Как необходимость соблюдать социальную дистанцию изменит гибкие офисы

Молодой рынок коворкингов сильно пострадал от пандемии. Сейчас участникам отрасли важно понять, требуется ли менять бизнес-модель и саму организацию гибких пространств – или попробовать просто переждать плохое для бизнеса время. Этот вызов актуален и для переживших кризис площадок, и для тех, кто только планировал открытие, а это как минимум 50 000 кв. м. Неправильный подход к организации коворкинга после снятия карантинных ограничений будет стоить бизнесу слишком дорого.

В ассоциации офисных операторов и коворкингов 21 компания, формирующая около 50% совокупного предложения в сегменте гибких офисов. Есть оптимисты, есть и крайние скептики. Первые полагают, что пандемия сделает коворкинги более востребованными в силу того, что формат позволяет экономить на капитальных затратах, дает более простой и быстрый выход из договора аренды. Скептики, напротив, уверены, что сегмент уже не способен удовлетворить меняющимся требованиям клиентов и значительно просядет.

Если смотреть на текущую зарубежную практику, то крупные компании, на которых как на клиентов ориентируются многие коворкинги, массово вводят новые правила организации офиса: соблюдение социальной дистанции 1,5–2 м, рассадка сотрудников преимущественно спиной друг к другу, запрет на hotdesking, улучшение вентиляции и др. В связи с этим возникает очевидный запрос на расширение площадей. Скептически настроенные эксперты считают, что коворкинги не готовы к таким запросам, так как бизнес-модель большинства российских операторов ориентирована на компактные площадки и плотную рассадку. Трансформация модели подразумевает риски и, конечно, инвестиции, которых у многих сейчас просто нет.

Пространства, ориентированные на розницу, потеряли практически всех клиентов: фрилансеры и микропредприятия покинули площадки самыми первыми. Соответственно, такие проекты либо имеют падение выручки от 90%, либо находятся в шаге от дефолта. Расторжение арендных договоров с клиентами по разным объектам составляет от 20 до 80%. Выручка сервисных офисов, ориентированных на средних и крупных корпоративных клиентов, снизилась примерно на половину, хотя операционные расходы для большинства игроков остались на прежнем уровне.

Еще ни одному коворкингу не удалось получить государственную поддержку. Это, безусловно, осложнило поиск баланса в переговорах с собственниками, предоставляющими площадки коворкингам в аренду, и оставшимися клиентами.

Отношения с собственниками площадок выстраиваются индивидуально, есть единичные случаи полного освобождения от арендных платежей, есть полный отказ от каких-либо уступок. Участники ассоциации сообщают о дисконтах в размере 30–50% от арендной платы.

Исходя из полученных преференций от арендодателей, коворкинги симметрично пересматривают условия для клиентов. Рынок коворкингов испытывает прежде всего нехватку ликвидности, и все игроки стараются получить хоть какие-то деньги здесь и сейчас, а также не рискуют переносить платежи в силу того, что сложно прогнозировать свое будущее финансовое благополучие.

Сейчас в профессиональном сообществе много дискуссий о том, как следует открываться коворкингам: либо по-старому, в прежних планировках, либо менять их: увеличивать размер рабочего места и сам масштаб площадки для новых проектов.

С одной стороны, можно прогнозировать запрос от клиента на более безопасные в эпидемиологическом аспекте помещения. С другой – как долго этот запрос будет актуальным? Весьма вероятно, что помещение, спроектированное исходя из текущих потребностей и опасений, достаточно быстро, по мере угасания паники, утратит актуальность. Понимая это, многие коворкинги не планируют никаких серьезных трансформаций, кроме поддержания высокого уровня санитарной обработки.

Как отметил в ходе нашего исследования член координационного совета НАОК Станислав Бергман, основатель SPACEPASS, если законодательно не будут введены регулятивные меры, коворкинги продолжат развиваться по прежней модели: уплотнение рассадки и продажа условного квадратного метра дороже классической аренды, на этом построена бизнес-модель, и несколько месяцев самоизоляции вряд ли заставят собственников изменить условия ведения бизнеса, а арендаторов в результате этого платить больше. Если в США сейчас точечно отменяют незакрепленные места (хотдескинг), то в России мы наблюдаем обратную тенденцию. Так, у SPACEPASS, напротив, растет число запросов именно на незакрепленные места со стороны средних и крупных компаний (только за последний месяц получено несколько таких запросов): большие компании, понеся значительные потери в период объявленной пандемии и последующего кризиса, будут вынуждены сжимать офисы, вводить незакрепленные рабочие места – и будут руководствоваться экономическими соображениями, а не страхом и социальной дистанцией. У большинства компаний на рынке сильно упал денежный поток, растет долговая нагрузка, и сокращение офисных площадей путем ввода незакрепленных рабочих мест – это простой и эффективный шаг, позволяющий компаниям экономить до 40% на офисных затратах.

Аналогичной позиции придерживается и главный архитектор и партнер бюро OFFCON Федор Ращевский: если офис изначально спроектирован с адекватным подходом к плотности (1,4–1,6 м – это достаточное расстояние между сотрудниками), правильным зонированием, обычными акустическими перегородками между столами – он сам по себе не представляет опасности. Если компании окажутся готовы к дополнительным затратам, может оказаться полезным введение бесконтактного управления процессами, замена пропусков-карточек на QR-коды для прохода через турникеты и в переговорные, автоматическая подача лифтов, бесконтактное открытие дверей. Другие же предлагаемые, например, медиками решения, такие, как возврат к кабинетным планировкам, находятся за гранью логики и экономики, считает архитектор.

Реальные тренды на рынке можно отслеживать по динамике и содержанию заказов у крупнейших производителей и поставщиков мебели. Принявшая в нашем исследовании компания GDB констатирует, что до пандемии большая часть клиентов, в том числе собственников БЦ, при планировании помещений просили сделать как можно более плотную рассадку, цена была приоритетным фактором при принятии решения. Анастасия Зюзькина, заместитель директора по развитию компании, отмечает, что в изменившихся условиях международные компании быстрее реагируют и начинают следовать тренду по освобождению площади с увеличением дистанции между сотрудниками. Но пока никаких предпосылок к массовому пересмотру нормативов у российских компаний нет. Год от года они только сокращают бюджеты на мебель, в первую очередь экономя на рабочих местах. Если говорить о загруженности мебельных компаний, то сейчас они работают в полную силу, но в основном доделывают проекты, начатые до карантина. Падение оборотов у GDB находится на уровне 15–20%. Около 80% клиентов, планировавших проекты на лето, их заморозили до осени, 10% из них – отказались окончательно.

По результатам нашего исследования можно сделать вывод, что гибкие офисы будут реагировать на новые, временные запросы, но в пределах разумного: санитарные нормы на высшем уровне, корректировка планировок в новых проектах – это разумно, а вот резкое увеличение площади на одно рабочее место – это вопрос вкуса и кошелька и, вероятнее всего, не будет внедряться повсеместно.