Кем заменить клерков

Переоборудованные под производство этажи в офисных зданиях, размещение колл-центров в торговых комплексах, уменьшение ставок аренды в бизнес-центрах как минимум на 30% – все это возможные сценарии развития рынка коммерческой недвижимости после пандемии. 

Сейчас в торговых центрах продолжают работать лишь продуктовые операторы, аптеки, салоны связи, все остальное закрыто. Офисы опустели из-за перевода сотрудников на удаленную работу. Эксперты сходятся во мнении: когда пандемия отступит, бизнес-центры будут заполнены в лучшем случае наполовину – ряд компаний обанкротится, многие больше не смогут содержать штат в полном объеме и почти все, проанализировав опыт «удаленки», оставят работать из дома тех, кто с этим хорошо справился. Собственники уже обдумывают стратегии на будущее для своих объектов.

Назад к фабрикам

Владельцы БЦ будут уменьшать размер арендных лотов. И уменьшать серьезно, под конкретные запросы арендаторов. Уменьшатся и арендные ставки, думаю, что самый оптимистичный прогноз в этом случае – минус 30% от текущей цены. Компании в сложной экономической ситуации (а таких сейчас большинство) уже готовятся к переговорам с собственниками, ищут альтернативные возможности для отступления. Для многих арендаторов заплатить несговорчивому арендодателю штраф за разрыв договора и уехать в другое здание может оказаться дешевле, чем продолжать с ним отношения. И здесь гибкость будет важна как никогда, поскольку потеря хорошего якорного арендатора может стать причиной снижения ликвидности актива. А собственникам важно поддерживать ценность объекта как залогового актива для банка-кредитора, что связано с генерируемым доходом. 

Собственники, поняв, что сложившаяся ситуация – всерьез и надолго, станут искать альтернативных арендаторов на вакантные площади. Офисные пространства станут в определенной степени объектами mixed-use. Речь может пойти об организации в БЦ небольших производств, не требующих усиленных перекрытий, особенных условий по вентиляции и т. д. (швейное производство, сборка компьютерной техники, упаковка товаров), перевалочных пунктов (небольшие логистические и дистрибуционные центры Ozon, Yandex.Продукты и т. д.). Допускаю и такой вариант: бизнес-центры формата лофт, переделанные из промышленных и производственных зданий, вернутся к своему первоначальному назначению. Там в отличие от вновь построенных объектов предусмотрена усиленная нагрузка на перекрытия. 

Мы вновь станем свидетелями перехода прав собственности на объекты к банкам. Не то чтобы последние были сильно заинтересованы в получении недвижимости себе на баланс, но, как и во все прошлые кризисы, они будут действовать по принципу «не платишь – не владеешь». Создание отдельных девелоперских подразделений, ориентированных на управление проблемными активами, станет такой же распространенной практикой, как и в кризис 2008 г. С такой же неочевидной эффективностью подобных подразделений.  

Колл-центр вместо fashion-зоны

Большинство ТЦ остаются открытыми,чтобы обеспечить продажи работающим арендаторам и получить хоть какую-то аренду, но многие собственники близки к кризису платежеспособности.  Почти все ТЦ в России строились с привлечением кредитных средств и должны в общей сложности около 2 трлн руб. Многие владельцы также будут вынуждены продавать активы или отдавать их за долги. Или также искать альтернативных арендаторов и переоборудовать объекты под новые функции. Речь может идти о колл-центрах, производственных и логистических площадях и даже хостелах (например, для гастарбайтеров, занятых в строительстве, но не имеющих возможности работать сегодня).

Сброс всех настроек

Наступает время оптимизации, масштабного сокращения затрат. Пока рынки растут, экономики развиваются, есть возможность покупать, ездить в Милан за брендовой одеждой и приглашать деловых партнеров в рестораны высокой кухни. Изменение экономического контекста, вызванного ли пандемией, войной или другими обстоятельствами, рушит эту «маркетинговую» модель в одночасье. И в новом мироустройстве мы возвращаемся к базовым настройкам и сосредотачиваемся на базовых потребностях. А дорого оформленные витрины, брендовые вещи, техника, цена на которую в сотни раз превышает ее себестоимость, теряют актуальность, уступая место товарам «из коробок» – без маркетинговой накрутки, 3D-презентаций и шоурумов. 

Во многих странах – и Россия не исключение – производства вернутся на локальные рынки. И это сослужит добрую службу как с точки зрения создания рабочих мест, обеспечения людей хоть каким-то уровнем дохода, так и в смысле заполнения пустующих объектов.