Почему рынок складской недвижимости в Москве ждет рост

С 2015 г. ставки аренды на складскую недвижимость падали и в 2017 г. достигли исторического минимума – 3300 руб. за 1 кв. м. За это время спекулятивное строительство практически прекратилось. Доля свободных площадей снизилась с 13% по состоянию на начало 2017 г. до 4,5% во II квартале 2019 г. Сейчас рынок постепенно переходит к росту. Ставки аренды на склады повышаются с 2017 г. на 7–10% в год, эта динамика сохранится в 2019–2020 гг.

В прошлом году объем инвестиций в складской недвижимости составил около $400 млн, вкладывались в склады как крупные институциональные фонды, так и частный российский капитал. Например, приобретения совершили Raven Property Group (купила 4-ю фазу складского комплекса «Север-2», сданного в аренду Х5 Retail Group) и консорциум инвесторов РФПИ/Mubadala Investment Company (купил распределительный центр у продуктового ритейлера «Верный» по схеме покупки с обратной арендой). В настоящий момент компании сформулировали запрос на не менее 900 000 кв. м качественных складских площадей в Московском регионе для аренды и покупки.

Что учитывает инвестор

Реализация высококлассного складского проекта (А+) требует меньших инвестиций, чем проект аналогичного класса в других сегментах коммерческой недвижимости. Бюджет строительства сухого склада площадью 100 000 кв. м составит 3–3,5 млрд руб., 70% могут быть профинансированы кредитными средствами. И сроки вывода объекта на рынок также значительно короче, чем торгового или офисного центра, – от 3,5 месяца до года. Кроме того, именно сегмент складов в России все еще поддерживается активностью иностранных институциональных фондов. Для локальных и иностранных фондов российский рынок представляет собой понятный объект инвестирования и, что немаловажно, имеющий современные механизмы управления капиталом. Складская недвижимость в России привлекает инвесторов и более высоким процентом доходности (в среднем 11% против 4% в Европе).

Одним из факторов привлекательности индустриального сегмента для инвесторов в девелоперские проекты является короткий период окупаемости. Наш опыт показывает, что инвестиционный цикл для объекта площадью 200 000 кв. м составил не более 3,5 года, включая приобретение участка, разработку документации, строительство, сдачу в аренду и продажу инвестору. Инвестиционный горизонт проектов площадью 100 000 кв. м короче – примерно 1,5–2 года от приобретения участка и до продажи конечному пользователю/инвестору.

Второй определяющий фактор – наличие спроса со стороны инвесторов на покупку уже сданных в аренду проектов.

Отдельно стоит отметить стабильно высокий спрос со стороны классических ритейлеров и волну спроса со стороны стремительно растущих e-commerce компаний. Это привело к рекордному снижению вакансии и создало предпосылки для роста арендных ставок. В 2019 г. может быть достигнут уровень 4000 руб. за 1 кв. м стандартных складских помещений в год.

В секторе e-commerce на данный момент наибольшее количество запросов приходится на распределительные центры регионального формата в МО и во всех основных городах-миллионниках (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Ростов). Следующей стадией станет потребность в городской логистике (складах последней мили). Например, в прошлом году Ozon арендовал примерно 120 000 кв. м и объявил о дальнейшей программе наращивания складских и фулфилмент-площадей. Wildberries строит распределительный центр (145 000 кв. м, уже введено две очереди площадью более 100 000 кв. м), также сделки по аренде были закрыты СП Yandex/Сбербанк, развивающим market-place «Беру».

 Куда вложить, чтобы заработать

Традиционных складов в Московской области все еще недостаточно для нужд города – 600 кв. м на 1000 жителей в 2019 г. (в городах Евросоюза, для сравнения: от 1000–1100 кв. м на 1000 жителей). По рейтингу уровня обеспеченности качественными складскими помещениями в России Москва находится на втором месте после Краснодара.

Растет потребность в проектах городской логистики, но из-за высокой стоимости земли они будут отличаться от региональных распределительных центров. Скорее всего, это будут многоэтажные автоматизированные склады, которые можно расположить на небольшом пятне застройки, или сравнительно небольшие «склады последней мили», 10 000–15 000 кв. м. Высокая степень автоматизации дает возможность более эффективно организовать внутреннее пространство склада. Больше всего в таких объектах заинтересованы компании экспресс-доставки, а в последнее время и крупные ритейлеры, нуждающиеся в складах «последней мили» и площадях под развитие онлайн-проектов.

Для крупных региональных проектов важны расположение (в непосредственной близости от пересечения крупных федеральных трасс), высокий уровень транспортной доступности и возможность построения разнообразных эффективных логистических схем. В данном случае будет востребован традиционный объект: одноэтажная коробка площадью от 50 000 кв. м с высокоточным полом и рабочей высотой от 12 м.

Тренд на автоматизацию складских процессов делает проекты более капиталоемкими, но более эффективными в плане дальнейшего развития бизнеса. Сейчас в классе А каждый первый склад автоматизирован в большей или меньшей степени.

По нашим прогнозам, в ближайшие десять лет рынок складской недвижимости в Московском регионе вырастет в два раза, а строительство роботизированных складов в массовых масштабах можно будет увидеть уже через 3–5 лет. Например, до 2022 г. значительно увеличится число автоматизированных фулфилмент-центров, где акцент делается на автоматизацию наиболее трудоемких логистических процессов, таких как комплектация заказов, а заметный рост числа автоматизированных складов с преобладающей функцией хранения начнется в ближайшие пять лет.