Как купить квартиру в новостройке и не потерять деньги

Покупка на стадии строительства – это не только приобретение нового жилья «без истории», но и желание сэкономить и сделать более выгодное приобретение по низким стартовым ценам. Однако даже в условиях жесткого законодательного регулирования деятельности застройщиков у граждан остаются высокие риски потери внесенных за квартиру денег и нервов. Избежать этих рисков поможет внимательная проверка застройщика и договоров долевого участия (ДДУ).

С чего начать

Сначала потенциальному покупателю квартиры в новостройке нужно проверить застройщика – он может затянуть строительство, передать объект с недостатками или вовсе обанкротиться. Перед сделкой соберите данные о нем по всем каналам. Узнайте, кто является собственником, какова его репутация, какие строительные проекты реализованы ранее.

О недобросовестности может говорить негативный опыт других дольщиков. Изучите профильные форумы, блоги, сайты с отзывами. Не стоит заранее радоваться положительным отзывам: возможно, с репутацией девелопера работают профессионалы.

Проверьте информацию о судебных спорах с участием застройщика: срыв сроков строительства или сдача объекта с недостатками часто приводят к массовым искам. Такие сведения есть в открытом доступе в системе «Правосудие». Также можно зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов и узнать, есть ли к юрлицам застройщика претензии со стороны этой службы.

«Картотека арбитражных дел» (на сайте Арбитражного суда) покажет информацию дел о банкротствах компании, а также открытые или завершенные арбитражные споры. Их большое количество с застройщиком-ответчиком и со значительными суммами демонстрирует проблемы бизнеса. С помощью сервиса ФНС «Проверь контрагента» получите выписку из ЕГРЮЛ. В ней будут данные о руководителях юрлица и размере уставного капитала.

Смотрим договор

После того как застройщик проверен и принято решение о заключении ДДУ на покупку квартиры, необходимо обратить внимание на форму этого договора. Важно помнить, что ДДУ разрабатывается строительной компанией в своих интересах, хотя отношения между застройщиком и дольщиками регулирует ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214). Однако случается, что девелоперы включают в условия договора пункты, противоречащие закону. Не стоит стесняться требовать, чтобы девелопер убрал эти пункты из ДДУ.

Застройщики массово грешат тем, что за просрочку с оплатой устанавливают в договоре огромную неустойку, которая превышает предусмотренную законом фиксированную величину (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки). И в то же время снижают свою ответственность за задержку в сдаче объекта, прописывая неустойку ниже установленной законом (двойной размер 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки).

Некоторые маскируют максимально возможную неустойку под видом дополнительной санкции, не предусмотренной законом. Был пример, когда один девелопер включил в договор условие, по которому при нарушении срока оплаты стоимость квартиры увеличивалась. Суд решил, что это недопустимо.

Нередко застройщики ограничивают установленные законом требования, которые может предъявить к ним дольщик в случае обнаружения недостатков в построенном доме. Например, ограничив его право на расторжение договора, оставив ему возможность требовать только устранения недостатков. Такие условия договора незаконны.

Часто покупателю навязываются допуслуги: юридическое сопровождение сделки или подача документов на регистрацию сотрудниками компании или дружественной фирмы. Но закон запрещает понуждение к заключению договора (ГК РФ) и связывать заключение одного договора обязательным приобретением иных услуг (Закон о защите прав потребителей).

Застройщики не всегда идут навстречу и исключают из договора незаконные условия, ухудшающие положение потребителя. На практике дольщики, желая впоследствии их оспорить, проходят все судебные инстанции, чтобы доказать свою правоту. Это выливается в значимые временные и материальные затраты на юридическую помощь и госпошлину за рассмотрение дела в суде. В среднем разбирательство длится от 8 до 20 месяцев.

Другие риски

Перед сделкой проверьте полномочия лица, подписывающего договор от имени застройщика, и комплект строительной документации по объекту.

Если договор подписывает человек, не имеющий таких полномочий, то сделку могут признать недействительной в суде. Судебная практика в этом однозначна. Поэтому при подписании договора следует проверить оригинал доверенности (если подписант не гендиректор девелопера). Ее срок не должен истечь, данные застройщика и его сотрудника указываются без ошибок, а объем полномочий сотрудника должен содержать право подписывать ДДУ. Реквизиты в ней и в договоре должны совпадать. Еще она должна находиться в списке нотариальных доверенностей на сайте нотариальной палаты. После проверки попросите копию доверенности, заверенную печатью организации и подписью ответственного лица.

Привлекать деньги дольщиков застройщик может после того, как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и предоставит государственную регистрацию права собственности (или договор аренды/субаренды) на земельный участок для строительства объекта.

После проверки и изучения этих документов станет понятно, на каких основаниях застройщику принадлежит земельный участок и предусмотрено ли проектной документацией обеспечение дома нужными коммуникациями (вода, свет, тепло).

Хороший застройщик, но плохой банк

Сейчас у застройщика есть два варианта: платить 1,2% с полученных от граждан денег в компенсационный Фонд защиты дольщиков либо предлагать покупателю перечислить деньги на эскроу-счет.

С 1 июля 2019 г. все расчеты в рамках долевого строительства будут через эскроу-счета (при условии, что первый ДДУ на объекте зарегистрирован после указанной даты). Это специальные банковские счета, на которых хранятся деньги дольщиков при строительстве дома. После его окончания банк будет перечислять девелоперу средства покупателей. Если объект не достроен, деньги возвращаются дольщику. В ходе стройки никто не имеет доступа к счету.

Граждане избавятся от риска проблемных застройщиков, но появятся риски ненадежных банков. При возведении объекта он может лишиться лицензии или обанкротиться. На этот случай законом предусмотрено обязательное страхование этого счета (возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на момент наступления страхового случая), но лимит выплаты ограничен 10 млн руб.

Если у банка наступил страховой случай до ввода в эксплуатацию дома и госрегистрации права собственности, то застройщик и дольщики обязаны заключить новый договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При расторжении ДДУ страхование не действует, поэтому гражданам стоит принимать обдуманные решения. Особенно при выборе банка дольщикам, стоимость имущества которых превышает 10 млн руб.