то аптеки надо поженить с ритейлом.

– Срок начала возврата инвестиций не раньше чем через 10 лет.

Проекты без рисков

– Каждый из девелоперов на Золотом острове делает свой собственный проект. У нас в этом проекте две задачи. Первая – реставрация и реконструкция, где помимо реставрации существующих мы будем полностью воссоздавать утраченные исторические памятники. Вторая задача – грамотно вписать новый проект в окружающую историческую застройку. В этом наша ответственность перед городом, мы прекрасно осознаем значимость Золотого острова для Москвы.

– Это к нам не относится.

– Я знаю всю историю этой площадки, но на данный момент юридически это к нам никакого отношения не имеет.

– Для хорошего девелопера важна не только сама площадка, но и ее окружение. То, что сделал город по программе «Моя улица» с Новым Арбатом, безусловно, огромный плюс для нашего проекта. Но мне совершенно очевидно, что нужно привести в порядок весь Арбат, а не просто отдельные здания.

– Не исключено. Я один из первых, кто заинтересован, чтобы Новый Арбат принял законченный вид.

– Да, действительно, мы вели переговоры с АИЖК, но город на сегодняшний день не видит там арендное жилье. Поэтому мы реконструируем это здание под гостиницу. По нашим последним расчетам, инвестиции в реконструкцию арбатской «книжки» составят 6 млрд руб. Работы уже активно идут, перед нами стоит задача закончить ее к 2018 г., к чемпионату мира (ЧМ) по футболу.

– Запущенных нет, но отель предусмотрен в нашем проекте на Софийской набережной. Сейчас мы на стадии подписания соглашения с сетью Mandarin Oriental, которая будет управлять проектом.

– Мы с Four Seasons переговоры не вели. Я считаю, что Mandarin Oriental больше подходит для проекта в luxury-сегменте.

– Не могу с вами согласиться. У этого проекта локация для гостиницы идеальная: до Кремля 10 минут пешком, инфраструктура, само место знаковое. Я просто уверен, что там гостиница будет очень успешная.

– Во-первых, он судился не с нами, а с городом, что его якобы ущемили в правах. Насколько я знаю, он проиграл очередной суд. Да, были некоторые проблемы с урегулированием споров с другими собственниками, но все уже позади. Конфликтных вопросов там на сегодняшний день нет.

– У меня здесь нет партнеров. Проект на 100% мой.

– Нет. Мы выкупили доли в проекте еще у предыдущих хозяев. На сегодняшний день я единственный акционер, владеющий этим проектом.

– Полная чушь. Возможно, это интересная площадка, но мы даже не рассматривали ее.

Мы с вами вернулись к вопросу, почему я даю интервью, – слишком уж много всего пишут.

– И не только. Это шантаж со стороны «мочильных» [медиа]ресурсов. Вот вам пример: каждый раз, когда появляется информация, что я инвестировал куда-то сколько-то миллиардов или купил площадку, обязательно на следующий день выходит статья, в которой участок на Софийской, который город три раза выставлял на торги и его никто не хотел покупать, «достался криминальному бизнесмену Павлу Тё благодаря коррупционным связям». Они отслеживают сделки, смотрят, у кого есть деньги, и мочат в расчете на то, что я заплачу, чтобы снять эти публикации или поставить блок. Целый бизнес уже сложился, и расценки известны. Это не только меня касается – посмотрите, что они пишут про других бизнесменов. Это чистый рэкет. Ими должны заниматься правоохранительные органы и судить не за клевету, а по статье «вымогательство». Вообще не удивлюсь, если после этого интервью очередная порция появится.

– Да, это наш ответ на кризис, но не тот, о котором вы думаете. Это наш ответ на кризис 2008 г., анализ которого показал, что покупатели в ухудшившихся экономических условиях не исчезают, а перетекают из сегмента в сегмент. Когда бюджет у потенциального клиента из премиального сегмента сжимается, он плавно переходит в бизнес-класс, а бизнес переходит в комфорт. Уже тогда стало понятно, что, если компания хочет быть устойчивой, укрепляться надо во всех сегментах. Тогда я и заложил оба эти проекта. Это был 2009 год.

