Почему новостройки в Удмуртии лучше, чем в самых комфортных российских городах

В этом году «Российский союз промышленников и предпринимателей» совместно с «Национальным объединением застройщиков жилья» провели масштабное исследование, цель которого – оценить потребительские характеристики и выработать единые стандарты оценки всех российских новостроек. Всего были проанализированы более 3500 жилых комплексов общей площадью 132,2 млн кв. м.

Самая высокая оценка (60,4 балла по нашей методике) досталась Москве, чье лидерство вряд ли кого-то удивит. А вот второе место в рейтинге заняла Удмуртская республика, новостройки которой набрали в среднем 56,9 балла, что стало для нас приятной неожиданностью. Строящиеся жилые комплексы в Удмуртии по многим параметрам оказались лучше, чем в Санкт-Петербурге, Тюмени, Казани, Краснодаре и других городах – лидерах по качеству жизни. Новостройки Удмуртии опережают их по таким важным параметрам, как доступность социальной инфраструктуры, близость парков, театров и музеев, наличие в ЖК баскетбольной площадки, велодорожки и даже собственного бассейна. В итоге разница между средними оценками жилых комплексов в Удмуртии и России в целом (48,9 балла) – более 8 баллов.

Вывести регион в лидеры во многом позволила реализация масштабной программы редевелопмента территорий, в ходе которой застраиваются участки, на которых раньше были частные дома или огороды. Новые ЖК возводятся близко к центру Ижевска, в локациях с уже развитой инфраструктурой. И ни одному из застройщиков местные власти не создают тепличных условий, как в некоторых других регионах, где девелоперский бизнес практически управляется из администраций. Застройщики Удмуртии активнее других регионалов внедряют передовые решения, потому что справедливая конкуренция заставляет их повышать качество продукта. В результате республика заняла первое место среди всех регионов по таким характеристикам зданий, как входные группы (6,07 балла из 11 возможных, в то время как средний балл по РФ – 3,5) и инженерные системы – 1,16 (средний по РФ – 0,58).

Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках республики – 47 200 руб., что намного меньше средней цены по стране – 75 900 руб. По этому показателю Удмуртия занимает место в четвертой десятке регионов.

В целом исследование позволяет говорить о ряде позитивных изменений. За последние 5 лет, начиная с 2014 г., произошло заметное улучшение потребительских характеристик жилья по таким показателям, как: дворы без машин (больше на 25%), велопарковки (больше на 19%), детские площадки с усовершенствованным покрытием (больше на 14%), витринные фасады первых этажей (больше на 10%), подъезды на уровне тротуара (больше на 26%), прозрачные входные двери в подъезд (больше на 25%). С каждым годом увеличивается доля новостроек, в которых вход на территорию и в подъезд производится по смарт-картам. С 2014 по 2019 г. таких ЖК стало почти на 5% больше, в том числе и в сегменте массового жилья – на 3,26%.

Но выявлены и негативные тенденции по ряду важных показателей, например, таких, как обеспеченность новостроек объектами социальной инфраструктуры. Детские сады, поликлиники, школы постепенно удаляются от жилых домов. Непрерывное снижение рождаемости и демографическая яма последних 10 лет делает неизбежным такие непопулярные меры, как объединение и закрытие части государственных социальных учреждений. Из-за этого все большее количество семей с детьми вынуждено испытывать определенные неудобства. Утешает, что доля строящихся ЖК, которые включают в проект собственные детские сады/школы/поликлиники, все же постепенно растет.

В нашем исследовании оценивались только новые объекты с выданными разрешениями на строительство, опубликованными проектными декларациями, но еще не введенные в эксплуатацию. Новостройки ранжировались по 106 параметрам, таким как транспортная доступность и парковки, высотность, обеспеченность социальной инфраструктурой и объектами спорта, качество дворовых пространств и входных групп, инженерные системы и прочие факторы. Необходимую информацию специалисты брали из проектных деклараций и с сайтов компаний-застройщиков. Теперь каждый жилой комплекс автоматически оценивается и, исходя из набранных баллов, фиксируется в специальном реестре, который предназначен, в том числе, и для помощи покупателям жилья в выборе наиболее подходящего для них дома или квартиры.

Стандарт комплексного развития территорий, разработанный Минстроем России, уже содержит все вышеперечисленные требования. Исследование показывало, что многие застройщики внедряют эти требования, не дожидаясь утверждения стандарта в качестве обязательного. В 2019 г. более 40% новостроек соответствуют требованиям СКРТ по оборудованию прозрачными входными дверями, колясочными и подъездом на уровне тротуара. Доля комплексов с внедренными требованиями стандарта в таких категориях, как «высокий первый этаж», «высота потолков выше 2,8 м», «двор без машин», соблюдена в 30% российских новостроек. Меньше всего застройщики уделили внимания таким требованиям, как наличие грузовых лифтов (6%), тактильной плитки и направляющих (5%), грязезащитного покрытия в подъезде (4%) и заглубляемых контейнеров для мусора (1–2%). К сожалению, пока в стране не нашлось ни одного комплекса, в котором бы соблюдались все требования стандарта одновременно.

Результаты исследования РСПП уже обсуждаются на правительственном уровне и, мы надеемся, будут способствовать внедрению стандартов качества в законодательную базу отрасли.