Где в Подмосковье выгодно строить дом

По нашим данным, в настоящее время в продаже 28 500 домов и таунхаусов и 83% из них продаются более одного года. Мы подключили к определению реальной цены объектов на загородном рынке искусственный интеллект, проанализировав объективные факторы, из которых цена складывается (локация, удаленность от города, развитие района, стоимость материалов и т. д.), для всех частных домов в продаже за последние 26 месяцев. Одновременно мы сделали предположение: если для людей на удаленке перестанет играть важную роль время в пути на работу или в город, они предпочтут не переплачивать и выберут дома там, где дешевле, что повлечет за собой рост цен в этих районах. Цены по Подмосковью в любом случае не сравняются, однако произойдет так называемое сужение гэпов: там, где сегодня разница в цене составляет 25%, разрыв может снизиться до 5–7%.

Где купить

Недвижимость – это инвестиция. Покупать дом нужно именно с этими мыслями, чтобы не только переехать из Москвы, но и сохранить и даже приумножить капитал. Часто уже через три года после покупки недвижимость перепродают, потому что не всё просчитали и продумали. Тем, кто думает, что навсегда переедет за город, стоит обратить внимание на районы, в которых сейчас земля стоит недорого, но за следующее десятилетие, вероятнее всего, подорожает. Речь идет в основном о районах, где сейчас нет общественного транспорта либо на дорогах в город постоянные пробки. Однако ситуация начинает меняться: в пригородах строят дороги, а часть компаний переходят на удаленную работу. Фактор транспортной доступности может стать менее значимым.

Мы изучили все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца и выделили десяток наиболее перспективных. Цена за сотку земли там сравнительно невысока, однако потенциал роста впечатляет. При анализе учитывались только дома, подходящие для постоянного жительства (см. таблицу).

Что почем

В теории можно поменять трехкомнатную квартиру у МКАД на дом площадью 150 кв. м в 10 км от города. На практике цены на готовые дома в Подмосковье сильно завышены. В 2000-х гг. люди строили нерационально, расходуя много лишних средств и не считая затрат. В итоге сегодня не многие могут точно сказать, во сколько им обошелся дом. Если неподалеку есть новый жилой квартал, в котором можно купить квартиру за 90 000 руб. за 1 кв. м, то хозяин дома просто умножает свои 200 кв. м на 90 000 и получает 18 млн руб. В реальности такая связь не должна быть линейной.

В 2000-х гг. подведение коммуникаций к дому стоило в 5–7 раз дороже, чем в настоящее время: тогда на газификацию нужно было потратить не менее миллиона рублей, а на подведение электричества – около 400 000 руб. После введения федеральных программ газификации и электрификации цены серьезно снизились, на газ в настоящее время закладывают около 400 000 руб., а подвести электричество можно в среднем за 35 000 руб. Однако люди уже заплатили много денег, и теперь включают их в нынешнюю цену дома. В целом продавцы хотят получить на 50% больше нынешней стоимости их недвижимости. В большинстве случаев за 12 млн руб. – средняя стоимость квартиры в Москве – можно купить хороший большой дом, но километров за 30 от МКАД. Для большинства москвичей обмен получается неравноценным.

Вариантов решения у этой проблемы три: покупать участок и строить дом самостоятельно, приобретать дома у девелоперов (следующие 10 лет явно станут периодом расцвета рынка готового малоэтажного строительства в Подмосковье) или же нужно выбирать лучшие варианты примерно из 10% разумных предложений, которые сейчас есть на рынке. 

Строить или покупать готовое

Строительство дома в любом районе в 30 км от МКАД стоит примерно одинаково: наценки за логистику нет, а цена материалов и работы не отличается. По данным строительных организаций, в среднем каркасный дом обойдется от 16 000 руб. за 1 кв. м, дом из пенобетона – от 30 000 руб., кирпич дороже – от 35 000 руб. за 1 кв. м. Дом из несъемной опалубки – от 24 000 руб. за 1 кв. м (цены указаны за черновую отделку, для чистовой нужно добавлять еще столько же). Строительство частного коттеджа бизнес-класса под ключ стоит около 67 000 руб. за 1 кв. м, т. е. дом площадью 150 кв. м обойдется примерно в 10,5 млн руб. 

А вот стоимость земельного участка зависит от места: чем лучше локация, тем дороже. Нужно учитывать и еще один фактор, который влияет на цену дома с участком, – соседство. Когда люди переезжают за город, им важно, кто живет вокруг. Нужно учитывать среднюю стоимость жилья в районе. Чем она выше, тем, как правило, обстановка более благополучная. 

По этой логике можно определить районы, в которых выгоднее строить дома самостоятельно, а также районы, где лучше всего покупать дом или таунхаус. Для строительства лучше всего подходят районы, в которых стоимость 1 кв. м построенных домов в 10 и более раз ниже стоимости квадратного метра (не сотки!) земли. Если земля сегодня дешевая, а вокруг дорогие дома, значит, экономически выгодно именно строить дом.

Есть районы, где земля уже стоит достаточно дорого, а дома не слишком дорогие. В этом случае целесообразнее поискать владельца дома, который хочет продать по рыночной цене, т. е. не дороже чем стоимость строительства на сегодня + 25% (средняя маржинальность строительства по рынку).

ИЖС или СНТ

Дома в СНТ и ДНТ дешевле, однако практика последних 30 лет показала, что граждане чаще всего плохо самоорганизуются и самоуправляются. В таких поселках не всегда надлежащее качество дорог, коммуникаций и территорий общего пользования. Если выбирать недвижимость в СНТ, стоит убедиться, что жильцы ревностно относятся к общим делам, а общие территории содержатся в порядке. Однако опыт показывает, что таких объединений в Подмосковье не более 15% от общего числа.