Кто и зачем покупает склады

«Темпы роста складского рынка впечатляют. Knight Frank отмечает, что прошлый год стал рекордным по объему сделок – 1,8 млн кв. м по Московской области и 2,38 млн кв. м по России. В начале августа наша компания купила склад «PNK Валищево» – уже сейчас его стоимость увеличилась примерно на 10%. Если ключевая ставка ЦБ и дальше будет падать, этот тренд продолжится. 

Снижение ключевой ставки, пожалуй, самый главный драйвер роста этого рынка. Деньги для бизнеса становятся дешевле, что повлечет за собой рост стоимости любых активов – и логистической недвижимости в том числе. Деловая активность в России оживляется – Russia Services PMI растет уже третий месяц подряд. Рынок отвечает ростом спроса на склады, главные тренды двух последних лет – снижение уровня вакантных площадей и рост арендных ставок. Девелоперы и собственники активно пересматривают условия по новым контрактам. Средневзвешенная арендная ставка увеличится к концу года до 3800–4000 руб. за 1 кв. м.  

Рост e-commerce также будет двигать рынок логистической недвижимости вперед. Тройка лидеров – Wildberries, Ozon, «Аптека.ру» – выросла более чем в 2 раза к первому полугодию прошлого года, пишет Data Insight. Онлайн-ритейлеры будут и дальше наращивать объемы складских помещений: CBRE констатирует, что онлайн-ритейл займет до 1,5 млн кв. м до 2020 г., из которых как минимум половина придется на Московский регион.

Всего сейчас в регионе 15 млн кв. м складов. Очевидно, что здесь присутствует много различных владельцев и форм собственности. Условно их можно поделить на три группы. 

Группа первая – стратеги, которые владеют собственными складами (в основном класса А) и предлагают их для сдачи в аренду. Общая площадь складских помещений, которыми владеют такие компании, измеряется миллионами квадратных метров. Чтобы в течение 3–5 лет стать стратегом и нарастить портфель до 1 млн кв. м, компании необходимо вложить около 35 млрд руб. (средняя стоимость 1 кв. м склада в Московском регионе – 35 000 руб.). Знаю много примеров, когда частные лица инвестировали собственный капитал в строительство складского комплекса, чтобы впоследствии сдавать его в аренду. Большинство из этих проектов успешны благодаря текущим экономическим трендам в том числе. 

Вторая группа – инвестиционные компании, которые предлагают владение логистической недвижимостью через финансовые инструменты, например участие в инвестиционных фондах через паи, или покупку акций. Фактически любой человек, обладающий свободными средствами, соответствующими стоимости одной акции или пая, может получить доступ к инвестициям в объекты институционального качества, ранее доступным только крупным инвесторам. 

Группа третья – end users, т. е. компании, которые покупают склады для собственных нужд. Это торговые сети, производители, дистрибуторы, логистические компании. Но покупка склада этими игроками постепенно уходит в прошлое, его сменяет аренда, и лучше всего это видно на примере торговых сетей. В условиях стремительного роста e-commerce сложно предсказать, как в дальнейшем будет развиваться традиционный ритейл. Понятно, что, покупая склад, компания планирует сделать объект «под себя». С одной стороны, это удобно в процессе эксплуатации, с другой – продать такой склад непросто, ведь он заточен под предыдущего владельца. Выйти из такого актива – задача более сложная, поиск покупателя может длиться в несколько раз дольше, чем при продаже стандартного склада класса А. Что касается производителей, то некоторые из них предпочитают покупать склады частично для собственных нужд, частично для сдачи в аренду. Несомненно, это делается для того, чтобы сохранить возможность маневра – резко нарастить или сократить площади, учитывая существующую рыночную конъюнктуру.

Покупать складскую недвижимость стоит лишь в том случае, если есть серьезный опыт управления ею как логистическим комплексом и инвестиционным объектом. Если же подобный опыт отсутствует, то следует обратиться к инвестиционным инструментам, т. е. вкладывать средства в коммерческую недвижимость через акции или паи».