Цены на сочинскую недвижимость стремятся к московским

Закрытие границ на неопределенный срок сделало Сочи одной из немногих альтернатив европейским курортам если не по качеству предложения дорогой недвижимости, то хотя бы по близости к морю. Однако сочинский рынок таит немало подводных камней, которые могут превратить дорогостоящую покупку в пустую трату денег.

Цены растут

Рынок элитной недвижимости Сочи остается одним из самых дорогих в России. За последний год цены выросли в среднем на 30%, город уступает лишь Москве и Санкт-Петербургу. Причины – нет адекватной замены этому курорту внутри страны (море, субтропический климат, возможность отдыхать здесь в любое время года), статус «олимпийского» города, высокий спрос и дефицит качественного жилья.

Например, в новостройках, возведенных к Олимпиаде-2014 и сразу после нее («Екатерининский квартал» «Чистые пруды», «Имеретинский»), с 2015 г. квартиры подорожали втрое, в большинстве домов уже нет лотов от застройщика. Апартаменты в «Чистых прудах» предлагались на первичном рынке от 90 000 руб. за 1 кв. м, сейчас цена предложения на вторичном рынке достигает 300 000 руб. за кв. м. В ЖК «Имеретинский» цены выросли со 120 000−150 000 руб. до 400 000−450 000 руб. за кв. м на вторичном рынке. Загородные дома тоже дороги: в среднем 40−60 млн руб. За эти деньги (около 510 000−770 000 евро) вполне можно купить домик в Греции или Италии.

Сочи и раньше был популярен среди обеспеченных россиян, однако если до пандемии это были в основном невыездные госслужащие и «санкционные» бизнесмены, то теперь круг покупателей стал намного шире. За последние полгода резко увеличилось количество запросов на приобретение жилья именно для постоянного проживания, особенно со стороны жителей городов-миллионников. У обеспеченных покупателей популярен Олимпийский парк, но здесь мало по-настоящему премиальных проектов, а стоимость частных домов достигает 60−80 млн руб. По нашим прогнозам, создание городского округа Сириуси и открытие одноименного инновационного научно-технологического центра в Имеретинской низменности, запланированное на ближайшие годы, приведет к росту популярности жилья поблизости, в том числе со стороны покупателей из крупных регионов, и, как следствие, увеличению цен на землю и недвижимость.

У инвесторов сейчас растет спрос на апарт-отели, в том числе созданные в ходе реконструкции пансионатов или санаториев. Они расположены на хороших участках – таких уже нет под новую застройку – и позиционируются как апартаменты при четырехзвездочном отеле. Например, «Моне» (бывший санаторий «СССР», от 280 000 руб. за кв. м), Adagio Le Rond Sochi под брендом Accor Hotels (с 2018 г. цены выросли со 188 000 до 360 000 руб. за кв. м), «Лучезарный» (рост со 170 000 до 450 000 руб. за кв. м). Их покупают для сдачи в аренду, заключая договор с управляющей компанией, – ее комиссия составляет до 30% от арендного дохода.

Место – не главное

Сочинская элитная недвижимость имеет ряд особенностей, которые могут удивить покупателей, хорошо знакомых с рынками Москвы и Санкт-Петербурга. Здесь нет какой-то локации, которую можно с уверенностью назвать премиальной или элитной. Разнородная застройка даже в пафосном «Золотом треугольнике» – микрорайоне между Центральным и Хостинским районами с выраженной курортной спецификой. Первая линия у моря почти полностью занята, правила застройки ужесточаются, ограничивая возможность появления новых проектов в шаговой доступности от воды.

Состоятельные жители Краснодарского края предпочитают покупать элитную недвижимость в Центральном районе, поближе к местам деловой активности, а вот иногородние клиенты при выборе обращают внимание на инфраструктуру и близость к пляжам. В последнее время сочинские застройщики при позиционировании новостроек делают акцент уже не на премиальности локации, а «начинке» проектов.

И на загородном рынке также сложно выделить конкретные «премиальные» локации. Можно перечислить наиболее популярные направления: переулок Рахманинова в районе Виноградной улицы (от 60 млн руб., объектов в продаже крайне мало), улица Ручей Видный, где располагается известный коттеджный поселок «Горки-11» (35−300 млн руб.), Больничная улица и поселок «Благодать» в микрорайоне Приморье – там находятся дома представителей российской элиты политики и бизнеса.

Многие сочинские проекты, позиционируемые как премиальные и элитные, на деле часто оказываются в лучшем случае «бизнес». Едва ли наберутся два десятка ЖК, которые действительно соответствуют московским представлениям о жилье такого уровня – в правильном месте, с авторской архитектурой, дорогими материалам в отделке и интерьерах и крупным оператором, если речь идет об апарт-отелях. Местные застройщики и агентства недвижимости не понимают, на какие параметры ориентироваться при классификации, но не прочь ввести в заблуждение наивного клиента.

К сожалению, даже в высокобюджетном сегменте распространена практика, когда риэлторы заманивают иногородних покупателей заниженными ценами, создавая фейковые объявления. Приехав на просмотр (некоторые компании даже берут на себя транспортные расходы), потенциальный покупатель внезапно узнает, что объект «был продан», и на месте агент пытается уговорить его рассмотреть более дорогие варианты. Конечно, большинство отказывается, однако примерно 10% – уставших от переезда и не желающих возвращаться домой без покупки, потратив время и нервы зря, – таким агентам все-таки удается вывести на сделку. В итоге страдает репутация рынка в целом, а у потенциальных покупателей формируется неверное представление о стоимости недвижимости в Сочи и завышенные ожидания (а разброс цен тут может быть большим даже в пределах одного класса).

Другая проблема – распространение сомнительных схем реализации квартир и апартаментов. Здесь вполне могут предложить указать в договоре неполную стоимость, а часть денег передать наличными под расписку. Наконец, в Сочи большое количество незаконной застройки, дорогие ЖК не исключение. И хотя за последний год власти Краснодарского края серьезно зачистили рынок, ужесточив надзор и проведя ряд показательных сносов, еще высоки риски купить квартиру или апартаменты в доме, который потом демонтируют по решению суда. По состоянию на июнь 2020 г. перечень незаконных построек, подлежащих сносу, включает в себя десятки многоквартирных домов.

Как удержать инвесторов

Очевидно, что рынок недвижимости Сочи пока не такой прозрачный и понятный, как в столичных городах РФ, – не секрет, что долгие годы в регионе был высокий уровень коррупции и многие стройки шли с грубейшими нарушениями. Однако строительное законодательство в регионе развивается, это шаг к тому, чтобы сделать девелопмент в регионе более цивилизованным.

В Сочи появляется все больше инвесторов из крупных российских регионов, включая те же Москву и Санкт-Петербург. Чтобы удержать их после возобновления авиасообщения с другими государствами и открытия зарубежных рынков для покупателей из России, местному рынку жилья придется стать более профессиональным и открытым. Тем более что для многих клиентов покупка жилья в Сочи – не первая сделка с элитной недвижимостью в их жизни и они уже четко понимают, чего хотят. В ближайшие годы в городе запланирован ввод ряда знаковых проектов с грамотной архитектурной концепцией.

На мой взгляд, в ближайшие годы предстоит очищение от недобросовестных и непрофессиональных игроков и сочинскому рынку агентских услуг. Особенно учитывая, что все больше компаний с московскими и даже международными корнями интересуются этим направлением, имея возможность привнести на рынок экспертизу и современный подход к работе.