– Это будет зависеть от экономической ситуации. Мы мобильны и быстро принимаем решения.

– Чтобы такие проекты были успешными, девелоперу важно понимать, что для всех сегментов (независимо премиум это или комфорт) действуют одни и те же законы. И там и там одинаково важны локация, качество строительства и правильная инфраструктура. Мы в этом проекте все это предусмотрели, определили справедливую цену и, как результат, Митино сейчас в тройке лидеров по продажам. Кстати, наш новый проект в Румянцеве показывает аналогичную динамику.

– Мы во всех сегментах будем развиваться, хотя мне, конечно, интересны в первую очередь сложные проекты.

– Этот проект уже активно реализуется, сейчас там ведутся монолитные работы. Это будет комплекс жилых небоскребов в ареале «Большого сити» с собственной инфраструктурой. Скоро его будет видно, а через полгода мы выйдем на уровень 10–15-го этажа.

– На данный момент пока нет.

– Для меня основа партнерских отношений – соблюдение договоренностей, и не имеет значения, письменных или устных. Это важно всегда, но вдвойне важно в долгосрочных проектах. Гавриил Абрамович в этих двух проектах продемонстрировал, что он человек слова и все наши договоренности выполняет. Я был бы рад видеть его в качестве партнера в своих новых проектах.

– Да, это еще одна из наших знаковых площадок, не менее значимая, чем Софийская набережная. Район около гостиницы «Украина», Кутузовский проспект исторически были одними из самых элитных районов Москвы и всегда востребованы. При этом тут мало новой застройки, предложение на Кутузовском практически отсутствует. А у нас – Кутузовский, набережная Тараса Шевченко, река, вид на «Москва-сити». Плюс уникальное архитектурное решение проекта, в котором очень интересная историческая часть, которую нужно грамотно восстановить.

Диалог с властью

– Это уникальный проект, второй Софийской набережной уже не будет.

– Диалог с властью – важная часть работы любого инвестора. При нынешнем руководстве все кардинально поменялось. У бизнеса сейчас есть прямой контакт с городом, понимание и продуманная четкая политика со стороны власти, которая ясна всем инвесторам. Поясню на примере Клуба инвесторов, куда входят все самые крупные застройщики. Нас примерно 20–25, и мы вместе строим более двух третей от всех коммерческих объемов в Москве. Если вы посмотрите статистику, кому сколько власти Москвы согласовали метров, вы не увидите преференций в пользу того или иного застройщика. На сегодняшний день власть всем дала возможность развивать свой бизнес. Нет обделенных.

А тот пример, о котором вы говорите... Я не знаю всех обстоятельств, но, если смотреть шире, очень многое в решении таких вопросов зависит от опыта, знания и понимания ситуации руководителем компании. Это не только и не столько умение договариваться, а прежде всего умение понять, что нужно городу в этом месте. И когда ты приходишь согласовывать свой проект, ты не говоришь «мне надо». Ты в первую очередь должен показать, что город получит от этого проекта. Может быть, в этом и была ошибка руководителей тех компаний. А может, это естественный отбор. Я ведь уже 23 года на девелоперском рынке и пережил три кризиса, каждый из которых кардинально менял условия игры. Это каждый раз для компании проверка на прочность. Вы так же хорошо, как и я, помните, что до конца очередного кризиса доживают не все. Сейчас мы с вами свидетели консолидации рынка. Мой прогноз – на рынке останется не больше 10 крупных игроков. Тех, у кого нет кабальных финансовых обязательств, а есть технологии и высокоэффективная команда, которые постоянно ищут новые решения, что позволит им быть конкурентоспособными. Ведь чем цивилизованней рынок, тем жестче конкуренция, меньше маржа, жестче борьба за клиента. Тем более качественный продукт ты должен давать вне зависимости от сегмента. Знаете, что меня радует? Российский девелоперский рынок очень быстро эволюционирует, мы быстро схватываем лучший опыт, быстро его перевариваем, по пути что-то добавляя от себя новое. И наши проекты получаются не просто на уровне, а зачастую лучше, чем западные. Посмотрите на новые здания, например, в Париже или Барселоне – еще неизвестно, кто кого научит строить.

