Цены на жилье могут упасть на 20–30% в перспективе 2020–2021 годов

Последние 10 лет на рынке недвижимости растут объемы ипотечного кредитования и, как следствие, увеличивается доступность жилья. Последнее связано в первую очередь c улучшением соотношения между ценами на жилье и доходами населения (номинальные цены росли медленнее, чем номинальные доходы). Оказало влияние и удешевление ипотеки.

При этом объем реально совершаемых сделок на первичном и вторичном рынках не показывал такой же стремительной динамики. Например, в 2017 г. жилье стало доступным дополнительно для 7,3%, или 4,1 млн семей, однако число сделок по сравнению с 2016 г. не выросло. В 2018 г. жилье стало доступным дополнительно для 5,2% или 2,9 млн семей, но купивших его стало больше только на 300 000 семей.

После предыдущего экономического спада в 2014–2015 гг. спрос восстановился только к 2019 г. (3,4 млн сделок, что сопоставимо с 2014 г., когда было зафиксировано 3,5 млн сделок). В первую очередь увеличился спрос на строящееся жилье, во многом благодаря реализации в 2015–2016 гг. антикризисной программы льготного ипотечного кредитования для покупателей новостроек. Заметнее всего – в последние два года, когда при относительно стабильных номинальных ценах и доходах начали снижаться ставки по ипотеке (с 13,5% в 2015 г. до 10% в 2019 г.).

Реальный спрос на жилье зависит не только от текущих доходов населения, цен и условий ипотечного кредитования, но и от ожиданий людей. Сегодня основной ограничивающий фактор – именно доходы граждан и ожидание их изменения, а точнее, сохранения. Уровень ставок по ипотеке не играет, на мой взгляд, в текущих условиях существенного значения.

Так, в 2019 г. для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м за 3,8 млн руб. средний размер ипотечного кредита составлял 2,6 млн руб., а ежемесячный платеж – 27 000 руб. в месяц (при ставке 10% годовых и сроке кредита 17 лет (данные Банка России). Минимальный доход семьи из трех человек для обслуживания такого кредита должен был составить почти 80 000 руб. в месяц. Однако очевидно, что обеспечение нормального жизненного уровня требует гораздо более высокого дохода – из 80 000 руб. в месяц после оплаты ипотеки (на уровне 35% от дохода) у семьи остается лишь 53 000 руб. на троих, или около 18 000 руб. на человека, что немногим больше прожиточного минимума (12 100 руб.).

Если ставка по кредиту составит не 10%, а 6,5%, как предложено в новой программе субсидирования ипотеки, то сумма ежемесячного платежа снижается на 5000, до 22 000 руб. Конечно, это можно рассматривать в качестве поддержки обслуживания кредита, но только при условии, что семья может позволить себе приобрести такую квартиру, то есть имеет необходимые сбережения (30% от цены жилья, то есть не менее 1,2 млн руб.), устойчивые и прогнозируемые доходы в размере не менее 100 000 руб. в месяц (остаточный доход должен составлять хотя бы 25 000 руб. на человека, вдвое больше прожиточного минимума).

Текущий экономический спад отличается от предыдущего (2014–2015 гг.), в первую очередь, гораздо более серьезными рисками роста безработицы. Если в 2014–2015 гг. безработица сохранялась на уровне около 5,5% экономически активного населения, а основным результатом кризиса стало снижение реальных доходов (номинальные зарплаты не росли, а инфляция была высокой), то в 2020–2021 гг. ожидается резкий рост безработицы вместе со снижением реальных доходов населения из-за приостановки деятельности множества компаний и их возможных дальнейших банкротств.

Вопрос о влиянии снижения объема сделок на первичном и вторичном рынках жилья на его цену остается открытым. Ни в 2009, ни в 2014–2015 гг. падения номинальных цен на рынке жилья не наблюдалось. Оба кризиса относились к финансовым и сопровождались даже ростом спекулятивного спроса в определенные периоды (традиционно финансовый рынок и рынок жилья в России взаимосвязаны). Застройщики, в свою очередь, нашли новый формат строительства очень небольших по площади квартир, дабы только не сократить цену 1 кв. м.

Текущий кризис имеет совершенно иную природу – управляемое сжатие экономики на фоне стабильно низкой инфляции и относительно стабильной национальной валюты. В этих условиях риск снижения цен на жилье (не коррекции, а радикального снижения – на 20–30%) в перспективе 2020–2021 гг. уже вполне реальный. Может показаться, что это хорошо, жилье же станет дешевым и более доступным. Однако это не для всех и не всегда благо. Резкое снижение цен на жилье означает такое же резкое снижение благосостояния граждан – собственников, у которых это основной актив. Для банковской системы – резкое снижение стоимости залогового имущества по выданным ипотечным кредитам. Подобный сценарий развития событий наблюдался в США в 2007–2008 гг. И для застройщиков рынок становится неинтересным, тем более в регионах, где уже сегодня их прибыли невысоки. То есть такое кардинальное снижение цен на жилье – это кризис жилищного строительства с кардинальным падением объемов.

Как может повлиять ценовой кризис на рынок жилья после завершения острой фазы коронавируса? Во-первых, результатом может стать возврат на предыдущую стадию развития – от объемов индустриального строительства (многоквартирных домов-кондоминиумов) 50 млн кв. в год к объемам середины 2000-х гг. – 30 млн кв. м в год. Однако в то же самое время период низких цен предоставит государству возможность восполнить дефицит государственных инвестиций в жилищный фонд – полностью утраченный институт в российской жилищной сфере. Учитывая, что, по оценке Фонда «Институт экономики города», объем накопленных государственных обязательств по предоставлению жилья очередникам и иным категориям граждан составляет 9 трлн руб. (почти 10% ВВП), вполне обоснованным было бы заместить дефицит частных инвестиций в жилищное строительство государственными.

Во-вторых, сегодня городская среда и транспортная доступность таких новых городских районов далека от идеала. Восстановление после кризиса позволит заново запустить конкуренцию между застройщиками и проектами, а городам – предоставит время на восполнение дефицита инвестиций в городскую инфраструктуру (ведь они критически отставали в прошлые годы от темпов возведения новых жилых районов).

В-третьих, перезагрузка рынка жилья не может происходить в отрыве от перезагрузки рынка труда в городах. После массовых сокращений и увольнений бизнес начнет восстанавливать утраченные трудовые ресурсы, а люди – расширят поиски работы, в том числе и в пространственном смысле. Потребность в адекватной жилищной мобильности возрастет – возможность трудоустройства в другом городе будет зависеть от возможности снять жилье. Сейчас рынок аренды жилья переживает куда более серьезный кризис, чем рынок его купли-продажи: иногородние работники попросту расторгли свои договоры аренды и вернулись домой, имея возможность удаленной работы (проблема особенно актуальна для крупных агломераций). С другой стороны, в условиях низкого рынка появится хотя бы возможность сформировать интерес институциональных инвесторов к арендному бизнесу, которые в условиях снижения цен получат более выгодные условия для инвестиций (например, выкуп новых или существующих многоквартирных домов целиком).

Другими словами, на кризис можно смотреть с точки зрения потерь, а можно – с точки зрения новых возможностей. Жилищная сфера России по своему институциональному устройству довольно архаична (узкий выбор жилищных форматов, низкое разнообразие архитектурных и градостроительных проектов, слабое проникновение новых технологий). На мой взгляд, преодоление такой архаичности в российских условиях гораздо более вероятно именно в условиях спада, а не в условиях экономического роста.