У здания ЦУМа сменился собственник

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Уния» под управлением компании «Баланс эссет менеджмент» (ранее «Тринфико пропети менеджмент») стал владельцем двух зданий Центрального универсального магазина (ЦУМ) на Петровке в центре Москвы. По данным сервиса Asseto, транзакция была закрыта 18 сентября. Из выписки Росреестра следует, что предыдущими собственниками данных строений, общая площадь которых составляет почти 70 000 кв. м, были связанные с продавцом люксовых товаров Mercury ООО «Торговый дом ЦУМ» и ООО «Аркада холдинг». Запросы сторонам сделки остались без ответа.

ЦУМ – один из самых известных торговых объектов Москвы. Историческое здание комплекса на 12 270 кв. м было построено в 1908 г. В 1974 г. к нему пристроили еще один корпус. Рыночную стоимость объекта директор направления рынков капитала IBC Real Estate Николай Горюнов оценивает в 20–24 млрд руб.

С какой целью Mercury внесла ЦУМ в ЗПИФ, узнать не удалось. Также остается неизвестным, кто является пайщиком фонда «Уния». Его УК – «Баланс эссет менеджмент», по данным «СПАРК-Интерфакса», управляет большим количеством ЗПИФов, один из которых, к примеру, владеет активами девелоперской компании «Галс-девелопмент».

Впрочем, опрошенные «Ведомостями» эксперты допускают, что ЦУМ по-прежнему контролируют владельцы Mercury. Они напоминают, что компания часто использует фонды для управления своими активами. Так, к примеру, два года назад она внесла в ЗПИФ «Нексус» под управлением УК «Инновационный капитал» фирму «Меркури», на балансе которой находится Дом ленинградской торговли в Санкт-Петербурге. Кроме того, самим «Аркада холдингом» также владеет ЗПИФ «Локус» от того же «Баланс эссет менеджмента».

Перевод активов в фонды является рыночной практикой, подтверждает Горюнов. Так, к примеру, в ЗПИФах находятся активы девелоперской компании AFI Development, включая «Афи молл» в «Москва-сити» и «Афи галерею» рядом с Белорусским вокзалом. Старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Полина Митина добавляет, что такой инструмент может упростить оценку и финансирование актива. Кроме того, как отмечает Горюнов, если денежные потоки от сдачи площадей в аренду поступают в фонд, то это позволяет сэкономить на налоге на прибыль.

Впрочем, еще два консультанта считают, что собственники Mercury привлекли или собираются привлечь в ЦУМ стратегического инвестора. ЗПИФы действительно используются в том числе для получения дополнительного капитала через продажу паев, подтверждает Митина. При этом, как добавляет партнер NF Group Станислав Бибик, структура сделки останется непубличной.

ЦУМ с точки зрения бизнеса существенно отличается от классических торговых центров, говорит руководитель инвестиционной платформы Ricci Ирина Ушакова. По ее словам, с учетом его специфики она допускает, что ставка капитализации (соотношение чистого операционного дохода и рыночной стоимости) у этого объекта составляет 3–4%, тогда как у классических торговых центров по итогам первого полугодия 2026 г. этот показатель находился на уровне 12,5–13%. Горюнов называет ЦУМ трофейным активом: его инвестиционную привлекательность он связывает с люксовой концепцией, узнаваемостью бренда и позиционированием на рынке.