– Хотите спросить меня, есть ли у меня какие-то особые отношения с городом?

– Я считаю, что особые отношения – это степень доверия. И не важно, с властью ты работаешь или с партнерами. Если ты раз выполнил все взятые на себя обязательства, а потом еще раз и еще раз, то к тебе появляется доверие и особое отношение.

Любимые, интересные, правильные

– Неудачных не было. Были не до конца продуманные проекты, и они не принесли того результата, который мы ожидали. Но при этом (может, это философский вопрос) каждый неудачный проект – это шаг к следующему, удачному.

– Моя семья. Мои дети.

– Мне интересно строить уникальные здания. Сити, небоскребы – это мое. Строить такие дома – это творчество. Споришь с архитектором, какой будет фасад, какой будет дизайн. Создавая высокотехнологичный продукт, ты идешь в ногу со временем, а иногда даже опережаешь его. Поэтому не удивлю вас, если скажу, что на сегодняшний день мой любимый проект – Capital Towers, три новых небоскреба на Краснопресненской набережной. Имея за плечами опыт сити, я понял главную проблему для тех, кто там живет, – он совершенно не приспособлен для семейной жизни. Небоскреб для жизни должен быть рядом с парком, не зря самые дорогие квартиры на Манхэттене рядом с Центральным парком, а в Лондоне – на границе с Гайд-парком.

Весь свой опыт, который я накопил за эти годы, все самые лучшие и передовые технологии в строительстве, которые существуют в мире, я применю именно там. Я строю его для себя в том числе. Я сам буду жить там со своей семьей.

– На Цветном бульваре, в доме, который построила наша компания, – «Легенды Цветного».

– Просто посмотрите, что предпринимает город для дальнейшего развития «Москва-сити». Это и есть ответ на ваш вопрос.

– Сама идея сконцентрировать весь бизнес в одном месте безусловно правильная. Так развиваются деловые центры во всех финансовых столицах мира. Но особенность девелоперского цикла такова, что он длится минимум три года, а если строишь небоскреб, то семь. За семь лет можно два кризиса успеть поймать. Но сама концепция верна. Если не поджимают кредиты, можно смело строить в сити, эти объекты будут ликвидны и всегда будут приносить стабильный доход.

– Это не так. Я считаю, что наши проекты – самые успешные в сити. Потому что мы изначально их правильно разместили, спроектировали, разделили жилые и нежилые башни и правильно развели потоки. Благодаря этому наши арендаторы и жители апартаментов чувствуют себя гораздо лучше, чем в остальных зданиях сити. Плюс грамотное управление, разумеется. И из-за этого, хотя мы пережили с создания нашего первого небоскреба «Город столиц» уже два кризиса, у нас практически не было оттока арендаторов. Что касается «Ока», то бизнес-центр там ни дня не стоял пустым. Вы знаете, что как только мы сдали его полтора года назад, то город сразу занял 50% офисных помещений. И это важно не только для меня как большая сделка в сложный экономический период. Мое твердое убеждение, что переезд мэрии в сити – абсолютно правильное решение, которое даст дополнительный импульс развитию делового центра. Это сразу поднимает статус всего «Москва-сити», однозначно.

– Мы рассматриваем любое развитие и реагируем на открывающиеся возможности. И ритейл, и «нежилье», и развитие коммерческой недвижимости через ТПУ. Каждый день мы отсматриваем новые площадки. Если они будут укладываться в пункт 1 нашей схемы – «локация», не исключено, что мы поучаствуем в каком-то городском конкурсе в строительстве ТПУ.

– Хобби у меня два. Первое – охота, но я не хотел бы об этом говорить, чтобы не давать повода для спекуляций. Второе – это кулинария. Я люблю готовить и практически каждый день готовлю ужин для своей большой семьи. И для друзей.

– Нет, это ее собственный проект. Она занимается этим бизнесом уже семь лет и в этом году вошла в число 500 самых влиятельных персон в мире мировой моды. Я со своей стороны пока не могу похвастаться такого уровня признанием.