Должно ли государство защищать застройщиков наравне с дольщиками
Создать благоприятную инвестиционную среду в стройотрасли не менее важно, чем защищать дольщиков
Если сейчас сказать прохожему «обманутый» и попросить его продолжить ассоциативный ряд, то весьма вероятно, что он ответит «дольщик». В таких условиях именно защита интересов покупателей становится главным приоритетом политики государства в жилищном строительстве. Но не стоит забывать и о застройщиках. Пока идут законодательные преобразования, проводящие девелоперов последовательно через отрицание, гнев, торг, депрессию, принятие (многие застряли на стадии депрессии), игроки строительной отрасли сражаются еще с рядом неблагоприятных факторов. Среди них вымывание платежеспособного спроса, проблемы с получением кредитов на стройку, неустойчивость прогнозных моделей. Государство в лице Минстроя и АИЖК реагируют на эти вызовы. Однако полноценное решение проблем возможно только при внятной стратегии развития экономики России.
Туманные триллионы
Население России объективно в среднем становится беднее. Но многие застройщики оперируют одним интересным предположением: на депозитных счетах россиян лежит 22 трлн руб. – так пусть государство примет меры, чтобы люди инвестировали эти деньги – хоть часть их! – в жилищное строительство. Но какую часть от этих 22 трлн составляют сбережения людей, которые не только желают купить недвижимость, но и могут за нее заплатить? Инвестиционные цели мало кого манят сейчас – из потенциальных покупателей можно вычеркнуть часть людей с деньгами, которые если и приобретают метры на первых этапах строительства, то именно с целью на этом заработать. В сухом остатке остается два, в лучшем случае, пять триллионов рублей на несколько миллионов человек. Среди них тех, кто реально хочет улучшить жилищные условия и имеет необходимую сумму, не более 10%. Увы, в настоящее время низкий уровень платежеспособного спроса в жилищном строительстве является на 80–90% вопросом экономики России в целом и только отраслевыми инициативами мало что можно поправить. Профильные ведомства могут сколько угодно стимулировать застройщиков к снижению стоимости квадратного метра – это не поможет приобрести жилье тому, у которого просто нет денег.
Застройщики начинают манипуляции с соотношением «цена – качество», все варианты пока что ведут к снижению маржи девелопера. Пока – потому что уже можно говорить о некоторых позитивных изменениях. К примеру, на территории страны начинают производить строительные материалы, которые ранее ввозились из-за рубежа: HPL панели, фиброцемент, мокрые фасады и т. д. Дополнительная мера поддержки – субсидии со стороны государства на строительство инфраструктуры. Это касается поддержки региональных застройщиков из 33 субъектов на общую сумму 20 млрд руб. в этом году.
Морока с кредитами
Доля кредитов компаниям строительной отрасли в общем портфеле банков с 2014 г. снижается в среднем на 0,04 п. п. в месяц, начиная с сентября 2014 г. – уменьшение с 10 до 7%. Сложился замкнутый круг: кредиты становятся дороже – компании не справляются с обязательствами, снижается спрос на кредитование, растет число просроченных платежей (их доля достигла 20% за два года) – кредиты становятся дороже, ведь чем больше риски невозврата, тем больше процент. Уменьшение общих объемов кредитования искусственно увеличивает долю проблемных кредитов. С декабря 2015 г. доля просроченной задолженности в рублях не была ниже 20%, и к концу прошлого года приблизилась к 25%. Строительным организациям сложно рассчитывать на окупаемость проектов при высоких кредитных ставках, и зачастую компаниям просто не хватает маржинальности, чтобы обслуживать кредит.
Защита дольщиков
С 2017 г. вступили в силу несколько поправок в федеральный закон о долевом строительстве, на рассмотрении в Госдуме находится пакет инициатив, касающихся определения основ деятельности государственного фонда защиты дольщиков. Проводимая реформа должна создать стимулы для населения инвестировать сбережения в улучшение жилищных условий. Унификация системы практически на всех уровнях (от единой формы проектной декларации до утвержденной градации размеров уставного капитала застройщиков) позволит покупателям лучше понимать, каким требованиям должны отвечать застройщик и его объект.
Со второго полугодия 2016 г. наблюдается эффект реструктуризации в целом рынка жилищного строительства – происходит укрупнение бизнеса, уходят малые и средние игроки. С учетом этого эффекта в марте была своевременно запущена программа Сбербанка по кредитованию строительства под залог готовых объектов. По результатам реализации программы можно будет сделать вывод об инвестиционной привлекательности отрасли для банков.
Фактор неопределенности
Создание недвижимости – долгий процесс. Но в нынешних условиях застройщикам сложно спрогнозировать спрос даже в течение полугодия. Нередко в проекты закладывают одни плановые показатели их реализации, а на деле эти планы не исполняются. Например, планы продаж.
Среди основных причин несовпадения «план – факт» в последние два года можно выделить переоценку платежеспособного спроса, увеличение стоимости стройматериалов, удорожание расходов на логистику, пересмотр кредитных линий, реформирование законодательства. По словам представителей власти, впоследствии законодательная инициатива станет умереннее. Однако основные экономические и финансовые показатели, на которые ориентируются застройщики, опять же зависят от состояния всей экономики, а не отдельно взятой отрасли, даже такой крупной, как строительство. Бизнесу необходима детализация прогнозной модели в масштабе как минимум конкретного региона. Это в стабильной экономике можно использовать наиболее упрощенные модели, но сейчас применять их – все равно что человеку переходить вброд реку, про которую ему сказали, что в среднем глубина полметра. Чем шире река и ниже ростом человек, тем больше у него шансов попасть в омут.
Автор – гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК)