Сорвалась одна из крупнейших сделок на рынке складской недвижимости

Маркетплейс AliExpress пересмотрел условия сделки с региональным девелопером «Адва» по аренде площадей в логопарке «Обухово», который строится на Горьковском шоссе на востоке Подмосковья. Об этом «Ведомостям» рассказали три консультанта, работавших с этими компаниями. Источник, близкий к одной из них, эту информацию подтвердил. Изначально AliExpress планировала арендовать в этом складском комплексе по схеме build-to-suit (предполагает строительство под ключ) 180 000 кв. м, договор между сторонами был подписан весной 2022 г.

Сама сделка считалась третьей крупнейшей транзакцией на рынке логистической недвижимости за всю его историю. Теперь же маркетплейс договорился оставить за собой лишь одно из трех зданий проекта, строительство которого уже началось, говорят собеседники «Ведомостей». Один из них сообщил, что его площадь – 40 000 кв. м, второй утверждает, что речь идет о 60 000 кв. м. Запрос в «Адва» остался без ответа. Представители AliExpress и консалтинговой компании CORE.XP, которую участники рынка называют консультантом этой сделки, от комментариев отказались.

«AliExpress Россия» – совместное предприятие VK, USM International, китайской Alibaba Group и Российского фонда прямых инвестиций. Маркетплейс работает отдельно от глобальной AliExpress, подконтрольной Alibaba Group. Чистый оборот AliExpress от продаж по итогам 2021 г. (более поздних данных нет) составил 306 млрд руб., что на 46% превышает показатели предыдущего года. Число заказов у компании к декабрю составило 205 000 в день (+220% год к году), а количество уникальных пользователей превысило 80,2 млн человек (+31%).

Решение Aliexpress по сокращению складских площадей может быть связано с изменением стратегии работы компании, говорит руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. С ним согласен и управляющий партнер NT Properties Владислав Рябов, который указывает, что маркетплейс договаривался об аренде площадей в «Обухове» на долгосрочную перспективу развития. Эти планы, по его словам, вероятно, пришлось скорректировать из-за сложностей с доставкой товаров в Россию.

Условия расторжения договора по двум другим складским объектам в «Обухове» собеседники «Ведомостей» не раскрывают. Один из них уточнил лишь, что стороны договорились о компенсации расходов. Рябов указывает, что штрафные санкции в этом случае могут составлять как минимум от шести месяцев аренды. Если исходить из того, что ранее консультанты оценивали ежегодные расходы AliExpress по этому проекту в 1–1,2 млрд руб., получается, что она может выплатить девелоперу 500–600 млн руб. Директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский же добавляет, что часто участникам сделки удается договориться и на более выгодные для арендатора условия, особенно если он готов взять на себя расходы по поиску другого претендента на эти площади. Кроме того, арендатор может попробовать инициировать расторжение договора на основании нарушения сроков и качества строительства, добавляет Рябов.

AliExpress – не первая компания, которая пересматривает свой складской портфель. К примеру, «М.видео-Эльдорадо» намерена освободить порядка 100 000 кв. м помещений в логистических объектах, которые находятся у нее в аренде или используются по договорам ответственного хранения в разных регионах страны – Москве, Подмосковье, Новосибирске, Екатеринбурге, Красноярске и проч., рассказывали весной этого года консультанты. Сама AliExpress также сдала в субаренду площади в логопарке «PLT Чехов» на юге Московской области. Там у компании находится распределительный центр общей площадью 55 000 кв. м. По словам двух консультантов, половину из них теперь займет компания «Ресанта», специализирующаяся на производстве и продаже сварочного оборудования. Ее представитель на запрос «Ведомостей» не ответил. Также поступил и представитель логистического оператора Professional Logistics Technologies (PLT), который владеет данным объектом. По данным Nikoliers, рынок субаренды складов в Московском регионе с I квартала вырос практически на 45% – с 275 000 до 395 000 кв. м.