Рынок недвижимости разгоняют в отсутствие реальных факторов роста экономики

Биржевые трейдеры любят цитировать Кейнса: «Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем ты можешь оставаться платежеспособным». Прямо сейчас российское государство пытается всеми силами создать эту иррациональную ситуацию, при которой в отсутствие реальных факторов роста экономики искусственно разгоняется рынок недвижимости. Вопрос в том, как долго государство может оставаться платежеспособным. 

Несмотря на бодрые отчеты большинства застройщиков о росте продаж в период карантина, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам упали практически до нуля. 

Что делает государство? Госбанки соревнуются между собой в снижении ставок (ВТБ – 7,4%, «Сбер» – 7,3%). Начата госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%, размер первоначального взноса для нее снижен до 15%. Общероссийский народный фронт предложил отменить НДФЛ для тех, кто продал жилье эконом-класса (имеется в виду стандартная недвижимость, норматив стоимости которой определяет Минстрой, уточняется на сайте onf.ru) для покупки нового на первичном рынке в 2020 г. Но если будет недобор налогов в части продажи жилья, значит, станут активно добирать с тех, кто сдает квартиры в аренду или с малого бизнеса, – в виде штрафов за несоблюдение мер по предупреждению заражения COVID-19. Мы все – и, что хуже всего, малоимущие слои – из собственных карманов платим за стимулирование спроса. Ставки по депозитам ведь тоже снижены: бабушки, которые хранили деньги на депозите и не собираются брать ипотеку, по сути, профинансировали молодые семьи, которые ипотеку берут. 

Что делают застройщики? Вводят так называемую нулевую ставку по ипотеке: год будем платить ипотеку за вас (ПИК) или до конца года («Самолет») и др. И поднимают цены на новые квартиры, что, с одной стороны, непрогосударственно, но с другой – пробизнесово. Аналитики прогнозируют рост цен на новостройки на уровне 10–20% за год при падении цен на вторичном рынке. 

Что из всего этого следует? Когда большое количество людей, которые раньше не могли себе позволить купить жилье, вдруг неожиданно себе это позволяют, возникает неизбежный вопрос, какого качества платежная дисциплина у этих новоселов. Пока темпы прироста просрочки по ипотечным кредитам растут, по данным коллекторов (в июле «Российская газета» сообщила о пятикратном росте со ссылкой на одного из них).

Государство в это время всеми силами пытается удержать низкую ключевую ставку на фоне падающего ВВП и отсутствия роста экономики. Напомню, иррациональную ситуацию можно удержать ровно до тех пор, пока остаешься платежеспособным. Пока это все похоже на попытку растопить потухший костер банкнотами. 

Рост просрочек по ипотеке повлечет за собой повышение банками ставок, что равно снижению спроса на ипотеку и, как следствие, снижению спроса на жилье. Далее вопрос – что банки будут делать с квартирами неплатежеспособных заемщиков и как именно выгонять этих новоселов, из которых почти половина, по статистике, имеет несовершеннолетних детей. 

Что со всем этим делать гражданам? Если нужна квартира в новостройке для себя, имеет смысл брать ее сейчас, ставки хорошие, цены еще не успели отрасти, база предложения пока приличная. Инвесторам сложнее. Сейчас рост цен подогревается льготной ипотекой. Если в 2021 г. они вырастут, продажи встанут, начнется дисконт по продаже новостроек и общее падение рынка. Плюс (к вопросу о том, кто за это заплатит) риск банкротства некрупных застройщиков и растягивание стройки на годы. Крупных застройщиков государство будет поддерживать всеми силами, даже если потребуется повысить НДФЛ. Нет спроса на квартиры – нет строек – нет проектного финансирования – проблемы у банков из-за избытка ликвидности – повышение ставок по кредитам для населения. 

Инвестировать может тот, кто готов зарыть рублевые накопления в стройку на пять лет с неясными перспективами прироста стоимости. В короткой, от трех до шести месяцев, перспективе можно посмотреть на акции крупных застройщиков (ПИК, ЛСР) – на фоне роста продаж пока показывают неплохую динамику.