Мэрия Москвы смогла продать бывшую площадку Батуриной почти за 27 млрд рублей

ООО «Девелопмент энд ритейл груп» стало победителем торгов по продаже прав на транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Минская», в рамках которого можно построить на 7,94 га на Минской и Староволынской улицах на западе Москвы крупный жилой микрорайон. Об этом «Ведомостям» рассказали два других участника аукциона. По данным «СПАРК-Интерфакса», ООО принадлежит бизнесмену Сергею Болдыреву, основателю девелоперской компании BMS Development Group. Представитель последней подтвердил, что именно она получила права на застройку площадки около ст. м. «Минская». По его словам, там появится премиальный жилой квартал на 300 000 кв. м, из которых 150 000 кв. м займет жилье, а остальное – коммерческие и социальные объекты.

За сам лот, судя по всему, развернулась настоящая борьба. По крайней мере, его стоимость, как говорит представитель BMS Development Group, в ходе торгов выросла в 3,5 раза с 7,45 млрд до 26,6 млрд руб. В аукционе принимали участие почти все крупные девелоперские компании – «Самолет», «Донстрой», ГК «Основа», Upside Development, «Брусника» и проч., подтверждают топ-менеджеры двух из них. Представитель департамента городского имущества Москвы на запрос «Ведомостей» не ответил.

Участок в рамках ТПУ «Минская» пытаются застроить уже много лет. Изначально его владельцем была компания «Матвеевское», которая еще в 2003 г. продала свое имущество структуре жены мэра Москвы Юрия Лужкова Елены Батуриной, владевшей тогда девелоперской компанией «Интеко». Последняя собиралась построить там многофункциональный комплекс «Сетунь-хиллс» с офисами, гостиницей и апартаментами на 730 000 кв. м. Но эти планы так и не были реализованы, поскольку в 2012 г. в отношении этого, а также соседних участков начались судебные разбирательства с федеральными властями. Еще в 1993 г. 16,4 га на Староволынской улице указом президента России Бориса Ельцина были зарезервированы под здания иностранных представительств, в том числе КНР и Индии. А на площадке, где сейчас планируется строительство ТПУ, планировалось возвести посольство Кубы. По этой причине Росимущество пыталось оспорить сделку по продаже земли структуре Батуриной. В итоге суд постановил эту территорию у владелицы «Интеко» забрать. Как она оказалась у мэрии Москвы, неизвестно, но в прошлом году город принял решение ее продать.

BMS Development Group была создана в конце 2023 г. бывшими сотрудниками Сбербанка Сергеем Болдыревым и Юлией Ворониной. Пока в портфеле девелопера лишь одна площадка – 1,13 га на пр-те Вернадского, где он планирует построить премиальный жилой комплекс на 59 740 кв. м. Источник, близкий к компании, уточняет, что она покупает землю на Староволынской улице на кредитные средства, но банк, который согласился предоставить эти средства, он назвать отказался.

Конечная стоимость лота может привести к ухудшению экономики проекта, особенно учитывая тот факт, что BMS Development Group – молодая компания и у нее нет большого опыта в реализации таких крупных девелоперских объектов, предупреждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. В частности, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский замечает, что цена, предложенная в итоге победителем, выглядит крайне высокой. С этим согласен и директор отдела рынков капитала и инвестиций CORE.XP Андрей Трубачев, который считает, что девелопер, скорее всего, переплатил за участок. Впрочем, директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев говорит, что сейчас цены на участки с готовой документацией бьют рекорды.

И многие региональные и молодые девелоперы, чтобы обойти на торгах более крупных и опытных застройщиков, готовы переплачивать за них в ущерб доходности проектов, сказал один из консультантов. В качестве примера он приводит покупку тюменской «Страной девелопмент» участка в «Сити-2»: в ходе аукциона цена за этот лот выросла с 13,5 млрд до 18,6 млрд руб.

На строительство жилого микрорайона у ст. м. «Минская» понадобится не менее 45–60 млрд руб., подсчитал Чернядьев. Трубачев согласен с этой оценкой.

Цена за 1 кв. м будущих квартир в таком месте может начинаться от 700 000 руб., рассуждает топ-брокер Whitewill Оксана Романовская. Впрочем, по ее словам, если застройщик сможет создать там более премиальный проект, то он сможет продавать жилье начиная от 1 млн руб. за 1 кв. м. А квартиры в районе ст. м. «Минская», как считает Чернядьев, будут пользоваться спросом. Это место всегда было одним из самых любимых у москвичей и гостей столицы, подтверждает Романовская. Тем более что, по ее словам, на этом направлении наблюдается дефицит хороших качественных проектов. Коммерческие площади там также будут востребованы, но при условии, что девелопер создаст интересный продукт, добавляет Трубачев.

Участки в рамках ТПУ последние годы пользуются популярностью у девелоперов. MR Group застраивает территории ТПУ «Дмитровская», «Ховрино», «Лесопарковая» и «Тестовская», а «Ташир» занимается развитием ТПУ «Выхино», «Пятницкое шоссе», «Парк Победы» и «Тропарево». Такие проекты есть также у группы «Пионер» («Ботанический сад», «Петровско-Разумовская»), ГК «Самолет» («Пятницкое шоссе 3», «Павелецкая»), «РГ-девелопмент» («Фонвизинская»).