Почему рынку нужны новые проекты торговых центров

В 2020 – начале 2021 г. в Москве планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных объектов торговой недвижимости. Уже открылись ТЦ в проекте «Остров мечты» (65 000 кв. м GLA), Kvartal West (44 000 кв. м GLA) в составе одноименного многофункционального комплекса, состоялись технические открытия ТЦ «Столица» в городе Московском и The Outlet Moscow на Новой Риге. Ожидаются районные комьюнити-центры от ADG Group и еще нескольких значимых для города объектов. Так, в Восточном административном округе готовится к открытию ТЦ «Щелковский» («Киевская площадь», арендуемая площадь более 60 000 кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (74 000 кв. м арендуемой площади, ГК «ТЭН»). В Северном административном округе группа «Ташир» делает торговый центр частью ТПУ «Селигерская».

Строительство торговых центров в ВАО выглядит перспективным. Здесь живет более 1,5 млн человек, но обеспеченность магазинами невелика: 113 кв. м на 1000 жителей при среднем показателе по Москве 431 кв. м на 1000 жителей. Кроме того, здесь один из самых низких показателей доли свободных площадей ТЦ, около 2% при среднем около 4%.

В новых проектах находят отражение основные тренды последних лет, в них делается ставка на образовательную, развлекательную, спортивную составляющие. Фактически ни один из упомянутых выше объектов не является торговым центром в чистом виде, некоторые арендаторы могут быть далеки от классического ритейла. ТЦ «Селигерская» и «Щелковский» – части транспортно-пересадочных узлов. В последнем предусмотрены детский развлекательный центр, МФЦ, автомойка, химчистка и фитнес-центр с бассейном. Размещение бассейна в торговом центре – решение непростое и недешевое. В уже введенных ТЦ конструктив не предусматривает такой нагрузки на верхних этажах, где высота потолков позволила бы размещать подобного рода объекты. Поэтому полноценный фитнес-центр с бассейном делают, как правило, только в объектах нового строительства, где все необходимые технические спецификации можно заложить еще на «бумажной» стадии проекта.

Проект ТРЦ «Город Косино» включает ледовую арену с трибунами и другой необходимой для полноценного спортивного объекта инфраструктурой. Ранее многие ТЦ уже экспериментировали с размещением катка. В большинстве случаев он маленький и зажат на верхних этажах между кинотеатром и фудкортом. В «Городе Косино» другой подход: на первом этаже будет профессиональная ледовая арена с трибунами, кинотеатр, детский развлекательный центр. А продуктовый гипермаркет Ашан, строительный гипермаркет Leroy Merlin и большая часть торговой галереи расположат на втором уровне. Это своего рода революция в концепции торговой недвижимости, потому что в привычном ТЦ первые этажи традиционно отводятся под торговые галереи. На социальную функцию ориентированы и компактные районные центры, заявленные к вводу на ближайшее время.

Если меняется концепция размещения различных объектов, то меняется и политика распределения ставок по этажам. Условно, арендаторы будут стремиться сесть на трафик Ашана, поэтому площади рядом с ним вырастут в цене, будь он на первом этаже или на втором. Что касается заработка и инвесторов, то российский рынок идет по пути западного: снижение инфляции и ключевой ставки, увеличение сроков окупаемости. Здесь либо востребованный потребителем объект, который будет долго окупаться, либо объект, который рискует не окупиться никогда.

Кризисные традиции

Последние годы много говорилось о проблемах торговых центров на Западе. После трехмесячного локдауна многие смотрят с опаской и на ситуацию с российскими ТЦ. Здесь нужно отметить несколько важных моментов. Во-первых, обеспеченность Москвы торговыми площадями значительно ниже, чем, например, других европейских мегаполисов (431 кв. м на 1000 человек против среднего по Европе около 550–600 кв. м). Во-вторых, московский рынок гораздо моложе европейского и американского, поэтому и откровенно устаревших концепций значительно меньше.

Помимо кризиса 2008–2009 гг. у нас был еще кризис 2014–2015 гг., от которого рынок до конца так и не оправился. Такие «кризисные традиции» вымывают с рынка непрофильных инвесторов и девелоперов.

Сейчас многие объекты выставляются на продажу, это правда. Но речь либо о трофи-активах, которые продаются всегда и никогда не продаются, или о ТЦ, которые были построены 10–15 лет назад в не самом удачном месте и где не проводилась реконцепция. Строились они на растущем рынке, и большинство за прошедшее время окупились. Сейчас понятно, что прибыль от этих объектов падает (если она вообще еще есть), а такая привычная мера, как перестановка арендаторов, ситуацию не спасет. Здесь надо смотреть на назначение участка и возможности его использования под другие функции, помимо торговой – городская логистика, симбиоз склада и дисконт-центра, и даже, возможно, снос старого здания и строительство многофункционального или жилого комплекса. Зачастую такое решение более оправдано, чем реконструкция или продажа объекта с тем же функциональным назначением.

Другое дело современные ТЦ, которые строились не «на хайпе» от быстрого роста сегмента и проектировались не по принципу «запихнуть как можно больше в торговую галерею». Когда концепция и локация четко продуманы, объекты востребованы потребителем и соответственно интересны инвесторам. Спрос на торговые объекты составил около четверти всех инвестиционных сделок за 2019 г. Есть и отложенный спрос, который по понятным причинам в сделки пока не воплотился, но постепенно будет реализовываться. Стоит отметить: крупнейшие инвестиционные сделки по покупке долей в ТЦ были сделаны международными игроками. Какие-то проблемы с окупаемостью западных ТЦ они не переносят на российский рынок, что само по себе показательно. Сейчас окупаемость ТЦ составляет в среднем 10–12 лет, тогда как на заре рынка она могла исчисляться буквально годами (3–5 лет), но те времена прошли. Покупатель стал более избирательным, экономит и время, и ресурсы. Этот кризис стал для рынка торговой недвижимости, возможно, самым серьезным, но предыдущие опыты резких провалов научили девелоперов серьезнее относиться к предпроектной экспертизе, а инвесторов – прислушиваться к аналитикам, прежде чем покупать.

Современные концепции будут актуальны на протяжении достаточно длительного времени, а найти подходящую локацию будет все сложнее, поэтому строящиеся сейчас объекты будут востребованы. В условиях осторожного девелопмента многие новые крупные и смелые проекты могут откладываться. И кроме «классических» показателей – трафика и чистого операционного дохода – для инвестора сейчас будут играть роль такие факторы, как многофункциональность объекта и его возраст, так как даже с технической точки зрения более «молодые» объекты будут более гибкими по возможностям своего применения.