В кризис россияне стали больше интересоваться покупкой за рубежом арендного бизнеса

До кризиса большинство наших клиентов – непрофессиональных инвесторов не готовы были покупать коммерческую недвижимость за рубежом, поскольку ее доходность была существенно ниже (в среднем 5%), чем в России. Даже депозит в российском банке приносил в два раза больше. Многие клиенты, оценивая лишь доходность, удивлялись: зачем вкладываться в зарубежную недвижимость?

Все изменилось в 2015 г. Клиентов, желающих купить курортные объекты в Европе, в этом году стало вдвое меньше, чем годом ранее. В то же время увеличилось число покупателей недвижимости для сдачи в аренду. Инвесторы перестали отворачиваться, когда мы предлагаем реальные показатели доходности за рубежом – 3–7% годовых. Сегодня продажи доходной недвижимости обеспечивают 50% выручки «Транио». В 2016 г. эта тенденция продолжится, и инвесторов станет больше, чем курортников. Причина в том, что курортная недвижимость – это расходы на покупку и содержание, а доходные объекты приносят прибыль в валюте, защищают от российских рисков, а иногда позволяют инвестору получить вид на жительство.

Как расчитать доходность

Доходность складывается из арендной выручки за год, деленной на стоимость объекта. Если объект взят в кредит, то доходность рассчитывается иначе – ипотека увеличивает доходность, если стоимость заемных денег меньше, чем арендная выручка. Отдельно рассчитываются расходы на приобретение и владение объектом. Конечная прибыль зависит от инвестора – один инвестор может привлечь финансирование по более низкой ставке, чем другой; одни инвесторы являются налоговыми резидентами России, а другие – нет. Для предварительных расчетов под доходностью подразумевается доля годовой арендной выручки от стоимости объекта. Например, при стоимости недвижимости 100 000 евро и арендных платежах 800 евро в месяц арендная доходность составит 9,6% годовых.

Есть еще такое понятие, как внутренняя норма доходности (IRR – internal rate of return). IRR рассчитывается на основании всех денежных потоков за весь период проекта. Суть этого показателя такова: представьте, если бы все деньги, которые вы вложили в проект за время его существования, вы вместо этого поместили в банк под проценты. Какова должна была быть процентная ставка, чтобы в итоге вы получили такую же прибыль? Эта воображаемая ставка и есть IRR. Например, если объект был куплен за 10 млн евро, в течение 10 лет приносил в среднем по 750 000 евро каждый год в качестве арендного дохода, а потом инвестор продал его за 20 млн евро, то IRR составит 14,2 % годовых.

Во что вкладывать

Все стратегии инвестиций в недвижимость можно разделить на два основных типа: проекты добавленной стоимости (added value) и арендный бизнес (rent).

Первое – это строительство, редевелопмент, оптимизация арендного потока за счет ротации арендаторов или краткосрочная аренда. Такие проекты в среднем приносят от 10 до 25% дохода на вложенный капитал. Степень риска таких проектов высокая. Основные риски – это дорого купить на входе, превысить смету и сроки на управление проектом в ходе реализации и продать дешевле, чем было запланировано.

Большинство непрофессиональных инвесторов – это люди, имеющие свой активный бизнес в России, и они не готовы тратить время на то, чтобы вникать в подробности строительства за рубежом. Им трудно оценить смету удаленной строительной компании и проконтролировать процесс реализации проекта. Они хотят простой, понятной и прогнозируемой инвестиции.

Таким инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес (rent), поскольку большинство из них не готово тратить время на то, чтобы вникать в подробности строительства за рубежом. Им трудно оценить смету удаленной строительной компании и проконтролировать процесс реализации проекта. Они хотят более простой, понятной и прогнозируемой инвестиции.

При таких инвестициях ключевыми показателями являются:

– местоположение объекта: наиболее надежны для инвестиций крупные города Германии – «большая семерка» (Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт), а также Вена, Лондон и Нью-Йорк;

– надежность арендатора: лучше выбирать недвижимость, уже сданную в аренду крупным международным компаниям;

– продолжительность арендного контракта – в Европе бывают контракты до 25 лет без права расторжения;

– условия взаимодействия с арендатором: собственнику выгоднее контракты типа triple net lease, при которых основные эксплуатационные расходы несет арендатор;

– ликвидность объекта: потенциал быстрой продажи без скидки.

От чего зависит прибыль

От баланса перечисленных факторов зависит доходность объекта. К сожалению, пока немногие инвесторы понимают, что в Европе и США все заранее просчитано за нас. Не бывает так, чтобы кто-то продавал недвижимость с «уровнем риска 3%» настолько дешево, чтобы она давала 7% годовых. Нужно правильно оценивать доходность в зависимости от рисков.

Самый беспроигрышный вариант – купить объект в центре крупного европейского города с надежным арендатором и долгосрочным арендным контрактом. Ликвидность такой недвижимости высока, а прирост капитализации происходит быстрее, чем в периферийных районах. Риск такой инвестиции минимален, но и доходность будет не более 3%.

По моему опыту максимальная доходность у недвижимости с приемлемым риском составит 7%. Скорее всего, это будет объект типа супермаркета или дома престарелых с долгосрочным арендным контрактом и хорошим арендатором. Но у такой недвижимости есть и минусы: ликвидность ниже, чем у объектов премиум-класса, неочевиден потенциал пересдачи другому арендатору или перепрофилирования, есть вопросы по амортизации. Кроме того, цена входа на этот рынок – обычно от 1 млн евро собственных средств.

Если нужен кредит

Ипотека в Европе сегодня дешевле, чем когда-либо, и доступна россиянам примерно на тех же условиях, что и европейцам, или чуть дороже. Наши клиенты получают кредиты с долей заемных средств 50–70% от стоимости объекта под 2,25% годовых с фиксированной ставкой на 15 лет. Конечно, такие дешевые деньги позволяют повысить доходность на вложенный капитал. Но не перекредитовывайте объект и не берите слишком много. Но и не берите слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять в кредит дешевле, чем платит вам арендатор, и тем самым увеличить доходность.

Не следует рисковать слишком сильно, так как инвестирование в зарубежную недвижимость – это в первую очередь сохранение капитала и диверсификация рисков. Правильные инвестиции не принесут колоссальной доходности, но зато дадут уверенность в том, что эта собственность обеспечит вам и вашим детям безбедное существование.