Поможет ли госфонд спасти обманутых дольщиков

Обманутые дольщики - наверное, один из главных страхов любой региональной власти. Люди с младенцами в руках устраивают пикеты, пишут письма «на самый верх» с целью добиться выдачи квартир.

Наша компания достраивала объекты в Московской и Калужской областях. Всего удалось решить проблемы с жильем у 3000 обманутых дольщиков. Практика показывает, что для региональных властей существует всего три способа решить проблему обманутых дольщиков.

Самый легкий способ – выделить деньги на дострой объекта, но такой подход может себе позволить только регион с хорошим бюджетом, например Москва. В этом случае существует высокий риск того, что выделенный бюджет разворуют так же, как и средства покупателей.

Самый логичный способ – найти возможность реанимировать существующего игрока: найти у него скрытые ресурсы или привлечь соинвестора.

Самый эффективный способ – индивидуальный подход к решению проблемы. Администрация находит надежного девелопера, который соглашается достроить объект и расселить обманутых дольщиков за какие-то преференции со стороны региональной власти.

Объем этих преференций зависит от сложности объекта под «достройку». Расходная часть проекта – стоимость строительства проблемного объекта на входе в проект - рассчитывается довольно приблизительно. В нашей практике был случай, когда мы вышли на площадку достраивать здание, под которым не оказалось фундамента. Расходы на достройку этого объекта для нас возросли на треть. К сожалению, этот факт мы обнаружили уже после того, как договоренности с администрацией были достигнуты, поэтому пришлось взять дополнительный расход на себя.

Как может региональная власть покрыть расходы компании-«достройщика»?

Например, выделить «спасателю» участок с ТЭПами и ГПЗУ. Тогда доходная часть проекта по спасению обманутых дольщиков будет равна стоимости этого участка.

Но самый популярный формат взаимодействия с «достройщиком» – это оперативное согласование строительных документов. Строительная компания, у которой уже есть участок земли без технико-экономических показателей (ТЭП) и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), осуществляет опережающее финансирование по проекту с обманутыми вкладчиками, а городские власти обсуждают с ней документы по другим проектам в приоритетном режиме. Этот вариант наиболее реальный и удобный для всех сторон: так как получение ГПЗУ существенно увеличивает стоимость имеющегося участка для строительной компании, но не влечет дополнительной нагрузки для регионального бюджета.

После недавнего Госсовета и заявления президента Владимира Путина о создании компенсационного фонда долевого строительства для решения проблем обманутых дольщиков стало возможно появление четвертого универсального способа решения проблемы. Фонд, необходимый объем которого эксперты уже оценили в 150-170 млрд руб., по аналогии с Агентством по страхованию вкладов должен стать «общей копилкой» для финансирования стройки на проблемных объектах.

Главное в реализации этой идеи – не создать возможности для злоупотреблений. Если один застройщик начал стройку и обанкротился, где гарантия, что, получив деньги, то же самое не сделает следующий?

Эффективной может быть следующая схема: фонд по определенным признакам признает, что объекту «необходимо спасение», проводит конкурс среди надежных компаний на достройку, выдает выигравшей компании льготный целевой кредит, а обманутым дольщикам - денежную компенсацию, а не квартиры. Далее новый застройщик достраивает объект, продает квартиры и возвращает заемные средства обратно в фонд.

При такой схеме возможность для махинаций со стороны недобросовестных застройщиков или дольщиков минимальна.

Создание фонда для решения проблем обманутых дольщиков - безусловно, нужный для отрасли инструмент, но лучшее лечение – это профилактика.