Один из крупнейших торговых центров Подмосковья выставлен на продажу

Торгово-развлекательный комплекс «Зеленопарк», расположенный недалеко от Зеленограда на севере Московской области, выставлен на продажу. Объявление о проведении торгов по этому объекту «Ведомости» обнаружили на сайте электронной торговой площадки «Сбер А». Они должны пройти уже 10 октября.

«Зеленопарк»– один из крупнейших торговых центров в Московской области. Его общая площадь составляет 140 000 кв. м, но, согласно лотовой документации, торги пройдут лишь по зданию площадью 123 000 кв. м. На его сайте сказано, что его арендаторами выступают 180 компаний, среди которых Gloria Jeans, «М.видео», «ZaМания», «Детский мир» и проч.

Сам комплекс был построен компанией ДГ-19, которая была создана выходцем из складского девелопера MLP (сейчас принадлежит структурам Михаила Гуцериева) Брюсом Гарднером. Сейчас владельцем 123 000 кв. м «Зеленопарка», согласно лотовой документации, является кипрская «Лидком инвестментс лимитед» (остальные площади принадлежат Leroy Merlin и «Ашану»). Ее конечные бенефициары неизвестны. Три консультанта, работавших с этим комплексом, утверждают, что она по-прежнему связана с ДГ-19. Впрочем, по их словам, фактический контроль над ним находится у его кредитора – Сбербанка. Именно он, по их словам, и занимается продажей «Зеленопарка». В лотовой документации банк действительно назван заказчиком торгов, там же сказано, что имущество «Лидком инвестментс лимитед» находится у него в залоге.

Де-факто этот торговый комплекс перешел Сбербанку за долги, говорят консультанты. По словам одного из них, владелец объекта пытался рефинансировать кредит перед банком, но, раз комплекс выставлен на продажу, видимо, сторонам не удалось прийти к соглашению. Сумма кредита составляет $218 млн (12,6 млрд руб. по текущему курсу), говорит он. Второй собеседник уверяет, что он выше – $240 млн (13,6 млрд руб.). Он не исключает, что владельцы объекта и сами заинтересованы в его продаже, так как они являются иностранными гражданами. Представитель Сбербанка сообщил, что банк не является собственником данного объекта и он не находится на балансе кредитной организации. Получить комментарии представителей ДГ-19 и «Лидком инвестментс лимитед» не удалось.

Судя по данным на сайте «Сбер А», за «Зеленопарк» изначально планировалось выручить 18,7 млрд руб., сейчас его начальная стоимость составляет 9,1 млрд руб. Но даже за эту цену найти покупателей на него будет непросто.

Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов говорит, что справедливая стоимость этого актива – 8–9 млрд руб. А глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько считает, что его вряд ли получится продать дороже 7,5 млрд руб. Она объясняет это тем, что комплекс находится в очень неоднозначном для торгового центра месте: «Его владельцам в свое время пришлось приложить усилия, чтобы привлечь арендаторов более выгодными условиями, и на высокие финансовые показатели этот объект так и не вышел». Сказались на «Зеленопарке» и судебные разбирательства со структурами «Транснефти» и «Газпрома», которые пытались признать его самовольной постройкой, так как он был возведен в границах охранной зоны магистральных газопроводов и нефтепродуктопроводов, которые относятся к опасным производственным объектам.

Теоретически земельный участок под этим комплексом (его общая площадь – более 36 га) позволяет возвести на его месте крупный девелоперский жилой проект, говорят консультанты. Но наличие у него еще двух собственников, по мнению Малахатько, этому мешает, как и близость к площадке газопроводов и нефтепродуктопроводов. К тому же сейчас строительство жилого проекта в удалении от Москвы сопряжено с высокими рисками, поскольку продажи в нем будут обеспечиваться преимущественно за счет льготной ипотеки, рассуждает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Наиболее логичным, по его мнению, будет продолжать использовать данный объект по назначению. Еще один вариант – возведение там технопарка, что позволяет получить от города льготы за создание мест приложения труда, рассуждает эксперт. Платов же считает, что «Зеленопарк» может заинтересовать институциональных инвесторов для внесения данного объекта в фонды.

В портфеле ДГ-19 есть еще один торговый центр – «Леденцовопарк» (85 000 кв. м) в Одинцове. Пока решение о его продаже не принято, говорят два консультанта, работавших с ним.