Почему 214-ФЗ не защищает покупателей дорогих квартир
Возмещение по счету эскроу ДДУ в случае банкротства банка – не более 10 млн рублей
Десять миллионов – это много или мало? Казалось бы, много. Государство позаботилось об участниках долевого строительства, которые вносят оплату на эскроу-счета в банке, – эти средства застрахованы. Но если вчитаться в детали, получается, что забота оказалась немного ограниченной.
Итак, в случае отзыва лицензии у банка, который собрал с дольщиков средства на эскроу-счетах для покупки квартир в строящемся доме, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернет 100% вложенной суммы. Однако выплата пойдет не напрямую дольщику, а на эскроу-счет в другом банке, но не более 10 млн руб. На первый взгляд сумма достаточная. По данным Росреестра, средняя стоимость помещения, приобретенного физлицами по договору долевого участия (ДДУ) в России, составила 2,5 млн руб. Закон позволяет компенсировать потери сразу по нескольким ДДУ, но опять же общая сумма покрытия не может превышать 10 млн руб. Таким образом, среднестатистический российский дольщик может приобрести до четырех квартир по цене до 2,5 млн руб. и в случае проблем с банком – держателем эскроу-счетов он получит возврат из АСВ.
Но совсем иная ситуация складывается на рынках строящегося жилья крупных городов, прежде всего Москвы. Дольщики столичных проектов могут потерять немалые суммы при банкротстве банка, если текущую норму о страховании в законе не скорректировать.
По нашим данным, более 40% заключенных в Москве в 2018 г. ДДУ имели цену свыше 10 млн руб. Средняя стоимость квартиры бизнес-класса в строящемся доме в прошлом году составила 14,8 млн руб., в премиум-сегменте – 45 млн руб., в элитном – 125 млн руб.
Размер страхового покрытия, предусмотренный законодателями, фактически лишает права на защиту вложений покупателей высокобюджетного жилья. С одной стороны, это выглядит странно, ведь в абсолютном выражении именно такие дольщики несут самый значительный ущерб – и примеры элитных долгостроев в Москве есть. С другой – едва ли будет этично компенсировать фактически бюджетными средствами потери весьма состоятельных людей в небогатой стране, по-видимому, именно такой логикой и руководствовались авторы поправок.
Только в комфорт-классе средняя сделка – 8 млн руб. – умещалась в отведенный государством страховой норматив. Статистика показывает, что, скажем, в бизнес-классе средний покупатель может потерять около 5 млн в случае отзыва лицензии у банка – держателя эскроу-счета, на который он внес оплату. То есть, если дольщик приобрел, скажем, квартиру за 15 млн руб., но банк обанкротился, АСВ перечислит на эскроу-счет в новом банке только 10 млн. А дольщику придется либо доплатить недостающие (фактически пропавшие 5 млн руб.), либо застройщик расторгнет с ним договор долевого участия. Схожая проблема возникнет, если клиент приобрел две квартиры, даже у разных застройщиков, но эскроу-счета были открыты в одном банке: также компенсируют 10 млн пропорционально на оба счета – но не больше.
Важно также отметить, что проблема может коснуться не только покупателей дорогостоящей недвижимости. По нашим подсчетам, в июле 2019 г. средняя стоимость двухкомнатной квартиры в московской новостройке комфорт-класса уже превысила 10 млн руб. (если быть точной, 10,1 млн). А средняя трешка уже обходится в 13,4 млн руб. Иными словами, в зоне риска оказывается и значительная часть дольщиков массового сегмента.
Еще один аспект, который, по-видимому, не учли законотворцы при разработке нормы о страховании, – это рост цен. За прошедший год в Москве средняя стоимость 1 кв. м в массовых новостройках выросла на 8%. По стране этот показатель увеличился на 5–10% в зависимости от региона. То есть рано или поздно норма о страховании 10 млн руб. устареет и не будет отвечать реальной ситуации на рынке строящегося жилья.
Поэтому необходима некоторая модернизация законодательства. На мой взгляд, нужна более гибкая формулировка, которая позволит адекватно защищать дольщиков. К примеру, в законе можно прописать, что возмещение производится в размере стоимости квартиры или максимально до 150 или 200% от средней стоимости 1 кв. м жилья по региону, умноженной на площадь квартиры. В этом случае будут учтены как региональные различия в цене новостроек, так и разница в цене по основным сегментам. Более того, норма не устареет по мере изменения средних цен. Помимо этого необходимо предусмотреть возможность компенсации по нескольким приобретенным объектам, если эскроу-счета были открыты в одном и том же банке.