Ввод новых складов в России, несмотря на кризис, растет

С января по сентябрь 2022 г. в России было сдано в эксплуатацию 1,8 млн кв. м складов, говорится в отчете консалтинговой компании Knight Frank Russia. Это на 13% больше, чем годом ранее. Схожие цифры приводит и старший директор отдела складской и промышленной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. По его данным, в этом году ввели 1,9 млн кв. м логистической недвижимости, прирост за год составил 5%. Разницу в подсчетах консультанты объясняют разными методиками сбора информации. Они учитывают только качественные логистические комплексы, но к этой категории относят разные объекты.

Больше всего складов было построено в Московском регионе – 1,1 млн кв. м, по данным Knight Frank Russia. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области с начала года ввели 160 000 кв. м. Лидерами среди других российских регионов стали Ростов-на-Дону (306 000 кв. м), Казань (270 000 кв. м) и Воронеж (216 000 кв. м). С этим согласен и Алябьев, который добавляет, что логистические центры активно строят еще и в Самаре.

Рост ввода складов руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай связывает преимущественно с рекордным спросом на такие объекты во время пандемии коронавируса 2020–2021 гг. Об этом же говорит и директор департамента складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Алябьев напоминает, что в прошлом году объем сделок в этом сегменте составил 4 млн кв. м, при этом существенная часть из них была заключен по схеме build-to-suite, т. е. с объектами, которые еще предстоит построить. Сейчас происходит реализация этих проектов, отмечает он. Алябьев отметил, что возведение складских помещений продолжалось, несмотря на различные сложности, с которыми столкнулась отрасль, включая перебои в цепочках поставок и колебания цен на стройматериалы, что также сказалось на объемах ввода.

Спрос на складские площади, по словам консультантов, падает с февраля этого года. По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Russia Константина Фомиченко, за девять месяцев этого года общий объем сделок с логистической недвижимостью в Московском регионе упал на 55% по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. – с 1,8 млн до 851 600 кв. м. Похожая ситуация и в регионах. По словам Афанасенко, за три квартала там было сдано в аренду и продано 404 000 кв. м складов – в 2 раза меньше, чем годом ранее. Столь резкое снижение может быть вызвано текущей турбулентностью на рынке, из-за чего ряд компаний вынуждены пересматривать собственные стратегии развития логистических площадей. Кроме того, ряд иностранных и российских игроков освободили или отказались от помещений в логистических комплексах, говорят консультанты. К примеру, ранее AliExpress вместо 180 000 кв. м принял решение арендовать в строящемся логопарке «Обухово» на Горьковском шоссе в Подмосковье только 40 000 кв. м (по другой версии – 60 000 кв. м).

«М.видео-Эльдорадо» также намерена освободить порядка 100 000 кв. м помещений в логистических объектах, которые находятся у нее в аренде или используются по договорам ответственного хранения в разных регионах страны: Москве, Подмосковье, Новосибирске, Екатеринбурге, Красноярске и проч., рассказывали ранее консультанты.

Ситуация сказалась на росте доли вакантных площадей. К примеру, если в начале года показатель вакантности, по данным CORE.XP, составлял 0,4%, то сейчас, как утверждает Фомиченко, он вырос уже до 3,3%. Knight Frank Russia прогнозирует, что по итогам всего года общий объем ввода логистической недвижимости достигнет 3,5 млн кв. м, что станет рекордным показателем за всю историю рынка. Это означает, что доля сводных помещений в этом сегменте вырастет до 3,5–5% с учетом субаренды.

Основной спрос на склады по-прежнему формируют ритейлеры – их доля в общей структуре сделок сейчас составляет 42%, говорит Фомиченко. Он указывает, что на компании сектора онлайн-торговли приходится не более 30% от объема спроса. Заметно возрос интерес со стороны дистрибуторов, доля сделок с которыми теперь составляет около 11%, утверждает эксперт.