Почему большинство застройщиков жилья не переживет кризис

Сейчас типичный покупатель ищет квартиру в массовых сегментах по цене от 2 до 10 млн руб., реже – до 12 млн руб. Несмотря на то, что сегодня у покупателей появилась возможность выбирать, проявлять щепетильность и даже капризничать, цена остается все же главным критерием выбора квартиры. Репутация девелопера и его опыт уходят на второй план. Государство приняло закон о компенсационном фонде для дольщиков и тем самым дало гражданам условные гарантии вложений в недвижимость. Новые покупатели стали все чаще полагаться на государство, и им уже не так важно, в чьем доме они будут жить.

Была однушка, стала двушка

И девелоперы подстраиваются под новый спрос. Чтобы выжить на падающем рынке, многие застройщики вынуждены перекраивать свои проекты на середине пути, буквально с колес. Так, если пару лет назад 50 кв. м считались нормальной площадью для однокомнатной квартиры, то сейчас девелоперы спешно перестраивают такие форматы в «евродвушки». Кроме того, на столичном рынке появились дома, где в принципе отсутствуют трехкомнатные квартиры, зато предлагается широкий выбор студий, однокомнатных по 26-27 кв. м и двухкомнатных по 50 кв. м. Все это ради того, чтобы снизить конечную цену на жилье.

Однако переделка планировок и метражей квартир «на середине», помимо дополнительных финансовых затрат, неизбежно ведет к потере качества – прежде всего в конструкциях.

Но и такие ухищрения не решают проблем падения продаж. Если до кризиса новый дом полностью продавался на уровне постройки третьего этажа, а финансирование проекта шло за счет небольшого количества собственных средств, кредита и средств дольщиков, то сейчас к концу строительства остается от 10-30% нереализованных квартир. И это при 100% готовности дома. Кредитные линии девелоперам открывают неохотно. Центробанк (ЦБ) считает девелоперскую деятельность слишком рисковой. Банки вынуждены резервировать 50% от суммы на риски по требованию ЦБ. Для сравнения, в сельском хозяйстве коэффициент резервирования сейчас нулевой.

Земля тянет вниз

Ближе всего к банкротству оказываются компании, которые отличились повышенной закредитованностью или владеют обширным земельным банком. Владение землей не означает, что строительство можно начать сразу. Около двух лет в среднем уходит у девелопера на сбор документов для получения разрешения на строительство и утверждение проекта. Соответственно, в условиях быстро растущего предложения земельные участки простаивают без развития.

Прокатившаяся по рынку волна крупных слияний и поглощений не выглядит однозначно позитивной. Происходящее скорее похоже на ликвидацию конкурентов и некие взаиморасчеты крупных владельцев. Произвести оценку девелоперской компании можно, но помимо материальных активов практически все действующие застройщики владеют нематериальными преимуществами, такими, как административный ресурс. Капитализировать это при продаже компании невозможно.

Две дороги

У девелоперского сегмента есть два пути. Первый – создание крупнейших корпораций с государственным участием, которые будут обеспечивать 70-80% предложения. Второй – диаметрально противоположный: дробление крупных организаций и децентрализация при ужесточении законодательства.

Первый вариант выглядит более реалистичным и в то же время более удручающим. Второй сценарий, связанный с разделением структур и децентрализацией компаний, более позитивный для нашего рынка. И такой вариант в России еще возможен. Тем более, что в Европе есть успешные примеры развития рынка по этому пути. Один из них – во Франции. Как это там работает?

Французский опыт

Во Франции рынок перенасыщен предложением, и цены на жилье снижаются. Это способствовало тому, что несколько лет назад французский рынок сменил вектор развития –господствовавшие в стране крупные девелоперские структуры сейчас занимают небольшую долю рынка. Основной массив проектов сконцентрирован в руках небольших строительных компаний - генподрядчиков, взявших на себя функцию девелоперов и работающих за строительную маржу.

Во Франции существует госструктура, которая владеет площадкой под строительство, разрабатывает всю исходно-разрешительную документацию, контролирует проведение коммуникаций, продумывает логистику и инфраструктурную составляющую. Инвестор обозначает сумму, которую он готов вложить в строительство. К примеру, 10 млн евро. Государство, в свою очередь, уже на готовом плане предлагает ему подходящие объекты и называет условия сотрудничества: разрешает выбрать архитектора или назначает своего, выдает технико-экономические планы (ТЭПы), помогает утвердить проект, рассчитывает себестоимость строительства и рамки цены продажи. По сути французский девелопер получает готовое предложение и комплекс услуг, ему остается только принять решение и заняться непосредственно строительством – документацию и все разрешения на себя также берет государство. Во Франции девелопер несет на себе основную функцию генерального подрядчика и получает ряд расширенных обязанностей, таких как дальнейшие продажи и маркетинг проекта. Однако девелопером в нашем понимании он все же не является.

Чтобы такой сценарий заработал в России, государству необходимо оценить, насколько для экономики страны важен подъем девелоперского сектора в целом. Застройщики сейчас находятся меж двух огней, где с одной стороны – щепетильный покупатель, ищущий дешевых предложений, а с другой – город, требующий для себя бесплатной инфраструктуры, которая существенно увеличивает себестоимость строительства жилья. В таких условиях удержаться на плаву будет трудно даже гигантам рынка. Если ситуация не изменится в ближайшее время, нас ждет череда банкротств и создание неповоротливых девелоперских махин с госсектором в составе.